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上海中原業務模式單一發展遇困 降薪“過冬”

來源:中投投資咨詢網 2018-10-11 16:40中國投資咨詢網 A-A+

  前有萬科集團(SZ:000002,下稱萬科)高喊“活下去”,后有上海中原物業顧問有限公司(下稱上海中原)降薪“過冬”,今年房地產的冬天似乎寒風凜冽。

  10月9日,有媒體曝出,老牌房地產中介中原集團旗下的上海中原宣布,自2018年10月1日起,針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整,所有崗位的福利待遇減至五折發放,多部門傭金打八折。

  中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成對此發布了一份《內部信》,稱此舉主要是因為市場下行、經營策略失誤所致。

  在經歷十幾年比拼門店占有率、員工數量的粗放式增長后,房地產中介也在此刻遇到了洗牌,這輪洗牌之后,中介行業或許能迸發出新的發展模式,但眼下上海中原這一關要如何通過?

  “降薪”內因業務過于單一

  近日,上海中原內部表示,自2018年10月1日起針對公司的福利待遇政策及薪酬進行調整。

  這些調整措施具體包括:上海中原全體崗位的全勤獎暫時取消;所有崗位的通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半(五折)發放;聯動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及后臺部門的傭金比例調減至八折。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。

  上海中原地產市場分析師盧文曦對藍鯨房產表示:“此次調整針對的是中后臺部門的員工,在這些職位上,工資是占絕對比重的,獎金所占比重非常小,可能只有幾百塊。”

  雖然如此,但此事依舊引起了較大的輿論反響。前不久萬科秋季例會高喊“活下去”,并在之后展開了打折促銷活動。雖然業界對萬科“房地產寒冬”的判斷頗有爭議,但上海中原“降薪”之舉似乎印證了萬科的觀點。不過,不同于多家房企同時打折促銷,中介行業似乎只有中原地產高呼“降薪”。

  58安居客首席分析師張波告訴藍鯨房產記者,目前市面上大部分中介都在虧損經營,本身經營壓力都比較大。面對現狀,各企業采取的“截流”方式不同,有的拋棄了原有直營模式改做加盟,還有的做起了平臺。很多直營類中介都在今年做過人員收縮,以應對財務風險。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產分析認為:“中原地產業務相對單一,是典型的房產信息中介服務機構,所以市場降溫對其影響較大。對于其他機構來說,有很多新房代理業務可以開展。”

  這在陸成發布的《公開信》中得到了印證。對于上述調整,陸成提到,上海中原一手分銷業務的爆單率素來偏高,收傭周期又特別長,這導致該業務壞賬較多。同時,他還指出上海中原二手中介和一手房代理業務也已荒廢掉。因此,公司在過去兩年一直處于結構性虧損。

  外因:上海樓市趨冷

  還有一個值得關注的問題是,中原地產此次降薪事件為何只出現在上海?

  據其官網資料顯示,中原集團1978年創立于香港,經過四十年的發展,已在中國內地、香港、澳門、臺北、新加坡共37個城市設立了分公司,但在這37個城市中只有上海采取了降薪措施。

  在上海中原的官方介紹中,在2004-2012年前后,中原地產曾有過一段輝煌的歷史,2004-2006年期間,接連獲得上海中介行業權威獎項“金橋獎”,但在相關資料中,自2012年之后,上海中原大事件鮮少再有記載。

  根據云房數據發布的2016年-2017年上海中介公司成交量榜單中也可以從直觀的成交量和市場占有率排名中看到上海中原的掉隊軌跡。

  數據顯示,2016年上海中介排名前十位的企業中,有三家出現同比下跌現象,其中,上海中原同比降幅達到33.14%。在2017年,上海中原同比降幅不斷加大,同比下降76.74%,排名也掉落至第六位。

  對此,中原地產中國大陸區主席黎明楷對媒體表示,中原上海分公司的福利比中原其它分公司都要好,減少中后臺這些不盈利的業務板塊管理人傭金,可降低經營性成本。

  張波表示,之所以只有上海中原出現降薪,有兩個原因:一是因為中原各區域自主性比較大,二是由于上海樓市成交量下滑。他認為,后者直接造成了上海中原“一手分銷爆出壞賬比較高的問題”。

  事實上,在一系列房地產調控政策組合拳下,上海樓市自2017年就已開始降溫。根據易居研究院智庫中心的數據,2016年上海樓市(包括黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、浦東、金山、松江、青浦、奉賢、崇明16個市轄區)全年成交面積為1347萬平方米,2017年這一數據僅為623萬平方米,環比下跌53.75%。2018年,這一情況并沒有好轉,前9月,上海樓市成交面積為506萬平方米,與去年同期持平。

  此外,上海鏈家市場研究部監控的數據顯示,2018年9月,全市二手房共計成交1.57萬套,環比上漲3.93%,同比上漲16.29%。從成交套數來看,今年行情比2017年相對較好,但絕對量仍然不高。按照上海二手房成交正常情況,一般一個月成交數量是2萬套。

  伴隨著成交量的減少,開發商的回款也正在下降,這勢必影響到分銷中介。

  拓展環滬市場“自救”

  意識到問題的上海中原開始逐步打開環滬市場。從公開資料來看,相比上海市區近幾年土地供應的日漸縮緊,環滬區域各城市的土地供應明顯上升。據上海市國土局公布數據統計,2017年環滬多個區域如湖州吳興、嘉興海鹽、海寧等地均超額完成供地計劃。2018年已公布供地計劃的區域供應總量同比均有上升。

  據統計,上半年環滬城市總計成交土地205幅,其中慈溪、嘉興湖州三地成交總計178幅,成交總建面1835萬平方米,總量超過90%。而太倉、昆山兩地土地成交不足百萬平方米,供應稀缺,預計將在下半年集中放量。

  一位不愿具名的業內人士對藍鯨房產表示:“過去兩年是環滬樓市交易的爆發期,尤其是類似嘉善等城市成交量較高。但今年以來,市場明顯降溫,交易量肯定是下來了,而價格方面還算平穩。”

  相較于上海城區市場,需求外溢的環滬市場還算穩定,這確實可以在一定程度上緩解上海中原面前的壓力,但這恐怕并非對抗寒冬的長久之計,一旦環滬市場成交下滑,上海中原今日之局面恐怕又將重現。

  嚴躍進表示:“傳統的中介營銷、信息撮合和提傭等服務模式,確實容易受到市場降溫所帶來的沖擊影響。當前很多機構通過業務創新,進行輕資產運作,這也是一種發展方向。”

  蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對藍鯨房產指出:“房地產中介遠比其他任何產業更需要線上線下的融合。”他提出了三點建議:一是做多流合一的全平臺交易。二是上中下游整合的全產業集中。三是得數據者得天下。

  中原地產中國大陸區主席黎明楷也向媒體表示,今年開始,中原成立了工作組去梳理組織架構與成本結構,引導分公司朝著精簡與輕資產方向調整,這些工作一般在市場好的時候都會擱在一旁,市場不好的時候才做,也不見得是什么特別的改革措施,只是因時制宜而已。

  他還透露,公司正在積極研究合伙人制度,讓一些經紀人與管理人員在中原的平臺上去創業,與公司從雇傭關系轉變為合作關系,一方面響應了政府鼓勵民眾創業的號召,另一方面也減輕公司的運作成本。

  樓市從高溫不下到降至冰點,靠“天”吃飯的中介行業感受到的這股寒意還在持續,作為中介行業的風向標企業,上海中原遇到的問題也是諸多中介正在面臨的問題,可以預測的是,上海中原不會是最后一家降薪調整的中介機構,但在相同的環境下,也一定會有“活下去”的企業可以順利通關。

關鍵詞:中原業務
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