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珠三角三舊改造投入超萬億 城中村改造大爆發

來源:第一財經 2019-10-08 09:34中投投資咨詢網 A-A+

  經過改革開放40多年的高速發展,珠三角的土地開發已日趨飽和,新增建設用地相當有限的情況下,三舊改造(舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造)重要性正日益凸顯。

  廣東省政府日前發布關于政協十三屆全國委員會第二次會議第2812號(經濟發展類173號)提案答復的函(下稱“回復函”)指出,廣東省從2009年起全面推開“三舊”改造工作(其中舊村莊改造與城中村改造有重疊)。“三舊”改造工作采取市場化運作模式,通過政府“放權讓利”引入市場力量具體實施改造項目,在此過程中,政府主要負責編制規劃、制定政策、行政審批、項目監管等工作,而拆遷談判、申報手續、開發建設等事務性工作則由市場主體承擔。

  數據顯示,截至今年5月底,珠三角地區共實施“三舊”改造48.04萬畝,完成改造26.94萬畝,節約土地10.17萬畝,投入資金1.106萬億元,其中85%以上為社會投資。

  但在“三舊”改造實踐過程中,廣東省還存在推進機制不完善、政策體系不健全、未形成強大合力等問題,需要進一步深化改革創新,激發市場活力。為加快推動“三舊”改造取得突破性進展,今年 9月4日,廣東省政府發布《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(下稱《意見》)。

  《意見》提出,要強化行政司法保障,實行政府裁決和司法裁判。這意味著,如果在“三舊”改造項目中有釘子戶遲遲不愿簽約,可按照有關法律解決。

  三舊改造對于廣東尤其是珠三角的高質量發展十分重要。華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析,經過幾十年的快速發展,珠三角的土地開發空間已經日趨飽和,在嚴格的農田和生態保護線以及大城市劃定城市邊界的情況下,今后新增建設用地將較為有限,占比也會下降,因此加快更新改造對于釋放城市發展空間十分重要,未來在現有的存量土地更新改造的比例會大幅增加。

  2018年,廣東省國土資源廳宣布,除基礎設施和部分民生保障等重點項目外,不再向珠三角地區直接下達新增建設用地計劃指標,各地新增建設用地計劃指標要靠盤活存量建設用地來獲取。

  胡剛說,過去珠三角的很多土地的開發利用效率比較低,很多廠房都是一兩層,隨著先進制造業的發展,很多工業廠房都可以做到5、6層,另外有些工業廠房可以發展創意產業、商業或者改造成住宅,土地的利用率也會大幅提高。

  在廣州,近年來廣州城市更新的力度不斷提升。2018年12月,廣州市政府常務會審議通過了《關于深入推進城市更新工作的實施細則》。為充分調動改造主體積極性,高效推進城市更新工作,《實施細則》從舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造等方面,對現行城市更新政策進行了補充和完善。

  公開資料顯示,廣州共有城市更新資源594平方公里,其中舊村莊320.65平方公里,占比高達54.2%;舊廠房20.7平方公里,占比35.1%,舊城63.5平方公里,占比10 .7%。可見,星羅密布的城中村是廣州城市更新改造的重點。

  近年來廣州城中村改造駛上了“快車道”,廣州將對全市272條城中村進行全面梳理,確保全部納入“三舊”改造標圖建庫范圍。對房企來說,未來在珠三角獲取可開發土地,城中村改造也是一個重要的途徑。如今,廣州的舊改項目中也誕生了不少成功案例,像獵德村當屬“舊改模板”。另外,新鴻基操刀的林和村、保利參與的琶洲村以及富力參與的楊箕村等舊改工程。

  根據前述回復函,下一步,廣東省將繼續深入推進“放管服”改革,鼓勵地市以行政委托、授權等方式,將城中村改造涉及市級審批事項(省委托下放給地市的審批職權以及不宜下放的職權除外),逐步下放至區、縣級行使,實現管理重心下移、分工明確、權責對等,充分發揮市級政府的統籌作用以及區縣政府的能動性和主動性。

關鍵詞:珠三角 舊改
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