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加碼融資擔保“千億”新軍 中南建設布局集中三四線

來源:每日經濟新聞 2019-12-03 10:15中投投資咨詢網 A-A+

  11月22日、25日和27日,中南建設(000961,SZ)連發公告,為多家子公司提供總計38.04億元融資擔保。至此,中南建設及控股子公司對外擔保總金額為661.37億元,占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的380.13%。

  而就在一周前的11月21日,中南建設還發行了一筆27億元的債券。記者查閱相關數據發現,這已是中南建設的第16筆境內債券,加上境外債券,今年截至11月22日,中南建設已發行18筆債券。

  今年以來中南建設融資動作明顯增加。截至11月22日,除債券外,中南建設還有約10筆應收賬款融資、15筆信托融資、10筆租賃融資及2筆股權融資。

  與此同時,中南建設在相關股權質押上也在加快動作。11月19日,中南建設向華夏銀行股份有限公司南通分行質押2400萬股。據記者不完全統計,截至目前,中南建設的股權質押已有約16筆(質押狀態),另有約13家持有股權的子公司股權被質押(有效狀態)。

  今年中南建設為何高頻開展各類融資活動,風險系數是否可控等問題成為各方關注的焦點。對此,中南建設方面表示,公司有息負債杠桿率低,償債能力強,經營風險低。

  對外擔保總金額超600億

  11月22日,中南建設發布公告稱,為9家公司提供總額25.68億元擔保;11月25日晚,中南建設公告為寧波中南錦時提供擔保的進展,擔保金額2億元;11月27日,中南建設發布公告稱,為溫州、寧波等3家子公司共計10.36億元融資進行擔保。提供本次擔保后,公司及控股子公司對外擔保總金額為661.37億元,占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的380.13%。

  至此,中南建設及子公司實際對外擔保金額達651億元,占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的374.18%。值得一提的是,據中南建設9月9日披露,截至今年8月26日,公司擔保合計92.75億元,占2019年度凈資產187.7億元的49.41%。

  近幾個月,中南建設大幅加碼擔保額,其在上述進展公告中已提出“請投資者關注有關風險”。

  今年以來,中南建設為何高頻開展各類融資活動?風險系數是否可控?為支持項目開展和補充流動資金而開展的系列動作,是否能創造足夠好的效果?

  對此,中南建設回復《每日經濟新聞》記者稱,公司的對外擔保基本都是為融資需要而進行的,今年中期公司的全部有息負債只有686億元,在同類規模房地產企業中居于明顯低位。其中一年以內的有息負債僅168億元,同期公司持有現金204億元,是一年以內有息負債的1.5倍。公司有息負債杠桿率低,償債能力強,經營風險低迷。

  融資第二大目的是還債

  中南建設頻頻融資,一方面是補充流動資金,一方面則是為緩解負債壓力。就資金而言,上半年,中南建設的現金及現金等價物余額為164.89億元(同比降14%),主要是增加凈額減少了35%。而其2016~2018年及2019年1~6月的經營性現金流均為凈流出。

  另外,截至2019年9月,中南建設持有貨幣資金254.50億元,較年初增長了24%,主是要靠融資——前三季度公司籌資活動現金流入同比增長63%至483.30億元,取得借款收到的現金449.98億元,同比增長61%。

  除了擴大投資外,融資的第二大目的是還債。截至2019年6月末,中南建設凈負債率185%,相較今年上半年174家房企創新高的91%凈負債率(平均值)而言,處于高位。

  事實上,為了融資,中南建設“付出”不少,例如質押。截至2019年6月末,中南建設控股股東中南城建持有的公司股份,已質押12.908億股,占公司總股份的34.8%,占持有股份的63.93%。

  不過一系列的積極操作也有效果。及至9月末,中南建設前三季的凈負債率在去年底基礎上進一步下降15.9個百分點至175.6%。

  為控制負債,中南建設在投資方面也有所控制。2019年前三季度公司共新增項目51個,項目規劃建筑面積合計約751萬平方米,同比下降了43%。

  對此,中南建設回復《每日經濟新聞》記者稱,公司的總負債率超過91%,是因為在公司的全部負債中超過52%是銷售產品收到的現金,由于銷售產品還沒竣工,相關現金被視為負債的預收賬款。扣掉這些沒有風險的預收賬款,公司的實際負債率43.35%,在行業中更處于絕對低位。

  布局集中三四線如何解壓

  更健康的還債方式,無疑是加快項目回款,產生現金流償還債務。不過從目前中南建設的項目來看,大比例分布于三四線城市,一定程度上需要考慮城市消化能力對項目去化速度的影響。

  從中報可見,今年上半年,在中南建設未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中,根據城市等級區分位于一二線城市的面積占比約39%,位于三四線城市的面積占比約61%。

  而在今年1~10月,中南建設新增的738萬平方米建面土地中,三四線城市占比也達到67%(494.4萬平米);期內中南建設的總貨值1088.1億元,有642.1億元也分布于三四線城市。尤其是江蘇省,在2016~2019年統計期內中南建設的銷售占總量的65%~75%。

  在億翰智庫研究總監于小雨看來,三四線城市在過去兩年房價基本實現翻番,一旦需求出現問題,價格下調的可能性較大,還容易出現庫存積累的現象。

  “這個時候若企業在三四線城市的拿地成本較高,比較容易被套牢,從而影響企業的資金使用效率和擴張的步伐。”于小雨認為,這種格局下,全國化布局的企業,能通過區域平衡調節風險,但區域型房企則只能在進入低能級城市時謹慎又謹慎,因為現在行情下,可能一個項目就會致命。

  不過,中南建設并未停止拿地的步伐。11月6日,經35輪競價,中南建設子公司嘉興錦翔置業有限公司以溢價率25.90%、總價3.43億元競得湖州雷甸鎮一宗商住用地;11月28日,中南建設子公司寧波市錦華置業有限公司經過47輪競價,以溢價率12.84%、總價6.0653億元競得紹興一宗商住用地。

  中南建設回復《每日經濟新聞》記者稱,公司今年的平均售價超過12500元/平方米,如果計算全部未竣工資源的貨值,一二線城市比例會明顯高過其面積在總資源中的占比。

  記者留意到一個細節,截至2019年6月中南建設存貨跌價準備余額增加至7054.7萬元,為預防部分城市房價大幅下滑面臨的跌價。

  中南建設的存貨余額伴隨規模增長,逐年遞增,2016~2018年這一數值分別為741.31億元、1109.85億元、1350億元,及至今年中期,公司存貨已達到1532億元,占流動資產63.68%。因而中短期的銷售行情對于中南建設而言非常重要,這意味著大量存貨是順利變成資金,還是跌價貶值拖累公司經營活動。

  中南建設方面表示,在都市圈和新的城市化區域里面,并不是原有行政等級高或人口規模大的城市發展機會更多,區域內中小城市隨著基礎設施的改善,更多外部人口的流入,可能會比核心城市有更快的增長。目前全國住房成交雖然有所放慢,但價格還十分穩定。項目是否存在減值風險是根據項目可能虧損來判斷的,在理性投資的前提下,如果價格不出現明顯波動,多數項目不應該有減值風險。

  “千億”后的杠桿邊界

  值得注意的是,在2018年躋身“千億”陣營后,中南建設加大了項目的權益合作。數據顯示,2019年中南置地1~10月銷售金額1473.5億元,權益銷售金額約881億元,權益占比60%,而在2018年,這一數據字為53%。

  選擇引入伙伴,必定要面對“分羹”。從利潤率方面來看,前三季度中南建設毛利率為19.98%,而凈利潤率僅為5.7%。而TOP50房企的平均毛利潤率32.6%,凈利潤率14.8%。中南建設明顯低于行業平均水平。

  并且凈利潤中,15.65%來源于投資收益,2019年中期公司投資收益為3.46億元。這部分收益主要來自處置子公司股權的非經常性損益,以及對聯營合營企業的投資收益,受制于合作方的經營效果。

  不過整體而言,隨著規模的快速擴大,帶動中南建設三季度末營業收入409.56億元,同比增長37%;歸母權益同比增長13%至197.14億元,少數股東權益則較年初增長了133%,至51.17億元。

  對此,中南建設表示,公司的起點低、底子薄,確實不能像其他融資成本低、有更多政府資源的公司一樣,靠多借錢、拿便宜地來發展,選擇利率很高的項目慢慢做。其發展只能靠提高運營管理能力,靠周轉效率高,靠準確率高,所以雖然凈利潤率不高,但有更多改進運營效率的動力。通過運營能力的提升,公司的凈資產回報率越來越接近優秀公司的水平。

  58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析認為,中南建設在實現“千億”目標后,提升規模、保持份額的訴求很明顯,融資的驅動下對外擔保也不斷提升,從目前對外擔保占凈資產的比例來看,已經明顯偏高。

  張波進一步表示,無論是“千億”之上的房企還是積極謀求規模化的中小房企,規模與利潤的平衡、杠桿與安全的的把持,都需要得到高度重視。對于房企來說,關注通過降杠桿來加速降低企業自身的財務風險,實現自身有質量、穩定的發展在當下顯得更為重要。

關鍵詞:融資 中南建設
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