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2020-2024年中國養老地產行業深度調研及投資前景預測報告

首次出版:2013年3月最新修訂:2019年12月交付方式:特快專遞(2-3天送達)

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報告目錄內容概述 定制報告

 

特別提示:自養老地產行業面世以來,中投產業研究院及時追蹤研究,對養老地產行業的發展規律有了獨到的見解,并能準確把握其行業投資機會。中投產業研究院的專業團隊及合作單位,曾為珠江控股、金茂集團、德杰地產、皇庭地產等客戶提供專業的養老地產行業報告及策劃服務,獲得客戶的高度認可。有著大量一手資源以及實際經驗的作為支撐的研究報告,是您深入了解養老地產行業的最佳工具。 

 

第一章 中國主要養老模式分析
1.1 中國養老服務體系發展分析
1.1.1 改革開放前的養老服務體系概況
1.1.2 改革開放后養老服務的變化分析
1.1.3 中國養老服務體系進一步完善
1.1.4 財政支持養老服務體系建設
1.2 中國養老模式的發展變遷
1.2.1 社會發展與養老模式的變遷
1.2.2 我國養老模式的歷史變遷
1.3 中國城市養老模式的發展特征
1.3.1 家庭養老仍是主要養老模式
1.3.2 社會養老成為必要補充
1.3.3 社區居家養老成為新興模式
1.4 中國主要養老模式分析
1.4.1 家庭養老模式SWOT分析
1.4.2 機構養老模式SWOT分析
1.4.3 社區養老模式SWOT分析
1.5 中國城市養老模式發展趨勢分析
1.5.1 家庭養老社會功能逐漸被削弱
1.5.2 社會養老的功能作用尚未充分發揮
1.5.3 社區居家養老有待進一步完善推廣
第二章 2017-2019年中國養老地產行業發展環境分析
2.1 經濟環境
2.1.1 宏觀經濟發展概況
2.1.2 固定資產投資狀況
2.1.3 服務業發展持續看好
2.1.4 消費結構持續優化
2.1.5 未來經濟發展展望
2.2 社會環境
2.2.1 居民收入水平
2.2.2 居民消費水平
2.2.3 居民社會保障
2.2.4 醫療服務水平
2.3 人口環境
2.3.1 中國人口結構分析
2.3.2 人口老齡化催生“養老危機”
2.3.3 人口老齡化對宏觀經濟影響
2.3.4 人口老齡化應對策略
2.4 民營養老機構優劣勢
2.4.1 優勢
2.4.2 劣勢
2.4.3 適用性
第三章 2017-2019年中國養老地產行業總體分析
3.1 養老地產的概念及分類
3.1.1 養老地產概念界定
3.1.2 養老地產的分類
3.1.3 養老地產主要模式
3.2 養老地產的需求分析
3.2.1 人口老齡化催生需求
3.2.2 財富效應提供支撐
3.2.3 一線城市需求強勁
3.3 養老地產供給分析
3.3.1 養老服務供給不足
3.3.2 養老地產項目供給
3.3.3 養老地產供給預測
3.4 2017-2019年中國老年住宅業發展分析
3.4.1 老年住宅業進入起步階段
3.4.2 老年住宅產品的開發情況
3.4.3 老年住宅的功能特點分析
3.4.4 老年公寓的主要發展類型
3.4.5 社會力量辦老年公寓的區域模式
3.5 2017-2019年中國養老地產市場發展情況
3.5.1 養老地產分布格局
3.5.2 養老地產運營情況
3.5.3 市場投資悄然升溫
3.5.4 市場項目落地情況
3.6 中國養老地產業市場發展面臨的主要挑戰
3.6.1 政策與市場的不確定
3.6.2 運營模式尚不成熟
3.6.3 項目投資風險較大
3.6.4 后期物業管理要求高
第四章 2017-2019年中國養老地產行業投資主體分析
4.1 中國養老地產市場主要投資主體介紹
4.1.1 房地產開發企業投資主導型
4.1.2 保險類金融企業投資型
4.1.3 醫院系產業主導型
4.1.4 輕資產服務企業主導型
4.2 2017-2019年房企在養老地產領域布局分析
4.2.1 房企布局養老地產優勢
4.2.2 房企進入養老地產路徑
4.2.3 房企養老地產運作機制
4.2.4 房企布局養老地產現狀
4.2.5 房企涉及養老地產風險
4.3 介入養老地產市場的主要房企
4.3.1 碧桂園集團
4.3.2 萬科集團
4.3.3 遠洋地產
4.3.4 保利地產
4.3.5 綠城集團
4.3.6 招商蛇口
4.4 2017-2019年險企在養老地產領域的運行情況
4.4.1 保險企業參與養老產業的必要性
4.4.2 險企布局養老地產的政策背景
4.4.3 保險企業投資養老地產的優勢
4.4.4 國內保險企業加快布局養老地產
4.4.5 保險資金投資養老地產的方式
4.5 介入養老地產市場的主要險企
4.5.1 中國人壽
4.5.2 太平人壽
4.5.3 泰康人壽
4.5.4 合眾人壽
4.5.5 中國平安
4.6 介入養老地產市場的其他投資主體
4.6.1 養老管理公司
4.6.2 國資開發企業
4.6.3 地方民營企業
4.6.4 外資企業參與
第五章 2017-2019年中國養老地產行業區域發展分析
5.1 華北地區
5.1.1 北京
5.1.2 天津
5.1.3 河北
5.1.4 山西
5.2 華東地區
5.2.1 山東
5.2.2 江蘇
5.2.3 上海
5.2.4 安徽
5.2.5 杭州
5.3 西北和華中地區
5.3.1 陜西
5.3.2 河南
5.3.3 湖南
5.3.4 武漢
5.4 華南和西南地區
5.4.1 廣東
5.4.2 海南
5.4.3 云南
5.4.4 重慶
5.4.5 成都
第六章 中國養老地產的目標客戶分析
6.1 目標客戶需求特征
6.1.1 內在需求
6.1.2 外在需求
6.2 目標客戶的購買力消費特征
6.2.1 購買力
6.2.2 購買欲望
6.2.3 影響因素
6.3 目標客戶消費特征
6.3.1 性質特征
6.3.2 時限特征
6.3.3 行為特征
6.3.4 思想特征
6.3.5 質量特征
6.3.6 內在特征
6.4 目標客戶對居住環境的心理需求
6.4.1 親情需求
6.4.2 交際需求
6.4.3 精神文化需求
6.4.4 安定感需求
6.4.5 安全感需求
6.5 養老地產的市場定位
第七章 養老地產項目的選址及規劃設計
7.1 養老地產項目的選址策略
7.1.1 自然環境
7.1.2 地理位置
7.1.3 配套設施
7.1.4 社區規模
7.2 養老地產項目的物理環境設計
7.2.1 房間設計要求
7.2.2 室內通風要求
7.2.3 房間光線要求
7.2.4 室內溫、濕度要求
7.2.5 控制噪音要求
7.2.6 防止輻射要求
7.2.7 室內整潔舒適
7.2.8 安全設施要求
7.2.9 布置與色調要求
7.3 養老地產的人文環境設計
7.3.1 休息廳
7.3.2 閱覽室
7.3.3 健身房
7.3.4 保健室(醫務室)
7.4 養老地產的無障礙生活環境設計
7.4.1 無障礙生活環境設計的特征
7.4.2 基于老年人生理特征的無障礙環境設計
7.4.3 基于老年人心理感受的無障礙環境設計
7.4.4 基于老年人交往需求的無障礙環境設計
第八章 中國養老地產項目運作分析
8.1 盈利模式
8.1.1 會員式盈利模式
8.1.2 逆抵押貸款購房模式
8.1.3 轉讓使用權模式
8.1.4 分散租賃式模式
8.1.5 利弊分析
8.2 經營模式
8.2.1 銷售模式
8.2.2 銷售加持有模式
8.2.3 持有模式
8.3 管理模式
8.3.1 住宅建設與社區管理相結合模式
8.3.2 住宅建設與社區管理分離模式
8.3.3 后期物業管理模式分析
8.4 營銷模式
8.4.1 終身監護制營銷模式
8.4.2 購-銷-裝一站式營銷模式
8.4.3 特色服務,以舊換新營銷模式
8.4.4 房屋管家營銷模式
8.4.5 產權式酒店公寓
8.5 模型分析
8.5.1 項目構想模型
8.5.2 項目運營模式
8.5.3 項目盈利模式
8.6 運作策略
8.6.1 開發策略
8.6.2 用地策略
8.6.3 融資策略
8.6.4 功能建議
8.6.5 配套建議
第九章 國外養老地產先進模式介紹
9.1 美國養老地產的發展
9.1.1 發展模式
9.1.2 經濟效益
9.1.3 太陽城
9.1.4 The Terraces
9.1.5 大學村
9.2 歐洲養老地產的發展
9.2.1 社區照顧模式
9.2.2 英國
9.2.3 法國
9.2.4 荷蘭
9.2.5 瑞典
9.3 日本養老地產的發展
9.3.1 發展階段
9.3.2 發展模式
9.3.3 設計標準
9.3.4 港北新城
9.3.5 京都老人之家
9.4 新加坡養老地產的發展
9.4.1 發展模式
9.4.2 投資和運作
9.4.3 政策措施
第十章 中國養老地產開發成功案例分析
10.1 北京東方太陽城
10.1.1 項目總體規劃
10.1.2 社區環境
10.1.3 居住建筑
10.1.4 配套服務
10.1.5 業主結構分析
10.2 上海親和源
10.2.1 親和源老年社區概況
10.2.2 建筑設計及配套
10.2.3 會員服務內容
10.2.4 項目特色分析
10.2.5 運營模式分析
10.3 國壽(廊坊)生態健康城
10.3.1 項目概況
10.3.2 項目定位
10.3.3 發展理念
10.3.4 布局規劃
10.4 萬科•幸福匯(北京)
10.4.1 項目簡介
10.4.2 項目特色
10.4.3 市場預測
10.5 遠洋•椿萱茂
10.5.1 項目簡介
10.5.2 項目特色
10.5.3 運營模式
10.5.4 營銷模式
10.6 其他養老地產項目發展模式介紹
10.6.1 燕達國際健康城
10.6.2 天津濱海宜老社區-云杉鎮
10.6.3 上海綠地21城-孝賢坊
10.6.4 杭州金色年華
10.6.5 云南臥云仙居
第十一章 2020-2024年中國養老地產行業發展趨勢及前景預測
11.1 未來養老地產的發展趨勢
11.1.1 項目選址趨勢
11.1.2 規劃設計趨勢
11.1.3 盈利模式趨勢
11.1.4 市場競爭趨勢
11.2 中國養老地產市場需求規模預測
11.2.1 中國老年人口數量規模預測
11.2.2 養老服務床位需求規模預測
11.2.3 機構養老型養老地產需求預測
11.3 中國養老地產市場發展前景展望
11.3.1 產業發展潛力大
11.3.2 養老資本多樣化
11.3.3 養老產品創新化
11.3.4 延伸養老產業
11.3.5 未來發展路徑
第十二章 2017-2019年中國養老地產行業相關政策分析
12.1 中國養老地產行業相關政策發展綜述
12.1.1 養老地產支持政策
12.1.2 養老改革持續推進
12.1.3 促進養老消費市場
12.1.4 養老保險政策突破
12.1.5 智慧養老創新模式
12.2 中國養老地產行業重點政策解讀
12.2.1 養老服務設施用地政策
12.2.2 老年宜居環境建設指導
12.2.3 養老設計建筑設計規范
12.3 2017-2019年相關房地產調控政策分析
12.3.1 2017年調控政策分析
12.3.2 2018年調控政策分析
12.3.3 2019年調控政策分析
12.4 2017-2019年相關養老保障政策分析
12.4.1 2017年重點養老政策
12.4.2 2018年重點養老政策
12.4.3 2019年重點養老政策
12.5 2017-2019年地方政府相關養老政策解讀
12.5.1 福建省
12.5.2 廣東省
12.5.3 廣西省
12.5.4 湖南省
12.5.5 湖北省
12.5.6 山東省
12.5.7 四川省
12.5.8 云南省
附錄:
附錄一:中華人民共和國老年人權益保障法(2018修訂版)
附錄二:養老機構管理辦法
附錄三:關于推進老年宜居環境建設的指導意見
附錄四:關于加快推進養老服務業放管服改革的通知
附錄五:關于建立完善老年健康服務體系的指導意見
附錄六:普惠養老城企聯動專項行動實施方案(2019年修訂版)

圖表目錄

圖表1 中國福利社會化構成示意圖
圖表2 中國改革開發前后社會福利體系比較
圖表3 家庭養老模式的SWOT分析
圖表4 機構養老模式的SWOT分析
圖表5 社區養老模式的SWOT分析
圖表6 2014-2018年國內生產總值及其增長速度
圖表7 2014-2018年三次產業增加值占國內生產總值比重
圖表8 2014-2018年三次產業投資占固定資產投資(不含農戶)比重
圖表9 2018年分行業固定資產投資(不含農戶)增長速度
圖表10 2018年固定資產投資新增主要生產與運營能力
圖表11 2019年居民人均可支配收入平均數與中位數
圖表12 2019年居民人均消費支出及構成
圖表13 2014-2018年全國醫療衛生機構數
圖表14 全國醫療衛生機構及床位數
圖表15 2018-2019年全國醫療衛生機構數
圖表16 2019年各地區醫療衛生機構數
圖表17 醫院病床使用情況
圖表18 2018-2019年病床使用情況
圖表19 日本經濟增速伴隨人口老齡化下行
圖表20 日本的財政刺激和政府負債
圖表21 日本的人口遷移與經濟增速
圖表22 日本地價指數
圖表23 日本勞動人口比例與人均GDP的關系
圖表24 日本勞動人口比例與房價指數的關系
圖表25 中國勞動人口比例與人均GDP的關系
圖表26 中國勞動人口比例與房價的關系
圖表27 日本順周期的杠桿率變化
圖表28 中國順周期的杠桿率變化
圖表29 日本逆周期的財政政策
圖表30 中國逆周期的財政政策
圖表31 中國目前的人口性經濟周期
圖表32 基準情形下人口老齡化與GDP增速
圖表33 基準情形下的杠桿率
圖表34 基準情形下的人口遷移
圖表35 基準情形下的房價
圖表36 房地產企業養老地產項目
圖表37 保險企業養老地產項目
圖表38 2018年國內養老地產市場分布格局
圖表39 2018年國內優質養老地產項目分布情況
圖表40 2018年自持經營類養老地產月收費區間分析
圖表41 2018年自持經營類養老地產平均空置率分析
圖表42 2018年銷售類養老地產售價區間分析
圖表43 TOP30房企養老地產試水情況(一)
圖表44 TOP30房企養老地產試水情況(二)
圖表45 2018年企業布局養老產業典型案例
圖表46 典型房企養老項目發展現狀
圖表47 萬科集團部分養老地產項目概況
圖表48 保利地產布局養老地產的模式
圖表49 保利養老地產三位一體發展模式
圖表50 保利養老地產全產業鏈介入模式
圖表51 2013-2018年上海市60歲以上老年人口統計
圖表52 2013-2018年上海市65歲以上老年人口統計
圖表53 2018年上海市各階段老齡人口數量統計
圖表54 上海市養老服務機構統計情況
圖表55 1999-2030年中國離退休人員退休金總額
圖表56 養老地產項目預期收益模型圖
圖表57 養老地產項目的配套實施需求
圖表58 北京東方太陽城平面圖
圖表59 北京東方太陽城的社區環境
圖表60 北京東方太陽城的居住建筑
圖表61 東方太陽城入住業主退休前職業構成
圖表62 燕達國際健康城項目規劃圖
圖表63 天津市寶坻區宜老社區云杉鎮收費標準
圖表64 杭州金色年華項目景觀概念設計
圖表65 杭州金色年華項目功能區規劃
圖表66 2014-2030年國內老齡化日趨嚴重
圖表67 2011-2030年老年人口撫養比逐年增加
圖表68 養老護理員現實與需求對比
圖表69 城市養老市場前景對比
圖表70 2017-2018年養老地產相關支持政策
圖表71 近年全面放開養老服務市場相關省市情況
圖表72 “三支柱”養老保險體系
圖表73 智慧健康養老產品及服務標準
圖表74 養老服務標準體系構成圖
圖表75 “十三五”時期湖南民政事業發展主要指標

 

特別提示:自養老地產行業面世以來,中投產業研究院及時追蹤研究,對養老地產行業的發展規律有了獨到的見解,并能準確把握其行業投資機會。中投產業研究院的專業團隊及合作單位,曾為珠江控股、金茂集團、德杰地產、皇庭地產等客戶提供專業的養老地產行業報告及策劃服務,獲得客戶的高度認可。有著大量一手資源以及實際經驗的作為支撐的研究報告,是您深入了解養老地產行業的最佳工具。 

 

養老地產包括適宜老年人居住的如老年住宅、養老公寓等項目的開發和經營的過程。國內外養老地產業的發展主要有三種模式:老年公寓、老年社區、普通自住型老年住宅。

人口老齡化催生養老地產需求。截至2018年底,全國60周歲及以上老年人口24949萬人,占總人口的17.9%,我國已大踏步進入老齡化社會。伴隨著老齡化進程的加快,失能、高齡、空巢和獨居等養老服務重點對象將大幅增加,同時也成為了養老需求的重大出口。近年來“養老+地產”引起了資本的興趣,成為老齡化時期行業發展的新的關注點。

國家政策促進了養老地產業的發展。2019年2月,國家發展改革委、民政部、國家衛健委等三部門聯合發布《城企聯動普惠養老專項行動實施方案》,將快速、持續推進城企聯動普惠養老專項行動,計劃到2022年形成支持社會力量發展普惠養老的有效合作新模式。南昌、鄭州、武漢、成都等7個城市成為首批試點城市。2019年5月29日,國務院常務會議部署進一步促進社區養老和家政服務業加快發展的措施,會議決定從6月1日到2025年底,對提供社區養老、托育、家政相關服務的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;對承受或提供房產、土地用于上述服務的,免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等6項收費。2019年9月23日,民政部發布了《關于進一步擴大養老服務供給促進養老服務消費的實施意見》,《實施意見》提出要實施社區養老服務設施建設行動計劃,指導、督促和檢查各地確保新建住宅小區配套養老服務設施,老舊小區通過政府回購、租賃、改造等方式因地制宜補足養老設施,到2022年100%配建養老服務設施。2019年10月20日,在全國首個共有產權養老試點恭和家園,首批139戶家庭的房產證開始發放。2019年11月21日,中共中央、國務院印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》明確,要積極應對人口老齡化的戰略目標:到2022年,我國積極應對人口老齡化的制度框架初步建立;到2035年,積極應對人口老齡化的制度安排更加科學有效;到21世紀中葉,與社會主義現代化強國相適應的應對人口老齡化制度安排成熟完備。《規劃》提出,要引導規范金融、地產企業進入養老市場,鼓勵養老機構探索各類跨界養老商業模式。2019年12月5日,自然資源部印發的《自然資源部關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》提出,對土地用途確定為社會福利用地的,出讓和租賃方式的供應年限分別為50年和20年,養老服務設施用地的出讓底價也將遠低于商業及房地產用地地價,還將在此基礎上再打七折。

盡管我國已經出現了如東方太陽城、上海親和源等一些較為成功的養老地產項目,但從整體上看,我國養老地產的商業化運作還處于起步階段。未來,養老地產將逐漸進入理性、有序的發展,有萬科、遠洋、保利、綠城、泰康等先發企業為代表的養老地產將慢慢走向連鎖化運營階段,全功能、高品質的養老年住宅,有望成為未來養老地產開發的主打方向。

中投產業研究院發布的《2020-2024年中國養老地產行業深度調研及投資前景預測報告》共十二章。首先介紹了中國當前的主要養老模式,接著分析了中國養老地產行業的發展環境。然后,報告對養老地產行業的總體情況、投資主體、區域發展、目標客戶以及項目運作等方面進行了系統解析,并詳細介紹了國內外養老地產開發的成功案例。最后,報告對中國養老地產行業的發展趨勢及前景進行了科學的預測,并詳細梳理了近年養老地產行業相關重點政策。

本研究報告數據主要來自于國家統計局、民政部、人力資源和社會保障部、財政部、中投產業研究院、中投產業研究院市場調查中心以及國內外重點刊物等渠道,數據權威、詳實、豐富,同時通過專業的分析預測模型,對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對養老地產行業有個系統深入的了解、或者想投資養老地產項目建設運營,本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

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