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中國房地產市場已從增量時代 進入到存量時代

2017-08-11 21:43中國投資咨詢網 A-A+

   8月8日,中航地產(000043,診股)發布公告稱,董事會收到肖臨駿的辭職報告,其因個人原因辭去公司董事長職務。隨后,原公司總經理石正林被選舉為董事長,北京瑞賽科技有限公司總經理鐘宏偉則出任中航地產總經理。

   在2016年年末完成房地產業務的出售交割后,市場對中航地產的轉型一直充滿期待。不過,這家老牌央企轉型后的首份半年報,卻并不能讓人滿意。據中航地產預計,2017年上半年公司的虧損區間在13500萬元至16000萬元。而與之對比的是,去年同期該公司盈利336.22萬元。

   對此,中航地產解釋,去年同期公司轉讓一宗酒店股權取得投資收益1.1億元,今年則無此收入;同時,出售地產項目股權導致本期收入及利潤有所下降,且產生的相關營業外支出也有所增加。

   面對虧損的不利局面,中航地產迅速啟動換帥進程。有業內人士稱,中航地產上半年的虧損金額還是比較大的,此時換帥,也說明了企業希望扭轉局勢的決心。

   據《證券日報》記者了解,石正林此前在中航內部曾長期擔任中航地產總經理、物業管理公司的董事長,鐘宏偉曾任中航地產副總經理,兩人對公司業務非常熟悉,不存在適應期的問題。

   變身機構物業集成服務商

   2016年10月份,中航地產宣布以20.3億元現金向保利地產(600048,診股)出售其房地產開發業務相關的資產與負債,目前已完成過戶。而這也標志著中航地產正式啟動轉型。

   中航地產在當時的公告中表示,退出房地產開發業務后,中航地產未來的戰略核心將變為物業資產管理,并圍繞機構類物業資產,重點發展物業及設備設施管理、資產經營、客戶一體化服務外包三項核心業務,全面向輕資產化轉型。

   實際上,隨著增量規模的積累,中國的房地產市場已從 增量時代 進入到 存量時代 ,物業管理和改造更新無疑也迎來了自己的 黃金時代 。 2015年全國物業管理費用總規模約為6500億元,預計2020年前后,可達到萬億級的市場規模。 廣發證券(000776,診股)首席房地產分析師樂加棟表示。

   而面對不斷變化的房地產市場,中航地產此前便加大了非開發業務的投入力度。例如2016年,在公司四大業務的營收增速上,房地產業務的營收增速僅為5.68%,而物業管理業務則達到了29.14%,建筑業更是實現了83.97%的增速,其他業務則為10.4%。

   這其中,物業管理無疑是中航地產未來一段時間的戰略核心業務。

   據悉,作為中國最早的物業管理公司之一,中航物業不但是物業管理行業首批國家一級資質企業,同時還在行業中率先引入精益六西格瑪、平衡計分卡等先進管理工具,以及ISO9001、OHSAS18001等保障體系。

   僅2016年,中航物業便新簽年度合同額超5億元。截至2017年5月份,中航物業管理機構類、商業類、住宅類項目總數416個,總面積4860萬平方米。業務范圍覆蓋深圳、北京、上海、廣州等二十多個城市。

   同時,根據中航地產的財報顯示,2016年公司物業管理業務實現凈利潤11877萬元,為地產業務凈利潤的3.6倍,可以說物業管理業務在去年便成為公司的主要利潤來源。

   中航物業在國內機構類物業管理市場中占據領先地位,服務的機構物業項目包括國家環保部、商務部、最高檢、司法部的辦公樓。同時,中國人民銀行總行、中山大學等也是中航物業的客戶,其業務全面涵蓋了政府、學校、金融、公共事業和寫字樓。 光大證券(601788,診股)分析師陳浩武表示。

   實際上,隨著我國城市化發展日益成熟,物業資產管理的重要性也日益凸顯。根據中國指數研究院提供的數據,2016年百強物業管理面積總值達54.5億平方米,占全國物業管理面積的比例為29.44%,較2015年提升了約1%。光大證券的研究報告則指出,中航物業在機構物業管理行業具備顯著的規模優勢,未來將持續受益于行業集中度提升。

   此外,有知情人士透露,為了成為中國最大的機構物業集成服務商,中航目前已搭建了智慧物業管控平臺和設施設備平臺。 

   物業管理與物業資產雙經營

   而中航地產未來的潛力,亦與其物業管理與物業資產雙經營有關。

   除上述所說物業管理經營之外,中航地產在商業地產經營方面也已經初具規模,形成了以 九方購物中心 品牌為核心的商業管理能力。目前經營的6家九方購物中心分別位于贛州、成都、九江、昆山、深圳華強(000062,診股)北與深圳龍華,總營業面積超過68萬平方米,出租率也保持在較高水平。

   據悉,未來九方業務發展方向將堅持輕資產擴張模式,一方面采取大資管模式,參股設立基金并推動項目的獲取及持續運營;另一方面,采取品牌輸出、管理輸出及顧問咨詢等方式實現規模擴張。

   剔除因股權之爭以及雄安概念暴漲的萬科和華夏幸福(600340,診股),A股地產公司的PE大多在10倍左右,而即便是在估值水平更低的港股,其物管公司的行業平均PE水平也是35倍,做商業運營收租的公司,PE則是30倍甚至40倍。所以無論是從公司未來發展,還是市值管理上,中航地產這次戰略轉型都是非常具有前瞻性的。 有分析人士稱。

   此外,截至2016年年末,中航地產尚有6個房地產開發項目和2個儲備項目,除一處位于天津外,其他均位于近期去化快速的三、四線城市。對此,有不愿具名的分析師指出, 公司的業務轉型期將持續一段時間,而這些留存的優質項目大多進入了結算收獲期,可以幫助中航地產更好的度過轉型期 。

來源:中搜財經 關鍵詞:中國 房地產 增量 存量
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