多地發文規范商品房預售資金監管力度

來源:中國證券報 2020-10-23 10:10中投網 A-A+

  近日,多地發文規范商品房銷售市場,強調加大對商品房預售資金的監管力度,多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用。防止建設資金挪作他用,導致后續建設和配套設施資金不足,出現延期交房甚至爛尾現象。

  加強監管

  10月21日,北京市住建委官微披露,為強化行業紅線意識和底線思維,維護首都房地產市場平穩健康秩序,保障群眾合法權益,統籌做好疫情防控和行業發展各項工作,北京市近日陸續啟動住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案三個專項檢查。

  其中,強化預售資金監管,守住項目安全底線。要求重點圍繞開發企業預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性,監管銀行入賬監督和出賬審核,以及購房人貸款資金是否按規定發放至專用賬戶等情況開展檢查,多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用,防范延期交房、樓盤爛尾等風險。

  北京市住建委指出,北京市2010年底出臺管理辦法,全面實施商品房預售資金監管,截至目前全市在途監管預售項目近千個,對保障商品房預售資金安全、防范樓盤爛尾發揮了積極作用。為規范開發企業銷售行為和監管銀行出入賬管理,市住房城鄉建設委會同人行營業管理部、北京銀保監局組織各區職能部門于10月至12月在全市范圍內開展預售資金監管專項檢查。

  銀川將于12月1日起施行《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》,以加強新建商品房預售資金的監督管理,確保預售資金用于商品房項目工程建設,防止建設資金挪作他用,導致后續建設和配套設施資金不足、出現延期交房甚至爛尾現象,從而保障購房人的合法權益。

  保障資金安全

  商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時,購房人按照合同約定支付的房價款,包括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的房價款。

  從近期發布的監管相關內容看,規范地區將建立統一的新建商品房預售資金監管系統,對預售資金實施網絡化管理。

  以銀川市為例,該地規定房地產開發企業要選擇資信良好、具備保證資金監管安全等條件的商業銀行作為監管銀行,設立新建商品房預售資金監管專用賬戶,配合開展監管業務。一個預售項目只允許設立一個監管賬戶。

  房地產開發企業應在項目銷售區域內顯著位置公示監管賬戶,在商品房買賣合同中注明監管賬戶等信息,協助購房人將房價款直接存入項目監管賬戶,不得直接收取任何性質的房價款。購房人也應按照商品房買賣合同約定的交款方式、時限,將房價款直接存入合同中載明的監管賬戶。

  監管銀行核實繳款信息后,將向購房人出具繳款憑證,房地產開發企業根據繳款憑證為購房人換取交款票據。如購房人申請商品房貸款,按揭銀行將按照借款合同約定的時間和金額,把貸款直接劃轉至監管賬戶。

  銷售壓力大

  “銀十”漸入尾聲,房企“金九銀十”期間的促銷成果浮出水面,不少房企銷售金額同比增長明顯。由于結轉存在時間差,銷售金額無法即刻轉成當期利潤及現金流,一些開發商出于緩解資金壓力的目的,對部分項目的預售資金提前挪用。如果后續資金周轉出現問題,可能會對項目建設造成影響。

  四季度進入全年銷售業績沖刺期,房企銷售壓力增大。

  中國證券報記者調研發現,為了促進銷售,有的房企對所售項目進行違規宣傳,首付分期付款等現象較常見。不少開發商針對限購更為嚴格的商辦類項目進行大力宣傳,將本該一次性支付的房款,分兩年甚至更長時間進行銷售。有的開發商提前將項目銷售給限購人群,幾年之后再進行網簽。

  對此,北京市住建委要求嚴格限購政策執行,落實房住不炒紅線。作為房地產宏觀調控的核心關鍵措施,限購已從北京走向全國主要城市,對落實“房住不炒”的定位發揮了積極作用。檢查重點包括從業人員限購政策培訓及掌握情況;購房資格核驗材料留存情況;購房資格核驗信息填報情況;是否存在誘導、教唆、協助購房人騙取購房資格行為等。

  中原地產研究中心統計數據顯示,前9個月全國房地產調控政策發布次數達438次。從單月情況看,9月為35次,8月為32次,7月為32次,6月為31次。

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