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利率定價基準改變 東莞首套房貸款利率普遍上浮10%

來源:南方日報 2019-09-11 11:08中投投資咨詢網 A-A+

  8月25日,中國人民銀行官網發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》(下稱《公告》)宣布房貸利率的定價基準改變,從之前參考基準利率,調整為參考貸款市場報價利率(LPR)。政策發布后引起各界人士的關注和熱議。LPR掛鉤房貸,房貸利率會上漲嗎?未來房貸利率不再有折扣價?購買者有必要在10月8日新政實施前搶閘買房嗎?

  日前,記者走訪市區多家銀行網點,東莞農商行表示,10月8日后將按規定正式執行LPR,工商銀行東莞分行、建設銀行東莞分行表示待上級行通知,預計新政在短時間內落地。

  業內人士認為,房貸利率新政是更加市場化的體現,新政將加劇銀行間的競爭,降低企業的融資成本。

  部分銀行10月1日執行新政

  《公告》顯示,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

  自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。其中,首套不得低于相應期限LPR,二套不得低于相應期限LPR加60個基點,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

  房貸新政何時落地是人們最關注的話題。9月9日,記者走訪東莞多家銀行了解到,東莞農商行等銀行計劃10月8日之后按規定正式執行LPR,工商銀行東莞分行、建設銀行東莞分行等銀行表示待上級行通知。

  有網友表示,距離10月新政關口還有不到一個月時間,搶先買房能避開政策風口嗎?記者查看新政發布后的房地產供需情況,據合富研究院數據顯示,9月2日至8日,東莞新房供應1163套,環比增加六成,創過去5周以來最高。其中,85至120平方米戶型供應比重達76%;東莞新房網簽約748套,環比減少四成。可見,開發商的銷售欲望加大,而購房者還是趨向理性。

  合富研究院高級分析師李興旺說,未來利率存在不確定性,有的人認為會升,有的人認為會降。認為利率會升的人,會執行舊政策的利率搶先買房;認為利率會降的人,更愿意按新的方式去購房。

  此外,記者走訪得知,目前東莞各大銀行的貸款額度較為緊張,放款時間不確定,要根據業務實際情況而定。以交通銀行東莞分行為例,合作樓盤一手房資料齊全的話,最快一周內放款,二手房需要1至2月才能放款。

  在此背景下,業內資深人士表示,一般情況下,銀行的房貸利率以放款當天為準,建議8月、9月有按揭購房需求的置業者現在就準備資料向銀行辦理貸款申請。購買一手房,簽合同后銀行出同貸書速度比二手要快些,若趕不上10月8日之前,就要按照新政執行,具體以銀行落地細則為準。

  二套房普遍在基準利率基礎上上浮15%

  8月20日,新定價機制下首次LPR報價出爐。其中,5年期以上LPR報4.85%,比五年期以上貸款基準利率4.9%低了5BP。二套房貸方面,不得低于相應期限LPR加60個基點,加點后為5.45%(4.85%+0.6),約等于基準利率上浮12%。

  記者9月9日走訪了解到,目前東莞多數銀行仍按照原來的政策來執行。從首套房來看,建設銀行東莞分行、工商銀行東莞分行等普遍在現有基準利率基礎上上浮10%。二套房方面,東莞多數銀行普遍在基準利率的基礎上上浮15%,部分銀行在基準利率的基礎上上浮20%。

  具體看來,本土銀行東莞農商銀行房貸政策為首套房利率執行基準上浮5%至10%,二套房利率執行基準上浮10%至15%;工商銀行東莞分行首套房利率仍執行同期人民銀行貸款基準利率上浮10%,二套房執行基準利率上浮15%;交通銀行東莞分行一手房、二手房首套房房貸利率在基準利率的基礎上上浮15%,二套房則是在基準利率的基礎上上浮20%……

  按照東莞目前首套房普遍房貸利率5.39%(基準利率上浮10%)、二套房5.635%(基準利率上浮15%)來看,對比最新LPR報價,10月8日后網簽房貸的利率會更低。

  這是否意味著新發放的住房貸款利率會比原來有所降低?央行副行長劉國強不久前明確表示,房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。這次利率改革,房貸利率由基準利率變為參考LPR,參考基準變了,但利率水平不能下降。

  李興旺介紹,LPR是每月變化一次的利率,當前LPR與之前的利率水平相當,影響不大。但是利率是浮動定價的,新政下房貸更優惠或者漲價的說法都不成立。

  建設銀行東莞分行私人銀行理財顧問萬輝斌說,當前貸款利率盯住LPR,LPR參考MLF定價為調整貸款利率的第一步,LPR利率由參考政策利率到參考貨幣市場利率轉變,未來利率市場化的最終目標應是取消存貸款基準利率,并且實質上放開存款利率上限和貸款利率下限。

  萬輝斌說,基于降實體融資成本推出的LPR新報價機制,LPR盯住MLF操作利率,首次報價后利率降幅并不明顯,為促進融資成本明顯下行,央行仍需適度增加流動性投放力度,進一步為MLF操作利率下調打開充足空間。預計LPR會在9月20日降低,這意味著銀行業的貸款利率可能降得更快。

  在中山大學嶺南學院經濟系教授林江看來,LPR改革是為了降低實體經濟融資成本,是利率市場化、國際化的表現之一。對銀行來說,小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定,受基準利率影響較少,銀行一般會先確定貸款實際利率,然后在貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此,即便今后新發放貸款要求以LPR為定價基準,但實際情況中短期內對小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率影響較小。

關鍵詞:房貸 利率
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