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北京已完全超脫傳統發展格局 城市未來向西看

來源:中國網地產 2019-11-08 10:39中投投資咨詢網 A-A+

  城市擴容,人口流入在提升城市住宅市場需求的同時,也為商業的發展提供了廣闊空間,服務以社區居民為主體的社區商業形態正逐漸成為城市商業的基礎和未來商業地產發展的新引擎。

  11月7日,一場以“豐盈城市活力綻放”為主題的北京社區商業價值發展論壇將在橡樹瀾灣營銷中心舉辦。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松、全國商業地產工作委員會會長王永平、中國烹飪協會副會長馮恩援、高力國際華北區投資部主管閆寒齊聚一堂,共同探討經濟與城市發展新趨勢下的社區商業價值。

  經濟結構轉型為城市發展帶來新契機

  國家統計局數據顯示,今年以來,我國GDP增速呈現出小幅下行的態勢,在剛剛過去的第三季度,GDP同比實際增速已降至6%。通過對比拉動經濟增長的三駕馬車——出口、投資、消費三者的表現,鄧郁松認為,短期來看,本輪經濟波動主要受出口和投資影響,而消費對于經濟增長的貢獻仍在提升。

  在鄧郁松看來,相較以往的經濟周期性波動,本輪的顯著特點在于每年新增的城鎮就業人數總體保持平穩。他認為,這和當下服務業吸納勞動力的能力顯著及最受歡迎年齡段的勞動力群體總數開始下滑有關。此外,對比國際上已有的城市發展案例,鄧郁松表示,經濟增速的自然回落是基本溫和的,“就像人的成長一樣,少年的時候18歲之前長得會速度非常非常快,到后來的階段會比較穩定。”

  在經濟高速增長向高質量發展階段的轉型過程中,對城市及個人的重要影響還表現在原有集中在工業領域的資源,包括資本、勞動力、土地,都將開始新一輪中長期的大轉移過程,將轉向第三產業。

  “我們很清楚服務業主導的城市化和工業主導的城市化存在很大的區別,表現在大、中城市能夠提供更多樣的服務業的業態和就業機會,當城市化不斷前行的時候,50%人口從農村流向城市,但到了50%以后,我們觀察到,人口是從小城市流向大的都市圈,這是普遍的規律,背后和整個經濟結構的變化密不可分。”鄧郁松表示。

  “城市的發展源于產業升級帶來的活力,經濟結構的變化趨勢是我們中長期要面對的客觀現實,未來城市服務業的比重將會越來越大。”鄧郁松總結到。

  社區商業正在成為熱門投資標的

  根據輻射半徑,商業通常被劃分為都市級商業、跨區域商業、區域商業和社區商業,相較而言社區商業雖然輻射范圍最小,但事實上卻表現出小業態、大市場的特點,這一點正是由社區服務的需求占比頻次較高決定的。

  盡管社區商業與每個人息息相關,但據王永平介紹,目前社區商業規劃普遍存在缺少科學性、對體量、定位及業態的控制處于失控狀態的硬傷,“實際上,好的社區商業是一個物業升值或者老百姓便利滿意度的一個重要部分,影響物業總體未來的成長性。”王永平表示。

  對此,在社區與商業匹配的問題上,王永平也給出了自己的建議,一方面,要在規劃上進行分級,另一方面,好的社區購物中心還應該成為社區活動中心,保持社區黏性。

  在社區商業中,餐飲服務是社區服務功能中非常重要的模式,不過受城市餐飲服務的硬性規定,餐飲品牌進社區一直處于尷尬的境況中。馮恩援站在專業角度提出若干建議,諸如設計上有大格局、率先解決基礎問題、垃圾分流、提供高水平洗碗間、設置耗品配送等。

  在新業態和社區商業的結合問題上,王永平提到當下正在進行的零售體驗化的探索,互換社區商業品質提升,馮恩援則在餐飲角度提出優秀品牌下沉社區及產品推陳出新的期望。

  在投資領域,商業一直備受關注,根據閆寒近年觀察,除體量超十萬的區域性商場,投資者也將目光轉向體量稍小的社區商業,通過持續運營進行資產證券化,或通過升級改造使資產的價格得到爬升。“中國社區商業的發展勢頭越來越好,未來也將成為投資著最關注的業態之一。”閆寒稱,目前投資人更關注社區商業的現金流情況以及業態是否存在提升的空間。

  對于投資社區商業的選擇上,三位來自不同領域的專家分享了各自的看法。馮恩援、閆寒從投資業態出發,他們認為,遵循精準服務的核心宗旨,社區餐飲潛力不容小覷,王永平從投資回報的角度指出,應著重注意兩個方面,一是合理的測算和資金倒推,另一方面,租戶也要具備運營能力和資源。

  瀾灣2035 城市未來吸引力

  作為地產經濟“守望者”的社區商業,投資價值正日益凸顯。根據《北京城市總體規劃(2016-2035年)》中明確的發展目標,將從空間結構、產業、功能定位、人口分布、交通等方向進行優化調整,推動京津冀協同發展,打造以首都為核心的世界級城市群。在政策導向背景之下,以2035為期,北京城市的下一個發展極已落定于京西地區,未來發展前景不可估量。

  作為一個體量約4萬方的商業復合體,瀾灣2035,扼守西四環城市主動脈,占據得天獨厚的優越地理環境,依托華潤和電建兩大責任央企品牌,以恢宏之勢締造區域全新商業地標。受新首鋼、麗澤金融商務區、豐臺科技園和中關村科學城四大經濟新高地的圍合,瀾灣2035擁享千億產業輻射。目前,項目周邊有地鐵14號線和1號線經過,根據城市規劃,2035年后項目北側將建成地鐵18號線和M11號線,勢必將為項目帶來充足的流動性人口,加之周邊住宅樓林立,匯聚頗高人氣,人潮即錢潮,滋生區域強勁消費力。

 

  每一次展望決定時代動向,目前北京已完全超脫傳統發展格局,城市未來向西看,瀾灣2035正是時代所向。

關鍵詞:商業地產 城市服務業
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