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海南房地產業發展迎新格局 促進市場平穩健康發展

來源:中國證券報 2018-04-16 08:32中國投資咨詢網 A-A+

   《中共中央、國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(簡稱“《指導意見》”)指出,實行最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,推進城市更新改造,對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加,人均城鎮工礦用地和單位國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。海南應建立和完善房地產長效機制,防止房價大起大落。

  多位資深業內人士接受中國證券報記者采訪時表示,《指導意見》將推動海南房地產市場平穩健康發展。同時,關于支持海南開展國際人才管理改革試點的相關表述,則為海南樓市的服務方向提出了新的課題。

  嚴防樓市過熱

  《指導意見》指出,海南應建立和完善房地產長效機制,防止房價大起大落。要制定預案,穩定市場預期,堅決防范炒房炒地投機行為。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,海南在全國屬于優勢旅游市場,地產市場同樣受捧。因此,要防范樓市炒作,嚴管購房市場,防范各類投資投機需求進入。

  “地產調控已是全國一盤棋。調控縱深向三四線城市和縣級城市延伸,穩定房價的措施比以往強力。”海南某房企負責人陳路表示。

  2017年,海南省政府工作報告指出,鞏固“兩個暫停”政策成果,建立房地產長效調控機制,推動房地產去庫存、調結構、提品質,引導發展高端地產,促進房地產市場平穩健康發展。

  2017年4月14日,海南省多部門聯合下發《關于限制購買多套商品住宅的通知》,從當日起,在全省范圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

  2018年,海南省政府工作報告措辭則更為嚴厲,稱“決不讓海南變成房地產加工廠,以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。”2018年3月,海南出臺新規,3月30日后購買的住房,在取得不動產權證之日起,5年內不得轉讓。

  陳路表示,2017年以后,海南施行的調控政策,既體現了中央對于房地產市場調控的總體要求,也防止投資型需求快速上升。“特別是近年來,一些地方通過填海、占地等形式開發樓盤,破壞生態,破壞了樓市整體平穩。”

  “以往出臺涉及海南的利好政策,往往出現‘春江水暖房先知’。”長期深度跟蹤海南樓市的丁周(化名)4月15日對中國證券報記者表示。

  2009年12月31日,國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》。統計數據顯示,該意見公布后,短短5天,海南全省商品房交易金額達171.12億元,超過2008年海南全省商品房交易總額。“一個月內,海南多地房價飆升。”丁周稱。

  “1993年海南樓市泡沫破裂,對整個海南房地產打擊較大。到了2010年,國際旅游島建設提升到國家的戰略層面上,開發商也有了信心。”陳路回憶說。

  為消化庫存,防止房價過快上漲。海南于2010年1月到4月暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目。當年10月,海口和三亞相繼出臺“限購令”,并出臺配套的差別化信貸政策。

  相關數據顯示,2010年,海南多個縣市房地產開發投資呈倍數增長,文昌市增長1.69倍,屯昌縣增長6.5倍,定安縣增長3.2倍,瓊中縣增長2.4倍,澄邁縣增長6.1倍,儋州市增長3.0倍,樂東縣增長1.8倍。

  根據海南省統計局數據,2010年全年,海南完成房地產開發投資467.87億元,同比增長62.5%;商品住宅完成投資417.11億元,同比增長59.3%。另外,2010年全年,海南商品房銷售面積854.73萬平方米,同比增長52.3%,商品房銷售額746.61億元,同比增長112.4%。得益于房地產行業的強勁助推,海南2010年全年實現地區生產總值2052.12億元,比上年增長15.8%。

  嚴躍進認為,結合歷史經驗,海南后續的調控或會更加嚴厲,目的就是防止房價大起大落。

  房企儲備土地

  從目前情況看,諸多一線房企在海南儲備了土地資源。

  2017年業績報告顯示,恒大在海南區域共有16個項目。其中,海口11個項目,三亞2個項目,其他區域3個項目。16個項目土地原值為161.7億元,土地總面積達1709.1萬平方米。

  截至2017年底,雅居樂在海南擁有4個項目,占地總面積為1163萬平方米。碧桂園在海南區域的總可售建筑面積為512萬平方米。融創中國在海南區域的總建筑面積為401.66萬平方米,富力地產權益可售總建筑面積為305.6萬平方米。

  A股上市公司方面,海南橡膠控股股東海南農墾集團以及另一家上市公司羅牛山擁有大量農業用地儲備。

  券商分析人士表示,《指導意見》強調,將在海南全省統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。相關公司土地使用權重估價值將得以提升。

  而一些企業也加強醫療、養老方面的地產布局。近日,由中國人壽與海南省發展控股有限公司聯合成立的國壽海控(海南)健康投資有限公司,競得位于海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區的某地塊。中國人壽表示,該地塊將打造成為具備中國中醫特色和國際精準醫療先進性的健康養老示范中心。

  中國恒大則早在2015年就拿下位于海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區的相關地塊。今年2月底,位于該先行區的博鰲恒大國際醫院正式投入運營。

  企業紛入海南市場的端倪由來已久。2007年,夏輝大學畢業進入北京一家從事房地產經紀、樓盤推廣的專業網站,從事市場運營工作。2010年,他主動申請開拓網站的海南區域業務。當時,不少內地地產商進入海南大施拳腳。“那時,我們每周一沙龍,一月一論壇。來的企業五花八門。”夏輝表示。

  在海南建設國際旅游島政策刺激下,開發商簇擁進入海南市場,房地產新開工項目不斷增加。海南省統計局數據顯示,2010年全省有工作量的房地產開發企業545家,比2009年增加140家。全省房地產開工項目580個,比2009年增加155個。

  紛至沓來的開發商,大量開發的樓盤,令海南樓市去庫存的目光瞄準全國。

  在北京從事多年服裝批發生意的肖艷夫婦2017年初加入“候鳥”大軍,在陵水購買了一套碧桂園開發的精裝修兩居。“當時看中這個樓盤,是附近有北京某三甲醫院的分院,其他配套也比較完善。”肖艷坦言,其所從事的服裝行業屬于疏解非首都功能的重點行業。“在海南置業,也是未來轉移自己生意的一個選項。”

  “目前來看,更多地還是季節性居住、旅游居住、出租和投資。”陳路則表示,“像肖艷夫婦這樣的購買海南房子,并在海南發展的比較少。”

  推行租售并舉

  《指導意見》指出,海南可建立閑置房屋盤活利用機制,鼓勵發展度假民宿等新型租賃業態。

  而針對人才引進,《指導意見》指出,將出臺專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫、社保、子女教育等問題。

  2018年海南政府工作報告則指出,將調整優化產品、區域、租售結構,居民保障性需求由政府來保障,改善性需求由市場調節,投資性需求靠制度限制,建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

  陳路認為,未來開發商可多打人才牌。“《指導意見》對人才的相關措施很多,提出要解決住房問題。”

  《指導意見》指出,創新“候鳥型”人才引進和使用機制,設立“候鳥”人才工作站,允許內地國企、事業單位的專業技術和管理人才按規定在海南兼職兼薪、按勞取酬。

  陳路認為,相關房企可在海南相關城市布局“長租公寓”、“人才公寓”等形態,解決人才流動的短期居住。

  嚴躍進則表示,人才引進并非一朝一夕之功,應注重先解決交通配套和產業轉移方面的問題,再通過解決住房、戶口等問題,有序引導人才流動。

  中國(海南)改革發展研究院院長遲福林近日在接受媒體專訪時指出,海南房地產絕不能再炒“短期”。要推動海南房地產的健康持續發展,加快房地產轉型:一是推動房地產由資本導向型向消費導向型轉變。二是推動房地產由投機型向服務型轉變,大力發展旅游、健康、養老服務型地產,完善醫療保健、生活配套服務,提升房地產的品質。三是大力發展租賃市場,建立多元化住房供給體系,由地方政府保障百姓住房基本需求,推動房地產健康持續發展。

  為此,海南省各級政府動作不斷。近日,三亞市相關負責人透露,三亞正規劃建設1萬套人才周轉房,以房子吸引各類人才到三亞創新創業,同時不斷完善人才落戶、安居、社保、醫療、子女入學等各類配套政策,解決各類人才的后顧之憂。

  海南3月31日出臺政策,將從全省層面開發面向本地居民的限售商品住房和共有產權住房。根據海南省多個部門近日聯合發布的《關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》,海南將繼續通過發展公共租賃住房、共有產權住房,以及實施棚戶區改造,滿足本地困難群眾基本住房需求;發展住房租賃市場,建立租購并舉的住房制度,滿足省內外居民的租賃住房需求;有序開發商品住宅,促進房地產業轉型發展。

關鍵詞:海南 房地產業
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