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五地發布涉房政策 復蘇樓市預期將升溫

來源:時代周報 2020-02-14 09:20中投投資咨詢網 A-A+

  疫情之下,樓市風起。

  據時代周報記者不完全梳理,僅2月12日一天,就有上海市、浙江省、無錫市、南昌市、西安市五地發文,為房企紓困。

  時代周報記者注意到,以上各地出臺的紓困政策主要針對房企,并且主要體現在土地端,以暫緩或分期繳納土地出讓金為主。另外,對比顯示,無錫政策力度最大。

  據了解,上海、浙江、南昌、西安四地政策均由當地自然資源部門出臺,但無錫對于房企的紓困政策則出自無錫市委、市政府印發的《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》,并在上述規定之外,提出了包括減免稅費、引導銀行信貸支持,以及放松預售資金監管(可提前支取購房款)和預售制度(完成25%以上投資即可)等一攬子政策。

  “當前各地的政策,主要還是集中在為遭受疫情影響的企業紓困,緩解企業經營難的問題,符合當前中央對于疫情防控的決策部署和房地產調控工作‘因城施策’的要求。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向時代周報記者表示,另外,由于政策針對性較強,預計暫時不會傳導到需求端,樓市會保持平穩。

  但據諸葛找房數據研究中心國仕英預測,后續可能會有更多的城市出臺涉房政策,并且不會只是針對房企端,供應端、銷售端均有可能。

  多地著手“紓困”,并非調控放松前奏

  從各地政策來看,當前各地出臺的紓困政策主要集中在減輕房企資金壓力,提出了包括免租金、暫緩或分期繳納土地出讓價款等政策。

  延遲繳納土地出讓金、延遲開竣工是本次各地紓困房企的普遍政策,上海、浙江、無錫均有提及。其中南昌和西安則更為細致,提出了:將土地競買保證金比例調整至20%,土地價款繳納比例為簽訂合同后首月繳納50%。

  另外,無錫除了可以延遲繳納稅款的優惠政策之外,還圍繞為房企紓困,出臺了稅費、金融、房企資金監管等一攬子政策,包括:可以延期三個月繳納房產稅、城鎮土地使用稅,確有困難的,可以申請減免;另外,要求引導在錫銀行機構保持房地產和建筑施工企業信貸合理適度增長,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸,以及確保本市實施疫情防控一級響應措施期間個人住房貸款有序投放。

  同時,無錫的資金監管也迎來了大幅度的寬松。

  無錫規定:已經領取施工許可證范圍內的樓棟,因疫情影響施工建設的,房企可申請提前撥付重點監管資金;另外,無錫還降低了申請預售的要求——已經領取施工許可證范圍內的樓棟,因疫情影響施工建設的,申請預售時原形象進度要求調整為按投資額計算,預售部分完成25%以上投資即可(裝配式建筑的形象進度要求不變)。

  國仕英向時代周報記者解釋,從疫情情況來看,無錫、西安兩地的疫情壓力較少,但卻是首批出臺大力度紓困房企政策的城市,推測這兩個城市出臺政策是為了更好的渡過疫情,減少疫情帶來的影響,并在疫情結束后能快速恢復。

  事實上,在上海、浙江、無錫、南昌、西安五地之前,杭州、江西、深圳就已曾出臺過利好政策。比如杭州在2月11日也發布了《關于做好疫情防控保障服務企業穩定發展的通知》,提及可以順延繳納土地出讓金和開竣工時間等。

  國仕英預測,后續可能會有更多的城市出臺相關政策,政策調整的方向也會“因城施策”、多種多樣,不會只是針對房企端,供應端、銷售端均有可能。

  但58安居客房產研究院分院院長張波同時提醒,這不意味著樓市全面放松的到來。

  張波表示,在本次疫情之下,房地產行業遭受了重大影響,也因此成為幫扶的重點對象。但從目前的扶持政策來看,還是主要針對保障行業有序運轉,安全渡過困難期。但樓市穩定的目標依然是房地產調控的重點。

  “受影響貨值4400億元”有待商榷

  不可否認的是,疫情之下的房企壓力驟增。

  據時代周報記者不完全統計,截止目前,全國已有湖南、江西、廣東、海南等至少60個省市下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。

  銷售按下“暫停鍵”之后,成交也陷入冰凍。

  中指研究院監測數據顯示,2020年1月,中指研究院重點監測20個一二三線代表城市總計成交面積891.6萬平米,環比下降41.42%,同比下降5.14%。在最近的兩周,這個數據也并未好轉。1月26日至2月1日,10個典型城市成交量環比減少93.2%;2月2日至2月8日,受基數影響,環比降幅有所降低,但也高達55.9%。

  反映在房企收入上,根據近期各大房企披露的1月經營數據,均有較大幅度的減少。

  數據顯示,2020年1月,萬科實現合同銷售額549.1億元,同比增長12.34%;恒大實現銷售額405.5億元,同比減少6.07%;碧桂園則為329.2億元,同比減少0.44%;融創銷售186.3億元,同比減少22.25%;保利實現簽約金額235.88億元,同比下降29.78%。

  但在另一端,償債的腳步和現金流壓力卻不會“暫停”。

  克而瑞研究報告顯示,2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期,就單月情況來看,1月、7月和11月均為償債高峰,分別需要償債616億元、615億元及662億元。

  窘境之下,全聯房地產商會已經發出了為房企紓困的建議。

  2月12日,全聯房地產商會發布疫情后期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議。其中表示:調研的72家企業中,46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元,單月運營成本約235億元,2020年上半年到期債務近5300億元。

  “具體來看,以調研的某家典型房企為例,其單月銷售業績減少80億元,以往每月可從金融機構獲得貸款40-60億元,如今可獲貸款金額腰斬,企業單月資金缺口將達100-110億元,而此企業2019年上半年貨幣資金僅350億元,疊加企業人員工資、待支付工程款、利息費用等其他剛性支出,350億元的貨幣資金或僅夠企業維持三個月運轉,如果疫情持續兩個月,而無相應政策支持和適當傾斜,企業將面臨巨大的經營風險。”全聯房地產商會在建議中表示。

  但同時,也有房企內部人士向時代周報記者直言:疫情對房企肯定會有影響,但這個數據似乎有點“不正常”。

  “首先,如果每個月能夠從金融機構獲得40-60億元的貸款,從這個角度來說,這個房企也不算中小房企了。其次,它表示2019年上半年的貨幣資金僅為350億元,那么下半年呢?一般來說,下半年才是房地產企業回款的高峰。所以感覺它的資金狀況不應該這么嚴峻。再次,它說受疫情影響,單月銷售減少80億,現在每月資金缺口達100-110億,這個數據感覺也不正常。尤其是現在還未大規模復工,也幾乎沒有需要支付的工程款之類的款項。”上述房企人士表示,“但對房企的影響肯定是有的。尤其是對于負債率高的房企,影響很大”。

關鍵詞:政策 樓市
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