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北京樓市面臨去化難題 新房成交企穩 二手房交易有所下探

來源:北京商報 2018-11-08 09:02中國投資咨詢網 A-A+

  “銀十”落幕,10月北京新房、二手房成交呈現冷暖互現現象。機構數據顯示,10月北京新房銷量環比9月高位企穩,二手房銷量降至萬套邊緣,創今年2月以來近8個月銷量新低。有分析人士指出,近幾月限競房的扎堆入市是導致北京樓市冷熱不均的主因,但隨著后續限競房的高速供應以及樓市調控的不動搖,接下來北京新房、二手房或將迎來成交難題。

  新房銷量回暖

  盡管天氣漸寒,不過“銀十”北京樓市的新房成交表現卻顯露出一絲暖意。

  合碩機構數據顯示,10月北京新房供應量為6208套,較去年同期的1647套增長276.9%,環比9月增長22.7%;成交量為2738套,較去年同期的1873套增長46.2%,環比9月減少7.1%。

  今年以來限房價項目的井噴式供應,被視為促進新房銷量回暖的重要因素。

  合碩機構首席分析師郭毅明確向北京商報記者表示,北京新房銷量回暖的最核心原因在于中低價位、中小戶型限競房的上市。

  6月至今,北京限競房供應占到同期商品住宅供應總量的64%。由于限競房大多限定了70/90,使得北京新房市場中總價400萬-500萬元左右的90平方米三居產品供量驟增。“這一總價段和面積段主要面向剛需、剛改客群,不僅填補了北京新房市場近兩年來存在的市場供應空白,更與二手房市場需求高度重合,因此造成部分購房客群由二手轉為選擇新房市場的限競房產品。”郭毅表示。

  值得注意的是,盡管限競房項目的積極入市為10月北京新房市場貢獻了一定成交量,但是從整體網簽數據來看,限競房網簽比例卻并不突出。

  根據中原地產研究中心統計數據,截至10月31日,今年北京合計入市限房價項目共26個、15982套房源,網簽量累計只有2581套,累計網簽比例僅16%。即使考慮到網簽數據有所滯后,限競房實際統計銷售也不過只有三成。

  “限競房成交量表現平平的原因在于當下整體市場平穩,且限競房區域供應扎堆現象明顯,這使得市面供大于求矛盾顯現,購房者因而開始全面觀望。”中原地產首席分析師張大偉如是解釋道。

  二手房成交遇冷

  與10月北京新房銷量回暖形成對比的是,同期北京二手房的成交表現則相對清冷。中原地產研究中心統計數據顯示,10月北京二手房成交8879套,繼2月后再次低于萬套,成交量環比下降42%。

  10月北京二手房市場的繼續降溫態勢,在貝殼研究院Real Data數據中也有所體現,具體表現為:成交量繼續下探、均價出現實質性下跌以及庫存房源走高。根據Real Data數據,10月北京二手房市場實時成交量環比下滑12.5%,受國慶黃金周影響降幅有所擴大,成交量在經歷連續5個月的回落后降至去年11月水平;均價方面,10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,這已經是北京二手房均價連續兩個月環比下跌,現已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持續走低,北京二手房庫存房源量持續上升并超過2016年2月水平,去化周期延長至13個月,處在2016年以來的歷史高位上。

  對于北京二手房成交量環比大幅下降超四成的原因,張大偉分析認為,一方面是10月國慶長假的影響,較長的假期導致網簽數據減少一周,而年內成交低于萬套的2月也是受長假(春節)影響。另一方面,受9月公積金政策收緊影響,部分網簽提前,使得當周成交井噴,透支了部分10月的成交。“同時,公積金政策的收緊對于10月市場也有明顯的抑制作用,整體二手房市場相比前幾個月有所降溫。”

  未來成交或“新舊兩難”

  圍繞接下來新房、二手房成交狀況,多位行業專家各抒己見。

  郭毅告訴北京商報記者,目前北京共出讓70余宗限競房用地,今年底前至明年,限競房仍將保持高速供應的局面,這對二手市場造成的沖擊將長期存在。隨著北京限競房新房、二手房市場博弈的加劇,有利二手房價格保持穩定。

  就二手房成交問題,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期松動,買賣雙方入市積極性不高,又遇限競房項目集中入市,將分流部分二手房市場需求,預計11月二手房市場成交增幅不大,均價將在當前水平附近波動。

  值得一提的是,從目前樓市現狀來看,購房者“房住不炒”的心態已經形成,此外還有相當一部分剛需客群出于對房價走勢的擔憂出現嚴重觀望。郭毅分析認為,當前北京新房市場庫存壓力已經開始顯現,如果明年樓市調控政策依然保持嚴格,房企將面臨嚴峻的去化難題。“這將會造成投資意愿的大幅下降,從而影響到土地市場的正常交易。”

  對此,有行業人士表示,若房企去化壓力激增,或許北京樓市接下來的成交將面臨“新舊兩難”的問題。

關鍵詞:北京 樓市
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