導語

——綠城將大部分股權轉讓給融創,反映了當下房地產行業的大趨勢:資金情況不佳的房企正在成為被兼并的對象。房地產企業是否還有兼并的價值?誰會成為大魚?又有誰會成為小魚被吃掉?

 

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北部灣經濟區概況

   廣西北部灣經濟區自2006年3月成立以來,經過7年多的開發,經濟快速增長,現代產業體系快速興起,基礎設施快速完善,億噸大港快速崛起,大開發格局快速形成,成為廣西經濟發展的龍頭,西部大開發的引擎,中國沿海沿邊經濟開發的重要亮點,中國與東盟合作的重要通道。


  

   GDP總額:2013年廣西北部灣經濟區GDP4817.43元,占廣西的33.5%。其中南寧市2013年GDP2803.54億元;北海市2013年GDP735億元;防城港市2013年GDP525.15億元;欽州市2013年GDP753.74億元。


  

   產業發展方面:一批重點項目相繼建成投產,一批東西部產業轉移項目紛紛進駐,逐步形成石化、電子信息、林漿紙一體化、冶金、新材料、輕紡、機械裝備制造、磷化、保稅物流等為特色的產業體系。重點規劃建設14個重點產業園區,規劃總面積698平方公里,已開發面積超高跟200平方公里。2012年底,完成工業產值3324億元。有10個園區工業產值或貿易額超過100億元,成為北部經濟區增長最快、發展潛力最大的經濟增長亮點。


   港口建設方面:經過7年多的發展,廣西北部灣港已建成泊位234個,萬噸級以上63個,擁有集裝箱班輪航線30多條,每周50多個班次,與世界100多個國家和地區200多個港口通航,海運物流網絡已伸向全球。2013年完成貨物吞吐量1.87億噸,其中集裝箱100.33萬TEU。


   保稅物流體系建設方面:北部灣經濟區保稅物流體系基本建成,服務華南、西南、中南,面向東南亞的北部灣供應鏈日漸成型。欽州保稅港區、憑祥綜合保稅區、南寧保稅物流中心等相繼建成并全部投入運營,北海出口加工區擴建B區也獲得國務院正式批準。一批現代物流園區已經建成。


房地產行業:便宜中顯露價值

   事實上,自2011年下半年開始陷入資金鏈困境的綠城已經多次出讓股權。在先后出售多個項目給SOHO中國以及融創中國后,九龍倉又在2012年以51億港元入股綠城,成為綠城中國第二大股東。


   綠城中國董事長宋衛平稱,不排除兩年內再次減持綠城股份,主要看未來中國房地產市場的發展。若這一表態兌現,意味著曾經盛極一時的綠城中國將完全易主,宋衛平也將逐步淡出房地產市場。


   而回顧綠城的興衰史,則可以歸咎于宋衛平及高管團隊在決策上的失誤。在2010年房地產遭遇嚴厲調控之際,儲備了過多的土地和項目,杠桿率過高,導致后來不得不收縮陣線、斷臂求生,并最終選擇出售套現。


   但在房地產狂飆的時代,又有誰甘心錯過?只能在適者生存的資本叢林中勉力支撐。相比之下,融創少帥孫宏斌的做法就激進多了。即使合作方悲觀如斯,融創依然堅持著激進擴張的路線,在高負債率下進行收購。


   據估算,收購完成后,融創凈負債率將上升近40個百分點,突破100%的警戒線,并可能影響到融創的現金流。


   房地產行業的低迷和悲觀的前景使得A股上市地產公司估值不斷下移。同樣,H股上市地產公司估值也日漸低迷。


   但中銀國際分析師李苗獻指出:中國房屋價格確實有調整壓力,但考慮到城鎮化進程中城市人口仍將穩步增加,中國的城市房屋數量實際上并未明顯過剩,只是過高的價格抑制了潛在購買需求。當前中國房地產價格普遍偏高,但其作為一種享受中國城鎮化紅利的優質資產的性質并未改變。

誰會成為大魚?誰會被大魚吃掉?

   在過去十年,房價處于持續增長、市場規模不斷擴大階段。因此,企業只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。


   但是隨著調控的不斷加碼,特別是房產稅、不動產登記等組合拳的共同作用,造成房價未來漲幅受限。同時,市場規模被限購等行政手段或者市場需求本身所壓制,房地產市場難有逆周期操作空間。


   未來而言,房地產已經過了輕松賺錢的時代,中小型、區域型房企走出去會更困難,異地擴張的拿地成本和市場風險更大;而且一二線城市的發展機會也遠大于三四線城市,而進入一二線城市的門檻非常高。


   房地產企業唯有通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率;通過高速去化來提高土地周轉率從而加快資產周轉率;通過創新融資模式來增加企業資金效率和安全。


   海通證券房地產分析師涂力磊預計,在行業大背景下外部資金強勢介入或者企業之間協議合作都將成為市場后期熱點。資金實力雄厚和海外融資渠道暢通是進行主動收購的重要條件,而是否具有股權激勵將決定該公司成長意愿的強弱。


   涂力磊指出,未來股中的萬科、保利、招商、金地,以及H股中的恒大、碧桂園、龍湖、融創等優質大市值有望未來主動收購低估值的地產公司。


   而諸如金融街、福星股份、中航地產、陽光股份、京投銀泰、天房發展、華鑫股份等A古上市公司,和首創置業、銀建國際、上海證大、中華國際、佳兆業集團等H股上市公司,由于第一大股東持股比例在30%以內、估值和市值都較低,則有可能成為被收購的對象。

 ■聽聽網友的聲音

網友“紫氣東來”:

   兼并形成巨頭,巨頭滋生寡頭,寡頭帶來壟斷,壟斷規避競爭,無競爭帶來高價格。——房地產價格在未來將繼續上漲!!!

網友“有一說一”:

   房價真是讓買了房希望猛漲,沒買房的希望猛跌,除了牟利投資的外,剛性需求的也這么想,這到底問題出在哪里

網友“流沙河”:

   中國的房地產就像一個氣球,十幾年被注入的泡泡遠遠超過了它的容積率,到如今地方政府、開發商、磚家還在拼命給氣球打氣,我似乎聽到了氣球的撕裂聲,或許氣球快爆了。

網友“沅肜”:

 國企背景房企必勝,雖然會有收購行為發生,但是強龍去斗地頭蛇的可能還是較低,不是資金和市值比拼,頂多是互相合作。 

 結語

  房地產制度改革需要在市場保持穩定的前提下進行。由于當前市場仍處在波動之中,因此短期內政策層面不會發生重大變化。


  房地產市場下行為產業資本和資金實力雄厚的上市地產公司兼并收購其他企業打下基礎。

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