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我國集體土地建設租賃用地首次超供

來源:華夏時報 2018-01-13 08:53中國投資咨詢網 A-A+

   2017年,北京市集體土地建設租賃用地供應超額完成,隨著一系列租房利好政策的推出,我國長期以來住房銷售和租賃兩個市場發展嚴重不平衡、大中城市流動人口租房困難的問題有望得到進一步解決。

  1月8日,北京市規劃和國土資源管理委員公布數據稱,截至2017年12月底,北京實現集體土地建設租賃住房用地供應203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應任務。這是北京市首次將集體土地列入年度土地供應計劃,并超額完成。

  作為流動人口超過37%的超大城市,北京進入了加快租賃市場發展的首批試點城市名單之中。對此,北京住建委明確提出,要多渠道增加租賃住房供應,通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應,完善多層次、多方式住房供應體系,促進職住平衡。

  易居研究院研究總監嚴躍進分析指出,供地的超額完成說明北京在供地方面有較好的節奏,具有較為積極的導向,充分體現了當前這一租賃用地市場改革的導向。中原地產首席分析師張大偉則表示,2017年完成了200萬公頃土地的供應,將在一年后完成租賃房建設并開始集中入市,對于平穩未來租賃市場有很大影響。

  高質量完成供應

  北京市規劃國土委方面指出,去年已供應的集體土地租賃房項目主要位于中心城區、城市副中心和平原地區新城范圍內,按照毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的選址原則,這些房源具有較明顯的區位優勢,有利于促進區域職住平衡。

  記者梳理發現,北京從2011年開始就進行這一類型住房的試點工作,目前已經建成了3個租賃住房項目,分別是唐家嶺、溫泉鎮351和平房鄉3個試點項目。而新規劃的地塊中,海淀、朝陽等城市核心區域也有一定供地,但更多還是集中在石景山、昌平、房山、順義等地域。

  嚴躍進指出,這一類型住房所針對的專門對象或會更多考慮到當地周邊的產業和人群,尤其是年輕創業者和從事科技類工作的人群。當然后續租賃市場的用地政策會持續放寬,用地政策也會有一些新舉措,比如說加大供應量的同時也積極考慮周邊的產業需要,進而促進此類住房的供應和周邊的租賃需求做匹配。

  未來,仍然有更多的土地在路上。2017年11月16日,北京市規劃國土委、市住建委聯合印發了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,指出從2017年起的5年里,北京將供應1000公頃集體土地,用于建設集體租賃住房。

  張大偉分析認為,1000公頃集體土地出租房大約是30萬-40萬套出租房。北京市場租賃房源總量接近250萬套,而30萬-40萬套的集體產權出租房,相當于未來5年,給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能完成,那么北京市場的租金將會出現明顯下調。

  供地制度調整

  集體土地建設租賃住房也被視為一個對土地財政有所突破的舉措。

  中國社科院財經戰略研究所城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示,除了豐富租賃市場內的供應主體和方式外,集體土地建設租賃住房還體現了供地制度改革的方向。在我國,如果集體建設用地要合法地轉化成為住房,一般都是先由國家征收,轉化為國有土地再進行拍賣,這樣政府有可能從中獲得一定的收入。現在取消了這個環節,實際上是政府在一定程度上讓了利。

  2017年11月出臺的新規對集體租賃住房的供應主體作出了規定,集體經濟組織可以用土地使用權入股,與國有企業合作開發集體租賃住房,并且集體經濟組織在新成立企業的持股比例不得低于51%,且應有保底分紅。

  北京市住建委指出,在集體建設用地上建設租賃住房,一方面可以擴大租賃市場有效供給,增加住房供應,促進房地產市場穩定健康發展;另外,有利于推動城鎮化建設進程,開辟集體經濟組織和農民可持續增收渠道,通過租賃房物業管理、配套服務,擴大農村人口就業,就地實現城鎮化。

  而放眼全國,各地在租賃市場開啟了一輪加法供應。中原地產研究中心統計數據顯示,全國多城市累計出讓的租賃土地面積超過500萬平米,按照平均60平米單套計算,已經可以直接提供租賃房源超過8萬套,集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。二線城市中,南京也在2018年開年推出了5塊租賃住房用地。據悉,本年度南京商品住宅用地中的30%將用于建設租賃住房。

  同時,最近1年多時間里,全國超過12個省份及超過50個城市,出臺了有關租賃的政策內容,著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

  張大偉表示,在所有租賃政策內容中,最直接有效的政策依然是土地供應。租賃土地房源的供應,對于穩定租賃市場的影響將從2018年開始越來越大。從整體看,建立租購并舉的住房制度和發展住房租賃市場,對于房地產調控來說不僅僅是長效調控的政策之一,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。

關鍵詞:集體土地 建設租賃
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