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時代中國分拆物業上市 行業痛點一個也沒少

來源:第一財經 2019-09-11 11:20中投投資咨詢網 A-A+

  憑借物業板塊分拆上市的消息,9月10日時代中國(01233.HK)高開,至午間收盤時上漲6.51%。數天前,因為“全員賣房”的消息,這家房企一度被推至輿論風口上。

  9月9日晚,時代中國宣布,將物業板塊時代鄰里股份進行分拆,于聯交所上市。稍晚,時代鄰里于港交所上傳申請上市資料。

  時代鄰里于今年7月,在開曼群島成立,專為上市而來。

  在時代之前,彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業美好、永升生活服務、濱江服務、奧園健康、和泓服務已先后上市。

  今年4月,招商蛇口宣布,將收購中航善達22.35%股權,成為其第一大股東,以此完成物業板塊的獨立上市;今年8月6日,大本營同樣位于廣州的保利地產全資子公司保利物業向聯交所遞交了IPO申請資料。

  分拆物業業務,確已成為房企潮流,時代中國是最新一家。

  據公告,時代中國將以實物方式向股東分派公司持有的時代鄰里所有股份,每持有2.6股可獲分派1股時代鄰里,這令投資者感覺興奮。

  時代中國是少數直接送物業股予以股東的房企。2015年,全行業第二家上市的物業公司中海物業以介紹方式上市,每持有3股中國海外可獲派1股中海物業。由此對比,時代鄰里的派發力度不輕。

  然而,時代鄰里的挑戰始終在于公司經營本身。

  截至2019年6月30日,時代鄰里共擁有210個在管項目,包括位于中國15個城市的住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構以及市政環衛項目,在管面積近42.7百萬平方米。

  從規模來看,時代鄰里在管面積并未過億。今年上半年,萬科物業、彩生活等行業巨頭,規模超過5億平方米乃至10億平方米以上。

  從房企中分拆出的物業公司,一般而言,管理規模大頭來自母公司即房企自身項目面積,另一條腿則來自第三方物業,包括收購、品牌輸出等合作形式。

  參考銷售面積,截至2019年6月末,時代中國合同銷售約為312.3億元,同比增加20.1%;總銷售面積為206.4萬平方米,同比增加36.84%。

  隨著行業銷售疲軟,來自母公司的管理面積高增長能否持續,成為時代鄰里等物業公司的共同難題,也是時代鄰里們對母公司的深切渴望。

  相比之下,主動為之的第三方面積似乎更容易被把握。

  數據顯示,時代有意對外拓展,2016年,總收入中,第三方物業開發商占比僅為18.8%,總管理面積僅為3059平方米,總收入僅有0.42億元;到2019年上半年,來自第三方物業的管理面積為19399平方米,收入達1.03億元,占比為35.1%。

  然而,時代鄰里必須面對的問題是,隨著物業公司紛紛上市,規模及收購意識的覺醒,收購已達白熱化。8月業績會上,彩生活執行董事、行政總裁唐學斌就表示,“如今新增長物業要比原來難10倍,收購物業公司價格也是從前收購的5到10倍。”

  2019年6月30日后,時代鄰里從獨立客戶處獲得了15份新增物業管理合同,其他包括3所學校、5個住宅項目、3個政府辦公樓、2個商業項目、1個物流園,以及一個合約總建面為1.8萬平方米的公共基礎設施項目,但面積依然有限。

  時代鄰里的挑戰來自市場化收購能力如何提高、母公司時代中國每年銷售增長,此外,也來自對公司費用的控制,業務的開拓。

  時代鄰里的業務包括物業管理業務,非業主增值業務,社區增值業務及其他專業業務。時代鄰里的收入從2016年的3.729億元(人民幣,下同),增加至2018年的6.958億元,年復合增長率為36.6%,并從2018年6月30日止6個月的3.076億元增加48.1%至2019年上半年的4.557億元。

  資料顯示,2016-2019年,物業管理服務的收入占比分別為59.5%、63.7%、58.1%、63.3%、64.9%,整體保持上揚;而非業主增值服務分別占比27.9%、19.3%、28.3%、22.9%、25.7%;社區增值服務分別占比10.7%、12%、8.5%、9.1%、6.9%;其他專業服務分別占比1.9%、5%、5.1%、4.7%、2.5%。

  值得注意的是,為公司貢獻收入大頭的物業管理服務,占據的成本卻最高。

  時代鄰里總銷售成本中,人工成本的占比逐年上升,2016年全年人工成本為1.69億元,占比59.1%;到了2019年上半年,成本已到達2.25億元,占比67.7%。

  銷售成本步步走高,毫無疑問將壓縮利潤空間。時代鄰里凈利潤增幅不俗,但絕對值始終有限——凈利潤從2016年的0.201億元,增加至2018年的0.642億元,年復合增長率為78.8%。公司2018年前6個月的0.278億元,增加50.7%至2019年前6個月的0.418億元。

  而時代中國董事會認為,分拆有利于讓這一獨立平臺的投資價值變現,使平臺直接進入資本市場融資無須依賴母公司,改善財務管理結構。

  此外,“建議分拆將促使保留集團及分拆集團就其各自的業務更集中于發展,戰略規劃及更佳的資源分配。保留集團及分拆集團將于獨立管理架構下就把握新興業務機會而進行的有效的決策過程中受惠,特別是可從分拆集團的專門管理團隊以專注其發展。”

  分拆完成后,時代中國實際控制人岑釗雄及其配偶李一萍通過豐亞企業將直接持有時代鄰里56.06%已發行股本。豐亞企業100%股權中,有60%為佳名投資持有,40%由東利持有,而佳名投資是岑釗雄全資持有企業,東利是李一萍全資持有企業。

  2019年時代中國中期業績報告顯示,上半年,時代中國人民幣159.42億元總營收中,來自物業管理的收入為3.33億元,在全集團總盤子中占比甚微。

  在收入、凈利潤、規模、商業模式均無突出表現情況下,如何成為集團穩定的現金奶牛、如何給資本市場講新的故事,鋪陳更潮流的商業邏輯,將成為時代鄰里的一大挑戰。

關鍵詞:時代中國 上市
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