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多個重點城市房價收入比出爐:北上深廈買房最痛苦

來源:中國房地產報 2018-03-12 17:23中國投資咨詢網 A-A+

  樓市“深水區”調控一年多,老百姓的購房壓力并未得到緩解。

  “房價收入比”是指“房屋總價”與“居民家庭年收入”的比值。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

  據此,中房智庫研究院獨家發布了2017年全國35個重點城市房價收入比報告,報告顯示,相比2016年,2017年房價收入比下降的城市僅9個,而7成以上城市房價收入比仍在上升,即人均可支配收入與房價差距越來越大。

  排在前10名的城市分別是深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州、珠海、海口、杭州和石家莊,其房價收入比均超14。這意味著,按照2017年這些城市城鎮居民人均可支配收入來說,一個家庭想要購買一套110平方米新建商品房(2016年城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米),需要花上14年以上的時間,前提還是房價不漲,全部收入只用于購房。

  排在前10名的城市分別是深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州、珠海、海口、杭州和石家莊,其房價收入比均超14。這意味著,按照2017年這些城市城鎮居民人均可支配收入來說,一個家庭想要購買一套110平方米新建商品房(2016年城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米),需要花上14年以上的時間,前提還是房價不漲,全部收入只用于購房。

  尤其處在榜單前5名的深圳、三亞、上海、北京、廈門,房價收入比高達25倍以上,這個水平已經超過上世紀八十年代末地產泡沫時代的東京了。這5個城市2017年新建商品房均價在全國也是處于前五的高度。全國房價最高的四大城市,已由北上廣深變為北上深廈。

  盡管房價收入比是一個全球通用的指標,但其合理范圍卻沒有嚴格界定。不過一般而言,在發達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區。而根據我國的實際情況,一般認為,國內房價收入比保持在6~7之間屬于合理區間。若按這一標準衡量,我國35個重點城市中,僅長沙的房價收入比合理,為6.67。

  值得注意的是,這份報告中所使用的房價數值為2017年新建商品房均價,而非二手房房價。而現在很多城市新房二手房價格倒掛現象明顯,即二手房市場價格往往更高。

  高房價不僅被老百姓憤恨,也被企業家詬病。“高房價會造成企業人才流失。”3月3日,參加全國政協十三屆一次會議的百度公司創始人李彥宏表示。

  政府對于樓市調控的決心堅定。

  3月5日,李克強總理在2018年政府工作報告中強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  深圳、三亞、上海、北京、廈門房價收入比畸高

  房價收入比通常是國際通行的考量一個國家或地區是否存在房地產泡沫的重要數據。在人口和資金持續流入的一線城市及二線核心城市,市場仍有源源不斷的購房需求支撐,這些城市的房價收入比仍然高企不下,同樣,這也意味著這些城市的樓市泡沫仍在膨脹。

  根據中房智庫研究院發布的2017年全國35個重點城市房價收入比報告,房價收入比超過10倍的城市有23個,較2016年增加了2個城市,即徐州和重慶;超過15倍的城市有7個,與2016年齊平,分別是深圳、三亞、上海、北京、廈門、福州和珠海。而海口、杭州、石家莊、南京的房價收入比均已超過14%,直逼15%,數值較2016年增長明顯。

  在已公布2017年城鎮居民人均可支配收入的城市中,上海的人均收入水平最高,達到了62596元,扣除價格因素實際增長6.7%;其次是北京,城鎮居民人均可支配收入為62406元,同比增長9.0%;蘇州排第三位,城鎮居民人均可支配收入為58806元,同比增長8.2%,蘇州城鎮居民人均收入高出全省平均水平15184元。2017年深圳居民人均可支配收入52938元,同比名義增長8.7%。

  在已公布2017年城鎮居民人均可支配收入的城市中,上海的人均收入水平最高,達到了62596元,扣除價格因素實際增長6.7%;其次是北京,城鎮居民人均可支配收入為62406元,同比增長9.0%;蘇州排第三位,城鎮居民人均可支配收入為58806元,同比增長8.2%,蘇州城鎮居民人均收入高出全省平均水平15184元。2017年深圳居民人均可支配收入52938元,同比名義增長8.7%。

  但在高房價面前,一線城市的所謂高收入顯得太虛。雖然熱點城市房價增速已有所控制,但距離老百姓的購買力仍顯得過高。

  在中房智庫研究院發布的35個重點城市房價收入比榜單中,深圳的房價收入比高居首位,達到39.64。據深圳市房地產信息系統,自2016年10月深圳出臺樓市調控政策后,深圳房價已經連續下跌17個月,累計下跌1420元。深圳官方表示,2018年深圳房價不許漲。但57348元/平方米的新建商品房均價仍是全國最高的。

  房價收入比排行榜第二名是三亞,2017年新建商品房均價25877元/平方米,同比增長35%;住房總價是家庭可支配收入的28.16倍,這一數值較2016年增加了4.66。

  其實,近年來整個海南省的經濟增長均過度依賴房地產投資,房價收入比一直處于過高水平。如海口2017年新建商品房均價同比增長50%;2017年房價收入比達到14.99,比2016年增加了3.29倍。

  而三亞和海口的房價還在上漲。根據國家統計局數據,2018年1月份,海口和三亞的新建商品住宅銷售價格分別同比上漲1.3%、2.4%。

  上海和北京,作為一線特大城市,房價僅次于深圳,2017年新建商品房均價分別為47865元/平方米和43839元/平方米,相比2016年均價分別增長了25%、31.2%。上海和北京的房價收入比分別達到27.98倍、25.7倍,該比值較2016年分別增加了3.69、4.35。

  廈門房價已經漲到全國城市前四,2017年新建商品房均價34375元/平方米,同比增長29.6%,2017年房價收入比達25.15,這一數字在2016年為24.21。

  從報告數據可以看出,目前房價收入比高的城市,仍集中在我國經濟發達的一線城市、東部城市及周邊輻射城市。這些地區產業發展好、收入水平高、人口吸引力強,外來常住人口比重大,因此,購房需求和投資投機需求較為集聚,購買力強勁,房價水平也高。

  僅9個城市房價收入比有所下降

  整體看,經過2017年樓市深度調整,重點城市房價增速有所控制,但相比人均可支配收入而言,這種增速的收縮收效甚微。

  據中房智庫研究員統計分析,35個重點城市2017年房價收入比排名中,僅9個城市的房價收入比較2016年略有所下降,而其余26個城市居民購房能力仍是差距越拉越大的態勢。

  這9個房價收入比略有下降的城市分別是:廊坊、合肥、蘇州、廣州、深圳、蘭州、溫州、太原和武漢。

  廊坊2017年新建商品房均價10500元/平方米,房價收入比為10.25,這一數值在2016年為12.38。

  2017年,處于嚴厲調控之下的環京樓市遭遇了陰霾期。不少開發商加入了降價行列。以廊坊為代表,據大數據房價指數監測(含二手房價),廊坊房價從2017年4月最高點至2017年年底累計下跌36.9%,跌幅居全國之首。房價中位數由2017年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

  合肥2017年新建商品房均價12666元/平方米,均價同比上漲13%,2017年房價收入比為10.25,較2016年微降1.75。

  在房價收入比繼續上漲的26個城市中,房價收入比變動幅度較大的10個城市分別是:三亞、北京、上海、海口、杭州、西安、常州、寧波、珠海和石家莊。這幾個城市在2017年都屬于房價增速較快的城市。其中,杭州、西安、常州寧波、珠海2017年新建商品房均價分別同比上漲33%、42%、49%、30%、43%。

  備注:胡潤全球房價指數榜中2017年底房價漲幅對比的是2017年12月31日與一年前的數據,2016年底房價漲幅對比的是2016年12月31日與一年前的數據;而非全年的房價均價 劉凱/制作

  據2017年胡潤全球房價指數榜,進入2017年全球房價漲幅前10位的中國城市包括:無錫(第二)、合肥(第三)、廣州(第五)、廈門(第五)、鄭州(第七)、南京(第八)、惠州(第九)。需注意的是,這里的2017年房價漲幅指的是2017年12月31日與一年前的數據增幅。

  不過,2017年中國樓市依舊受各地限購政策影響而持續降溫,大部分城市2017年房價漲幅相比2016年漲幅有所下降。如無錫房價同比漲幅從2016年底的34.3%降為2017年底的18.2%;合肥房價漲幅從2016年底的48.4%降為2017年底的18%;廈門房價漲幅從2016年底的45.5%降為2017年底的16.9%。

  壯士斷腕式決心

  房價為何遲遲不能得以抑制,除不斷流入的人口帶來的真實購房需求及部分人群的投資投機需求所致,并受當地GDP增速和資金影響,還有一個根本原因在于地價的上漲。

  有分析認為,在當前的土地制度之下,地方政府從低價收進來土地,高價賣給開發商,這中間的差額是地方政府非常重要的財政收入來源。所以地方政府是非常樂于來維持高地價。這樣的惡性循環就加劇了價格的上漲。

  而且,目前一二線城市尤其是其中的熱點城市可供建房的土地量并不多,而三四線城市卻有大量的土地可用于建設。土地供應量稀缺,那么地價就會提高,當地房價也會水漲船高,這也是事實。

  須承認,房地產仍是支柱產業,但這種過度依賴房地產的畸形發展模式需要改變。

  在3月6日舉行的海南人大代表團媒體開放日上,全國人大代表、海南省省長沈曉明表示,海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。

  沈曉明表示,之所以用壯士斷腕來形容,是因為減少經濟對房地產的依賴對海南來說“很痛、會出血、會很難”,不下大的決心不容易做到;難在海南的房地產對經濟的貢獻很大,無論投資還是稅收都占到50%左右。

  “既然這么難,為什么要下這個決心呢?”沈曉明表示,海南省土地資源有限、不可再生,而外界對房子的需求是無限的,海南不能做房地產的“加工廠”;造了房子,就要有基礎設施配套和公共服務配套,但海南財力有限,配套不起,因此把房地產作為海南的支柱產業將不可持續。

  租賃型住房市場的發展也是抑制房價過快上漲的一劑良藥。

  李克強總理在2018年政府工作報告中表示,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

  總理透露了中國住房制度改革的新方向:中國將進入住房制度的“三分法”時期,也就是商品房、保障房(租賃房)、共有產權住房。

  住房制度的改革,對于百姓而言,是個利好,買不起房的剛需一族又多了一份希望。

關鍵詞:城市 房價 收入 北上深廈 買房
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