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上周廣州一二手樓成交均跌破千套 樓市旺季不旺

來源:中投投資咨詢網 2018-11-09 08:53中國投資咨詢網 A-A+

  “金九銀十”結束,由于各種各樣因素的影響,剛剛過去的廣州樓市旺季不旺,但是剛過了一周的十一月,卻出現淡季很淡的景象。數據顯示,上周廣州一手住宅全市網簽850宗,環比下跌19.8%,時隔4周后重回千套以下低位。而上周二手住宅成交量為945宗,環比也下滑17.5%。

  外圍區域保持成交高位

  《投資快報》注意到,上周一首成交,除從化、天河兩區外,其余區域均出現成交下跌的情況。

  外圍四區保持近期高位成交量,上周整體成交266套,雖較上周下跌26%,占比仍高達93%。其中,黃埔、南沙兩區保持近幾周成交熱度,分別貢獻100套、52套,較上周分別上升32%、27%,花都、番禺兩區則稍有回落,不過也分別成交64套、60套位居前列。近期市場熱盤花都綠地空港國際中心繼續受捧,上周收獲61套成交,力撐花都上周成交占比保持22%市場高位;壹品Epark、萬科世博匯、中交匯通中心則分別成交46套、20套、29套同樣受到市場關注,保持近期的平穩上揚走勢。此外,上周增城成交平穩,譽山國際項目貢獻7套成交量。

  其中,增城網簽246宗,環比下跌23%,網簽量靠前的熱盤科慧花園、譽山國際對比9月出現明顯下滑。對此,廣州中原研究發展部認為,主要原因為9-10月集中推貨期后,項目以處理往期尾貨為主,市場面臨一段時間“疲弱期”,尤其對于買家追捧的地鐵沿線板塊,朱村、中新鎮于10月中下旬至今尚未有項目集中推貨,從而導致網簽量回落。而對于備案價優化較為“敏感”的番禺、南沙區,上周網簽表現同樣乏善可陳。

  此外,番禺上周網簽48宗,環比下跌26%,僅奧園蓮峰圣境一盤成交雙位數(26宗),其余項目僅個位數成交。業內人士表示,番禺目前一手供應緊缺,尤其對于區位條件佳的項目市場需求龐大,預計中下旬亞運城天峯入市將會刺激區域成交能力。

  南沙區上周成交53套,不足年中網簽“高峰期”網簽的1/6,區域成交亟需備案價優化釋放。

  新入市項目逐漸成為市場主力

  相對于外圍區域,上周中心區雖有四區錄得網簽,但皆個位數零星成交,整體僅成交13套,較上周下跌41%,各區基本僅單盤有成交。上周中心區成交主力項目荔灣富凱星堤、海珠越秀星匯海珠灣、天河中惠睿元分別成交3套、2套、2套。

  業內人士認為,出現這一情況一方面為積壓網簽、回遷房處理陸續進入尾聲,對網簽的干擾亦相對減少,令數據出現“退潮”;另一方面,近期各區普遍等待備案價優化最終落實,據了解南沙、番禺等項目已與意向買家達成共識,預計隨著新措施落地,市場將會迎來集中網簽期。

  事實上,上周市場成交量雖低走,但外圍項目撐市助推市場需求保持高位,同時新入市項目逐漸成為市場主力,公寓市場仍將持續受到投資者關注。上周新批預售批發主要集中在越秀濱海新城、龍湖雙瓏原著、陽光城麗景灣3個項目,累計批發807套單位,其中越秀濱海新城一盤推出320套單位,預計月內將有充足貨源推向市場。

  二手業主降價促銷成普遍現象

  上周二手住宅成交量為945宗,環比下滑17.5%。據小研君監測發現,自10月以來,客戶觀望情緒有所加重,周度成交量持續低走,已連續3周呈現下滑趨勢,現時周度成交已不足千套水平。

  價格方面,上周二手住宅網簽均價為25825元/平,環比上周下滑2.1%。由于目前廣州二手盤源去化緩慢,客戶入市意愿較低,業主降價讓利以促成交易已成普遍現象,從而導致二手均價略有下行。因此,部分剛需客戶可以抓緊目前“低價”上車的機會,降低置業成本。

  據監測發現,在主要七區中,大部分區域成交量環比均有所下滑,唯白云區除外。

  上周白云成交不降反升,整體共成交124宗,環比上漲4.2%,成交占上升至18.4%,排名躍升至全市第四。廣州中原研究發展部認為,白云區作為市區價格洼地,加上其區位條件和生活配套均具備一定優勢的情況下,雖廣州二手住宅市場表現低迷,但白云市場需求不減,仍受不少剛需置業客戶所青睞。

  上周業主報價指數為29.0%,環比上周回升6.1個百分點。11月首周,業主報價指數雖觸底回升,但仍然未脫離30%以下的低位水平,整體看漲信心較弱,二手住宅市場仍然存在較大的議價空間。整體看,上周66%的盤源下調報價,環比上周下跌7個百分點,其中報價下調5%-10%的盤源比例為15%,環比上周下降4個百分點,降幅最為明顯。另外,報價上調1%-5%的盤源比例為16%,環比上周上升3百分點,升幅最大。

  四季度官方推地速度明顯提高

  距離上一次(10月24-25日)集中推地僅一周時間,黃埔長嶺居、香雪板塊近日又新掛牌2宗商住用地,總占地面積17.25萬㎡,總起拍價38.8億。加上本次推出17.25萬㎡用地,2018年至今黃埔區累計供應65.3萬㎡(包含6.25萬㎡人才公寓用地)商住用地,創近3年新高。同時為蘿崗、黃埔兩區正式合并(2015年)以來第二高位。此外,即使剔除今年掛牌不可銷售的3宗人才公寓用地,可銷售商住地面積仍比去年全年多28.4萬㎡,預計未來1-2年可緩解黃埔區一手供應不足的困窘。

  事實上,2018年年底土拍盛宴剛剛拉開大幕。近日,廣州掛牌18宗地,起拍總價超過271億元,此次掛牌的地塊,將分別于12月6日、7日正式開拍。18宗地塊包括10宗商住地、1宗療養用地、7宗工業地。

  廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉認為,根據市國規委年初公布的《廣州市2018年建設用地供應計劃宗地表》,2018年廣州全市將推出294宗地塊,總面積達到1942萬平方米,其中居住用地達到84宗,商業商服用地79宗。

  不過,根據克而瑞的統計數據顯示,截至11月6日,廣州今年成交的經營性用地(住宅、商住、商辦、綜合用地)僅57宗,土地成交面積僅262.16萬平方米。若以目前成交計算,相當于廣州今年的賣地計劃仍未完成一半。肖文曉認為,目前廣州賣地離年度計劃還有相當大的距離,預計年內還有大量的土地會批量上市。

關鍵詞:廣州 樓市
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