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長租公寓馬太效應加劇 頭部企業或將打破行業桎梏

來源:中國網地產 2019-11-08 19:15中投投資咨詢網 A-A+

   9月,自如和蛋殼均有即將赴美上市的消息傳出。彼時自如CEO熊林表示暫不急于啟動IPO,蛋殼則不予回應。10月6日,青客公寓提交招股書,并于11月5日,成功在納斯達克掛牌上市,雖融資規模不及預期,也如愿成為國內長租公寓“第一股”。在青客公寓上市之前的10月29日,蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交招股書。分散式長租公寓頭部企業全力沖擊IPO,長租公寓春天已至?

  頭部企業雖有占資金優勢虧損同樣擴大

  空白研究院創始人楊現領預計,未來一、二年至少會有有4—5家長租公寓機構實現上市。根據邁點研究院、易居克而瑞等各第三方測評結果顯示,在分散式長租公寓品牌里,自如和蛋殼是企業規模和品牌影響力等方面排名前三位的頭部企業。根據新華網聯合自如發布的《中國青年租住生活藍皮書》中顯示,目前自如房源已超100萬間。蛋殼公寓招股書中顯示其房源規模超過40萬間。

  根據天眼查數據顯示,截止目前,蛋殼公寓共獲得7輪融資,融資額共計6.9億美元,估值超20億美元。背靠鏈家的自如可以說是“含著金湯匙出生”,至今獲得三輪融資,但已知的每輪融資規模均在數十億人民幣,估值已達到50億美元。

  根據蛋殼公寓提交的招股書上的營業數據,蛋殼公寓用4年時間旗下房源規模增長了166倍。2017年、2018年蛋殼公寓營收分別為6.57億和26.75億,增長了307%,凈虧損分別在2.72億和13.70億人民幣,增長了403%。2018年前9個月凈虧損為8。13億元,到了2019年,這一數據同比擴大了209.1%,為25.16億元。同樣的問題是,蛋殼公寓規模擴張迅速,虧損也在擴大。

  據克而瑞檢測的數據顯示,截止到2019年二季度末,國內20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%,其中一線城市低于2%。自如尚未申請IPO,并無披露精準的運營數據,但是以自如的規模看來,受限于行業盈利模式,可以預計經營數據同樣不容樂觀。

  青客上市事件本身的意義遠超其融資規模

  青客公寓的上市之路歷經坎坷,錯過了最好的上市時機,如今雖成功上市,市場仍存在大量質疑聲音,認為其后續發展存在諸多不確定性。

  但是,中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林認為,青客公寓成功上市,盡管融資規模不及預期,但其事件本身的意義遠超其融資規模。

  青客公寓可以在美國成功上市反映了海外投資人對中國長租公寓領域的認可,同時也是對中國經濟和長租產業的認可。以蛋殼、自如、青客等為代表的分散式長租公寓,其本質是一個用互聯網改造傳統租房產業的過程,其平臺高度互聯網化,解決了傳統住房過程中租約不清楚、房東、房客身份不清晰等問題。同時為城市的部分中低收入群體提供了品質相對可以保證的住房,民生意義重大。

  相對于集中式長租公寓,分散式長租公寓一般房源簽訂租約相對較短,以及房源分散,不能進行集中管理。且沒有集中的管理空間,可進行的增值化運營相對較少,相對來說分散式長租公寓的運營成本更高。

  長租公寓在國內的生長環境也不容樂觀,雖然有多方政策的支持,但是稅收等方面的扶持尚不明朗,公眾的誤解、媒體的負面報道等,都是長租公寓的發展阻力。根據蛋殼和青客的招股書中的信息可以看出其背負著極大的債務和虧損的壓力。穆林建議,長租公寓對社會發展有重大利好,但在國內尚處于發展初期階段,建議政府給予一定稅收方面的扶持,公眾也應給予多一些的耐心和容錯空間。

  頭部企業上市加劇馬太效應或能沖破行業枷鎖

  青客的成功上市和蛋殼隨后的IPO申請,并不意味著長租公寓春天已至,穆林表示,根據招股書可以看出,作為分散式長租公寓頭部企業的蛋殼公寓和青客公寓,相對規模大、房源多,背后又有強大的資金支撐,尚不能自負盈虧,且虧損額連年擴大。更不用說眾多的中小企業,日子只會更加難過。

  楊現領認為,2018年和2019年的長租公寓的融資體量已經非常大,這兩年的股權融資額合計超過200億,資本并未退潮,只是更加集中。未來資本仍將持續進入長租公寓,且融資渠道會更加多元化,體量也將更大、更向頭部企業集中。行業馬太效應加劇,行業聚集度將進一步提升。

  青客、蛋殼等分散式長租公寓頭部企業上市,可以緩解資金壓力。從自如表示暫不急于啟動IPO推斷,目前沒有緊迫的資金壓力,目前“聚焦于創造用戶和社會價值”。若頭部企業可以在做大做強的過程中,利用規模和資金優勢,探索出更多更高效的定制化增值服務,或是新的經營模式,抑或消費社區群的搭建。擺脫大規模、大虧損的“規模怪圈”,理性擴張。探索出改變行業盈利難題的方法,沖破行業枷鎖,于整個行業乃至全社會而言都有積極正面意義。

關鍵詞:長租公寓
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