湖州吳興區南太湖高新區科創園招商推介產業規劃鄉村振興新舊動能轉換特色小鎮
當前位置:首頁 > 地產 > 土地 > 正文

三季度土地交易量價齊跌:房企“逆周期拿地”準則失效

來源:21世紀經濟報道 2019-10-09 08:59中投投資咨詢網 A-A+

  曾被房地產業奉為圭臬的“逆周期拿地”準則,在本輪市場下行期中似乎失效。

  上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,土地市場出現量價齊跌的局面,二線城市和三四線城市的交易面積跌幅均在10%以上。其中,8月和9月,熱點房企的拿地規模更是顯著下滑。比如,萬科在8月和9月的合計拿地支出,尚不足7月單月的水平。

  與“高點賣房”的策略相對應,“逆周期拿地”也稱“低點拿地”,是指房企在市場下行期獲取土地。通常來講,該策略符合“低進高拋”的商業原則,有助于降低拿地成本,維持企業利潤。

  2019年樓市進入下行期已成為行業共識。今年上半年,隨著融資閘門的開啟,房企的確掀起一陣拿地熱潮。但到下半年,樓市調控持續加碼,住宅市場反彈乏力,企業的情緒急轉直下。7月和8月以來,多家房企表示出“收縮投資”的意愿,并最終付諸行動。

  如今,土地市場正繼續走低,并逐漸展現出價格上的誘惑力。未來,“逆周期”的策略還能繼續實施嗎?

  供需意愿雙雙下降

  上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,全國336個城市的經營性用地成交面積接近5.5億平方米,環比下降11%,同比下降10%。

  分城市能級來看,今年一線城市土地供地力度明顯加大,第三季度成交量高達844萬平方米,同、環比漲幅分別為35%和13%,二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%。尤其是三四線城市,在自然資源部分類調控政策的指導下,供地量一直在縮減。

  價格方面,今年第三季度,336城的整體成交均價為2494元/平方米,環比下降12%。各能級城市的土地交易價格普遍下滑。

  該機構指出,一、二線城市由于高價優質地塊減少而導致成交均價回落,三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響,削弱了房企拍地的積極性。“第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米,環比二季度下降了14%。”其表示。

  三季度的市場表現印證了數據的變化。蘇州、南京、武漢、天津等熱點二線城市,均出現土地流拍的現象,且流拍土地數量明顯高于二季度,另有不少優質地塊底價成交,或低溢價成交。上海易居研究院指出,近幾個月土地供應量整體下滑,且一些地方政府設定了較高的土地底價。

  在需求端,房企拿地意愿的下降更是顯而易見。

  7月末,富力地產發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

  據了解,進入下半年,大部分房企的策略是,強化銷售,同時收縮投資規模。如今看來,企業的確已經付出行動。

  中原地產指出,今年8月和9月,房企的拿地支出明顯減少。這兩個月間,僅有14家企業的拿地支出超過50億。此前的數月,大型房企單月拿地過百億的現象并不少見。

  據該機構的統計,今年7月單月,萬科的拿地支出達到283億,到8月和9月,萬科的合計權益拿地總價不足200億。綠城在7月的拿地支出達到99億,但此后兩個月的合計拿地支出僅為44億。第三季度,富力在公開市場并無拿地動作,融創仍有零星拿地行為,但比此前明顯縮水。

  消極拿地

  按照慣常的運營邏輯,房企傾向于在市場低點時進行“逆周期拿地”。但在當前的市場下行期,除了個別案例外,多數企業的拿地行為顯然不夠積極。

  從8月開始,某20強房企蘇南區域負責人張遠(化名)就不斷在朋友圈推送項目的營銷信息,其中包括中秋和國慶期間的價格優惠措施。但上半年曾被頻繁發布的拿地海報,則甚少出現。

  張遠向表示,近期公司的拿地規模確實在下降,但對銷售有明顯強化。就他所負責的蘇南區域而言,不僅預算所剩不多,而且被強化了拿地準則,“‘老大’明確說了,寧可今年不再拿地,也不能拿錯哪怕一塊”。

  企業的謹慎有其道理。從今年5月底至今,監管層就不斷收緊房企的融資渠道,同時嚴控社會資金進入房地產業。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  受此影響,房企的信托、私募、ABS等渠道已被圍堵,銀行授信的審批流程也在延長,且企業融資成本明顯提升。上海易居研究院指出,9月房企的平均融資成本為6.47%,環比上升0.76個百分點。但分化情況嚴重,部分企業的平均融資成本已經超過10%。

  不僅如此,到今年年中,行業的整體負債率也在提升,其中TOP10房企的提升較為明顯。

  “現在土地市場確實處于相對低點,部分地塊的價格比較有誘惑力。而且按照慣例,年底可能還會有一批不錯的地推出來。”張遠向說,但總部會不會額外給預算,目前還不好說。

  中原地產首席分析師張大偉認為,“低點拿地、高點賣房”只是一個理想狀態。因為在市場低點時,企業手里未必有足夠的拿地資金,而且對于“低點”,不同企業有不同的判斷標準,“踩錯點”的情況并不少見。

  “市場處于下行期或低點時,企業最先考慮的往往是如何穩住陣腳,而不是伺機擴張。”北京某大型房企相關負責人向表示,真正能做到“逆周期拿地”的企業,都具有非凡的資金實力。另一種情況則是,企業具有冒險精神,敢于承擔負債的壓力,而不斷出手拿地。這種情況多見于對規模有追求的企業。

  他認為,“逆勢而上”的企業仍然存在,今年年末,如果部分城市推出優質地塊,土地市場有升溫的可能。但距離市場信心的真正恢復,恐怕還有段距離。

  該人士還表示,企業主動拿地意愿不強,還有一個原因,“如果是在一季度拿的地,今年還能通過搶開工,實現年內銷售,并形成一個正現金回流。”但下半年拿的地,已經錯過了這個操作周期。

關鍵詞:土地交易 房企
中投投資咨詢網版權及免責聲明
  • 1、中投投資咨詢網倡導尊重與保護知識產權。如發現本站文章存在版權問題,煩請聯系ocn@ocn.com.cn、0755-88350114,我們將及時溝通與處理。
  • 2、凡本網注明"來源:***(非中投投資咨詢網)"的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,不對您構成任何投資建議,用戶應基于自己的獨立判斷,自行決定相關投資并承擔相應風險。
免費報告
相關閱讀
相關報告
大健康投資前景
大健康產業投資前景預測 大健康產業投資前景預測
· 投資機會
大健康產業投資前景
熱度---- 100%
物聯網投資前景
熱度---- 90%
智慧城市投資前景
熱度---- 80%
5G芯片投資前景
熱度---- 100%