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我國主要城市房地產調控累積次數多達300多次

來源:經濟參考報 2018-10-11 08:58中國投資咨詢網 A-A+

  今年以來,我國主要城市房地產調控累積次數多達300多次。嚴厲調控下,土地市場呈現供應與流拍均創新高的獨特現象,特別是三四線城市,更是成為供應與流拍的主戰場。

  《經濟參考報》記者近日調研了解到,供應大增緣于地方政府財政壓力,需加大土地融資力度,而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊,對后市持謹慎態度。業內人士指出,在地方財政依然嚴重依賴土地出讓金的情況下,既要防止流拍可能帶來的財政收入問題,又要防止增加供應造成的“新庫存”。

  供地增加,流拍卻在蔓延

  當前,全國土地市場結構性特征凸出,呈現供應與流拍均創新高的獨特現象,成交總額增長與溢價率降低同時出現。

  國家統計局數據顯示,1至8月,全國房地產開發投資76519億元,同比增長10.1%;房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米,同比增長15.6%,土地成交價款8177億元,增長23.7%。

  《經濟參考報》記者采訪發現,當前全國土地市場呈現三大特點,一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長”的重要支撐。中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示,在106個主要監測城市中,三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平,處于高位運行,19個三線城市的住宅地價環比快速上漲,增速超過3%;29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

  中原地產研究數據顯示,前8個月50大城市累計賣地2.47萬億元,同比上漲28%。杭州突破2000億元,上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數據顯示,從三四線城市看,多達64個三四線城市賣地突破百億,刷新歷史紀錄。

  二是溢價率普遍下滑,熱點城市不少地塊以底價或逼近底價成交。今年8月,廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價成交。廈門在今年7月出讓的地塊中,多幅商住用地樓面價跌破2萬元,如翔安區13-16片區地塊樓面地價為1.8萬元/平方米,相比兩年前同區域的地王3.7萬元/平方米,跌去近一半。

  8月10日,太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍,拿出熱點區域的8幅黃金地塊進行拍賣,總面積約82.71萬平方米,起拍價合計130.82億元。但結果讓人大跌眼鏡,8幅土地全部流拍。

  今年以來,福州土拍市場漸入寒冬,房企土拍參拍積極性大幅下滑,今年四次土拍共出讓23幅經營性土地,有11幅土地因競買人不足流拍,成交的土地也多數以底價成交,8月3日舉行的福州第四次土拍,4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場熱度也大不如前,同區域樓面價大幅下滑,以福清為例,8月27日成交的23號地塊樓面價相比5月成交的16號地低了將近3000元/平方米。

  在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市,土地流拍也時有發生。今年8月底,合肥市一場土地拍賣會共有七宗地塊參與,其中包河區、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統計數據顯示,合肥市累計流拍的地塊已經超過10宗以上,個別地塊甚至出現連續兩次流拍的情況。

  中國指數研究院數據顯示,2018年前三季度,全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

  中國指數研究院相關負責人分析認為,一方面,2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平,基數偏高;另一方面,今年以來,受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹慎,拿地規模有所下降;同時,企業拿地布局下沉三四線,也是拿地金額下降的重要原因。

  中原地產首席分析師張大偉表示,地方政府加大土地供應力度,開發商對熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍,不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價格,這是市場降溫的重要信號。

  三是供應量與流拍數均創新高。WIND資訊統計顯示,2018年以來全國100大中城市住宅用地供應數量達3232宗,創2014年以來同期新高,同比去年增長26.20%。與此同時,土地流拍卻在蔓延。

  中國指數研究院提供的數據顯示,2018年1至8月,全國300城共推出各類用地18468宗,流拍890宗地塊,占推出土地宗數的4.8%,較2017年上升1.2個百分點。從各城市流拍土地宗數來看,部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區域,如寧波、泰州、濱州,分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數占推出土地數的比重來看,主要集中在部分經濟實力較弱的中西部城市,如西寧、銀川、太原

  東吳證券研究報告認為,從地域分布看,河南省流拍數量居首位,2018年1至8月已超百塊,華東地區的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發區,緊隨其后的是四川、貴州等省份。總的來看,經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠,土地被流拍的概率更大。

  中信建投研報統計認為,以土地宗數為口徑,今年以來流拍率約6%,流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年,尤其是一線城市,流拍率更是在二季度創下17%的最高值。上海克而瑞地產研究員吳嘉茗分析稱,全國土地市場成交規模仍然維持高位,隨著一二線城市供地規模持續增加,未來土地流拍現象將增多。

 
 
關鍵詞:土地市場 一二線城市
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