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2018年房貸或減萬億 融資渠道受阻房企面臨資金嚴冬

來源:華夏時報 2018-02-11 11:13中國投資咨詢網 A-A+
  2018年以來,隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,房企融資難度越來越大,甚至有銀行已暫停受理房地產行業新增授信,或暫停房地產開發貸業務。

  “往年歷次調控,即使銀行收緊,但其他渠道都是暢通的,房企在社會上還是可以找到很多錢維持下去,但這一次監管層不斷出文件,斷了房企的很多后路,房企被迫去國外融資。”上海的一位券商人士告訴《華夏時報》記者,這一次去杠桿的力度仿佛回到了1997年。

  重慶一家信托公司人士告訴記者,目前前五十強房企通過信托的平均融資成本在9%-10%,50-100強的在12%左右。

  據記者了解,已有大型房企在內部發出通知,要求減少拿地,最大程度地保持現金流暢通。

  房企融資渠道受阻

  中原地產統計,目前有15家房企公布了2018年1月的銷售額高達1737.74億,同比上漲幅度高達74%。雖然銷售額刷新了歷史紀錄,但房企已開始感受到一絲涼意。

  上海一家券商內部人士告訴《華夏時報》記者,原來房企資金來源主要有幾個渠道,一是銀行開發貸款,要符合“432”的要求,二是信托也需要符合“432”,三是非標融資,不要抵押純信用的都可以融資,正規的融資渠道在迅速縮減,其余融資渠道比如P2P,以及地方股權融資平臺,比如廣東金交所,前海金交所,重慶金交所,陸交所等等,都可以給房企融資,但現在連最差的融資平臺都被限制住了。

  按照銀監會的規定,房地產信托貸款要符合“432”條件,4代表的是房地產公司4證齊全,3是指項目中房地產公司至少要有30%的自有資金,2 是指融資方至少有二級或以上的資質。

  房企通過銀行貸款,主要是兩種方式,土地款和開發貸,以前房企不需要拿土地抵押,前30強房企,僅靠公司純信用擔保就可以從銀行貸款,但據記者了解,現在沒有銀行愿意做了,必須要拿土地抵押。

  “股份制銀行的開發貸都沒額度了,中農工建交郵儲銀行還有一些額度,但所有銀行土地款融資都做不了。”一位金融從業資深人士告訴記者,大的房企還能發發債,但發債現在也很難。

  而信托公司目前只能做兩塊業務,土地款和開發貸,必須要有土地抵押,他們的資金是通過銀行來募集。

  用益信托網數據顯示,2017年68家信托公司共發行1907只房地產集合信托產品,較2016年同比上漲123%,募集額度更是從2016年的2717.33億元,大幅上漲至6261.02億元,漲幅高達130.4%。

  信托貸款將成為2018年被重點整頓的領域。

  重慶一家信托公司人士告訴記者,目前前五十強房企通過信托的平均融資成本在9%-10%,50-100強的在12%左右。“現在平均一個信托一個月募集不到3億,已過會待發的項目接近200億,還有200億等著過會,主要是市場上沒錢。”

  據記者了解,已有大型房企內部做出要求,要最大限度地保持現金流的暢通,融創在多個城市的銷售均要求全款買房,盡快回籠資金。但大部分房企也無法做到逆周期拿地,因此即使調控已經持續一年多,但房企拿地熱情不減。

  中原地產研究中心統計數據顯示,2017年全年,拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對比,漲幅達到了75%。

  上海某大型房企內部人士告訴記者,開發商的現金流永遠都是緊張的,去年銷售好,目前資金鏈倒是沒什么問題,主要愁的是預售證拿不到,開發商都很急,政府限價,房企又不愿意降價,所以就僵持著。

  而上述信托公司人士表示,房企資金鏈很緊張,雖然去年銷售好,但是拿地也多,開發成本巨大,本來房地產企業就是高杠桿,一旦銀行規模受限,發債審核受限,它的主力資金渠道就會出問題。

  “前兩年地產發債成本大多在6%左右,從去年下半年開始根本發不出來,只有abs 、abn這種有現金流的資產融資的才會好點。”某大型券商人士說。

  2018年房貸或減萬億

  除了其他資金來源,影響房企資金鏈最主要的還是銷售回款,但銀行在個貸上也在持續收緊。

  光大銀行個貸經理告訴記者,今年跟去年的房貸額度相比不可同日而語。“具體數字我不知道,但是我們開門紅投放的個貸有90%是非房貸,比如經營貸、消費貸、商用房按揭、車貸等個貸。”

  今年以來,中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日,銀監會發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》,整治重點包括發放首付不合規的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

  1月25——26日,中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出,今年將繼續防控金融風險,將在降低企業負債率,嚴格控制高負債企業融資的同時,控制居民杠桿率的過快增長,繼續遏制房地產泡沫化。

  近日,上海銀監局也下發《關于規范開展并購貸款業務的通知》要求轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求,對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款,并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目等。結合此前針對企業資金端收緊的政策來看,房企資金獲取難度再度加大。

  2月5日至6日上午,2018年中國人民銀行工作會議在京召開,防范化解金融風險在2018年的工作任務中位列第二。

  受此影響,2月7日,地產股大跌,榮盛發展等股跌停。

  交通銀行首席經濟學家連平表示,目前商品房銷售和個人購房貸款余額增速均已從高點開始回落。參照以往經驗,預計二者都將在2018年達到底部。簡單假設這一輪房地產周期的底部值與上一輪差不多,估算2018年新增個人住房貸款約3.3萬億元,較2017年減少8000億-10000億元。不過,由于2017年的不少個人房貸可能已批貸但未放貸,預計2018年一季度個人房貸仍可能以一定的規模投放,并不會馬上萎縮。

 

關鍵詞:房貸 融資渠道 房企 嚴冬
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