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2019-2023年中國城市綜合體投資市場深度調研及風險控制分析報告

首次出版:2013年12月最新修訂:2019年4月交付方式:特快專遞(2-3天送達)

報告屬性:共228頁、14.6萬字、80個圖表下載目錄版權聲明

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第一章 城市綜合體行業第一章 城市綜合體行業概述
1.1 城市綜合體的界定
1.1.1 城市綜合體的定義
1.1.2 城市綜合體的特征
1.1.3 城市綜合體的類型
1.2 城市綜合體的功能
1.2.1 城市綜合體的普遍功能
1.2.2 城市綜合體的特殊功能
第二章 2017-2019年中國城市綜合體市場投資環境分析
2.1 宏觀經濟環境
2.1.1 全球經濟貿易形勢
2.1.2 中國經濟緩中企穩
2.1.3 人民幣匯率的變動
2.2 市場需求環境
2.2.1 我國國民收入及消費水平現狀
2.2.2 消費升級對城市綜合體的需求
2.2.3 產業升級對城市綜合體的需求
2.3 中國城市化進程
2.3.1 城市化催生城市綜合體
2.3.2 城市化對城市綜合體的訴求
2.3.3 我國城市化發展現狀
2.4 中國房地產業現狀
2.4.1 市場開發逐年增長
2.4.2 市場基本平穩運行
2.4.3 市場主要特征分析
第三章 2017-2019年中國城市綜合體投資市場現狀分析
3.1 2017-2019年我國商業地產市場投資形勢
3.1.1 投資價值低估
3.1.2 投資增速高于住宅
1.1.1 投資過熱已受關注
1.1.2 投資風險不斷增加
3.2 2017-2019年我國城市綜合體市場投資形勢
3.2.1 越發受投資商青睞
3.2.2 成房企關注新熱點
3.2.3 總體投資開發特點
3.2.4 局部投資過熱顯現
3.3 2017-2019年我國城市綜合體市場開發狀況
3.3.1 存量市場分析
3.3.2 供應量市場分析
3.3.3 市場態勢分析
3.3.4 開發商態勢分析
3.4 我國城市綜合體投資盈利模式分析
3.4.1 投資盈利模式綜述
3.4.2 企業普遍模式
3.4.3 龍頭企業模式
3.5 上市公司城市綜合體項目投資盈利模式分析
3.5.1 項目選擇與風險控制
3.5.2 項目定位模型研究
3.5.3 產品創新與成本控制
3.5.4 資金收回與價值最大化
3.5.5 戰略聯盟與連鎖開發戰略
第四章 2017-2019年中國城市綜合體市場融資狀況分析
4.1 2017-2019年中國房地產融資現狀分析
4.1.1 房地產信貸規模巨大
4.1.2 房企股權融資快速增長
4.1.3 債券融資艱難推進
4.1.4 房地產信托突出風險監控
4.1.5 房地產私募基金創出新高
4.2 我國商業地產融資模式解析
4.2.1 房地產信托
4.2.2 房地產抵押貸款證券化(MBS)
4.2.3 房地產基金
4.2.4 房地產信托投資基金(REITs)
4.3 我國城市綜合體項目融資方式分析
4.3.1 開發商的融資模式
4.3.2 上市公司短期融資方式
4.3.3 上市公司長期融資方式
4.4 我國城市綜合體融資的問題分析
4.4.1 融資渠道單一
4.4.2 受制于資金壓力
4.4.3 資金鏈緊張
4.4.4 亟待融資模式創新
第五章 城市綜合體投資價值分析模型的建立
5.1 商圈等級和規模決定價值
5.1.1 商圈理論
5.1.2 零售引力規律
5.1.3 商圈飽和度
5.1.4 商圈等級和規模決定物業價值
5.2 模型的基本假設
5.2.1 隱藏的前提條件
5.2.2 直接的前提條件
5.2.3 約束條件
5.3 模型的建立
5.3.1 銷售價值定位模型構建
5.3.2 單一業態的價值區間
5.3.3 城市綜合體整體價值最佳規模及最佳區間的計算
5.4 城市綜合體投資價值綜合分析體系
5.4.1 指標設計的原則
5.4.2 指標體系的建立
5.4.3 評價模型的建立
5.5 城市綜合體項目案例投資價值分析
5.5.1 項目簡介
5.5.2 項目產品分析
5.5.3 項目區位分析
5.5.4 項目商圈分析
5.5.5 項目消費能力分析
5.5.6 項目投資價值評價
第六章 中國城市綜合體市場投資機會及前景分析
6.1 城市綜合體的價值體系
6.1.1 區域價值
6.1.2 商業價值
6.1.3 銷售價值
6.1.4 經營價值
6.1.5 資產價值
6.1.6 資本價值
6.2 城市綜合體市場的投資機遇
6.2.1 城市化發展方向
6.2.2 投資價值明顯
6.2.3 具備天然優勢
6.2.4 市場需求旺盛
6.3 二三線城市綜合體投資機會分析
6.3.1 二三線城市投資機遇分析
6.3.2 三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3 不同種類物業投資簡析
6.4 縣級城市綜合體的投資機會分析
6.4.1 商業升級的機遇
6.4.2 具有市場潛力和空間
6.4.3 區域經濟作支撐
6.4.4 投資環境相對有利
6.4.5 政府開發意愿強烈
6.4.6 應把握其商業機理
6.5 城市綜合體市場的投資前景
6.5.1 投資市場空間分析
6.5.2 一線城市投資前景分析
6.5.3 二三線城市投資前景分析
第七章 城市綜合體的投資風險及規避分析
7.1 城市綜合體項目的主要風險及規避
7.1.1 項目財務與金融風險及規避
7.1.2 項目規劃業態設計風險及規避
7.1.3 市場競爭風險及規避
7.1.4 招商和運營風險及規避
7.1.5 系統風險及規避
7.2 城市綜合體項目投資的法律風險管理
7.2.1 政策風險及其管理
7.2.2 資金風險及其管理
7.2.3 施工風險及其管理
7.2.4 營銷風險及其管理
7.2.5 運營風險及其管理
7.3 城市綜合體運營模式的風險與規避
7.3.1 出售產權模式的風險及規避
7.3.2 整體出租模式的風險及規避
7.3.3 分零租賃模式的風險及規避
7.3.4 混合模式的風險及規避
第八章 城市綜合體的風險控制分析
8.1 基礎理論概述
8.1.1 城市綜合體風險控制的意義
8.1.2 研究內容與方法
8.1.3 城市綜合體風險控制的理論基礎
8.2 城市綜合體風險識別方法分析
8.2.1 專家調查法
8.2.2 故障樹分析法
8.2.3 敏感性分析法
8.2.4 情景分析法
8.2.5 核對表法
8.2.6 主要依據
8.3 城市綜合體風險評估方法分析
8.3.1 敏感性分析法
8.3.2 項目風險概率估算方法
8.3.3 決策樹
8.3.4 專家決策法
8.3.5 層次分析法
8.3.6 對比及選擇
8.4 城市綜合體風險防范分析
8.4.1 風險防范分類
8.4.2 預防型風險防范策略
8.4.3 非預防型風險應對策略
8.5 城市綜合體風險監控分析
8.5.1 風險圖表示法
8.5.2 審核檢查法
8.5.3 偏差分析法
8.6 項目風險控制案例分析
8.6.1 項目概況
8.6.2 項目風險識別與分析
8.6.3 項目風險控制的措施
第九章 中國城市綜合體市場政策背景分析
9.1 2017-2019年中國房地產市場政策分析
9.1.1 宏觀調控政策
9.1.2 開發及市場管理政策
9.1.3 土地政策
9.1.4 金融政策
9.2 重點政策對城市綜合體市場的影響分析
9.2.1 政策的總體影響形勢
9.2.2 調控政策的利好影響
9.2.3 調控政策的不利影響
9.2.4 信貸政策的影響分析
9.3 主要相關政策法規
9.3.1 《中華人民共和國城鄉規劃法》
9.3.2 《城市用地分類與規劃建設用地標準》
9.3.3 《中華人民共和國城市房地產管理法》
9.3.4 《中華人民共和國土地管理法》
 

 


概述
1.1 城市綜合體的界定
1.1.1 城市綜合體的定義
1.1.2 城市綜合體的特征
1.1.3 城市綜合體的類型
1.2 城市綜合體的功能
1.2.1 城市綜合體的普遍功能
1.2.2 城市綜合體的特殊功能
第二章 2017-2019年中國城市綜合體市場投資環境分析
2.1 宏觀經濟環境
2.1.1 全球經濟貿易形勢
2.1.2 中國經濟緩中企穩
2.1.3 人民幣匯率的變動
2.2 市場需求環境
2.2.1 我國國民收入及消費水平現狀
2.2.2 消費升級對城市綜合體的需求
2.2.3 產業升級對城市綜合體的需求
2.3 中國城市化進程
2.3.1 城市化催生城市綜合體
2.3.2 城市化對城市綜合體的訴求
2.3.3 我國城市化發展現狀
2.4 中國房地產業現狀
2.4.1 市場開發逐年增長
2.4.2 市場基本平穩運行
2.4.3 市場主要特征分析
第三章 2017-2019年中國城市綜合體投資市場現狀分析
3.1 2017-2019年我國商業地產市場投資形勢
3.1.1 投資價值低估
3.1.2 投資增速高于住宅
1.1.1 投資過熱已受關注
1.1.2 投資風險不斷增加
3.2 2017-2019年我國城市綜合體市場投資形勢
3.2.1 越發受投資商青睞
3.2.2 成房企關注新熱點
3.2.3 總體投資開發特點
3.2.4 局部投資過熱顯現
3.3 2017-2019年我國城市綜合體市場開發狀況
3.3.1 存量市場分析
3.3.2 供應量市場分析
3.3.3 市場態勢分析
3.3.4 開發商態勢分析
3.4 我國城市綜合體投資盈利模式分析
3.4.1 投資盈利模式綜述
3.4.2 企業普遍模式
3.4.3 龍頭企業模式
3.5 上市公司城市綜合體項目投資盈利模式分析
3.5.1 項目選擇與風險控制
3.5.2 項目定位模型研究
3.5.3 產品創新與成本控制
3.5.4 資金收回與價值最大化
3.5.5 戰略聯盟與連鎖開發戰略
第四章 2017-2019年中國城市綜合體市場融資狀況分析
4.1 2017-2019年中國房地產融資現狀分析
4.1.1 房地產信貸規模巨大
4.1.2 房企股權融資快速增長
4.1.3 債券融資艱難推進
4.1.4 房地產信托突出風險監控
4.1.5 房地產私募基金創出新高
4.2 我國商業地產融資模式解析
4.2.1 房地產信托
4.2.2 房地產抵押貸款證券化(MBS)
4.2.3 房地產基金
4.2.4 房地產信托投資基金(REITs)
4.3 我國城市綜合體項目融資方式分析
4.3.1 開發商的融資模式
4.3.2 上市公司短期融資方式
4.3.3 上市公司長期融資方式
4.4 我國城市綜合體融資的問題分析
4.4.1 融資渠道單一
4.4.2 受制于資金壓力
4.4.3 資金鏈緊張
4.4.4 亟待融資模式創新
第五章 城市綜合體投資價值分析模型的建立
5.1 商圈等級和規模決定價值
5.1.1 商圈理論
5.1.2 零售引力規律
5.1.3 商圈飽和度
5.1.4 商圈等級和規模決定物業價值
5.2 模型的基本假設
5.2.1 隱藏的前提條件
5.2.2 直接的前提條件
5.2.3 約束條件
5.3 模型的建立
5.3.1 銷售價值定位模型構建
5.3.2 單一業態的價值區間
5.3.3 城市綜合體整體價值最佳規模及最佳區間的計算
5.4 城市綜合體投資價值綜合分析體系
5.4.1 指標設計的原則
5.4.2 指標體系的建立
5.4.3 評價模型的建立
5.5 城市綜合體項目案例投資價值分析
5.5.1 項目簡介
5.5.2 項目產品分析
5.5.3 項目區位分析
5.5.4 項目商圈分析
5.5.5 項目消費能力分析
5.5.6 項目投資價值評價
第六章 中國城市綜合體市場投資機會及前景分析
6.1 城市綜合體的價值體系
6.1.1 區域價值
6.1.2 商業價值
6.1.3 銷售價值
6.1.4 經營價值
6.1.5 資產價值
6.1.6 資本價值
6.2 城市綜合體市場的投資機遇
6.2.1 城市化發展方向
6.2.2 投資價值明顯
6.2.3 具備天然優勢
6.2.4 市場需求旺盛
6.3 二三線城市綜合體投資機會分析
6.3.1 二三線城市投資機遇分析
6.3.2 三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3 不同種類物業投資簡析
6.4 縣級城市綜合體的投資機會分析
6.4.1 商業升級的機遇
6.4.2 具有市場潛力和空間
6.4.3 區域經濟作支撐
6.4.4 投資環境相對有利
6.4.5 政府開發意愿強烈
6.4.6 應把握其商業機理
6.5 城市綜合體市場的投資前景
6.5.1 投資市場空間分析
6.5.2 一線城市投資前景分析
6.5.3 二三線城市投資前景分析
第七章 城市綜合體的投資風險及規避分析
7.1 城市綜合體項目的主要風險及規避
7.1.1 項目財務與金融風險及規避
7.1.2 項目規劃業態設計風險及規避
7.1.3 市場競爭風險及規避
7.1.4 招商和運營風險及規避
7.1.5 系統風險及規避
7.2 城市綜合體項目投資的法律風險管理
7.2.1 政策風險及其管理
7.2.2 資金風險及其管理
7.2.3 施工風險及其管理
7.2.4 營銷風險及其管理
7.2.5 運營風險及其管理
7.3 城市綜合體運營模式的風險與規避
7.3.1 出售產權模式的風險及規避
7.3.2 整體出租模式的風險及規避
7.3.3 分零租賃模式的風險及規避
7.3.4 混合模式的風險及規避
第八章 城市綜合體的風險控制分析
8.1 基礎理論概述
8.1.1 城市綜合體風險控制的意義
8.1.2 研究內容與方法
8.1.3 城市綜合體風險控制的理論基礎
8.2 城市綜合體風險識別方法分析
8.2.1 專家調查法
8.2.2 故障樹分析法
8.2.3 敏感性分析法
8.2.4 情景分析法
8.2.5 核對表法
8.2.6 主要依據
8.3 城市綜合體風險評估方法分析
8.3.1 敏感性分析法
8.3.2 項目風險概率估算方法
8.3.3 決策樹
8.3.4 專家決策法
8.3.5 層次分析法
8.3.6 對比及選擇
8.4 城市綜合體風險防范分析
8.4.1 風險防范分類
8.4.2 預防型風險防范策略
8.4.3 非預防型風險應對策略
8.5 城市綜合體風險監控分析
8.5.1 風險圖表示法
8.5.2 審核檢查法
8.5.3 偏差分析法
8.6 項目風險控制案例分析
8.6.1 項目概況
8.6.2 項目風險識別與分析
8.6.3 項目風險控制的措施
第九章 中國城市綜合體市場政策背景分析
9.1 2017-2019年中國房地產市場政策分析
9.1.1 宏觀調控政策
9.1.2 開發及市場管理政策
9.1.3 土地政策
9.1.4 金融政策
9.2 重點政策對城市綜合體市場的影響分析
9.2.1 政策的總體影響形勢
9.2.2 調控政策的利好影響
9.2.3 調控政策的不利影響
9.2.4 信貸政策的影響分析
9.3 主要相關政策法規
9.3.1 《中華人民共和國城鄉規劃法》
9.3.2 《城市用地分類與規劃建設用地標準》
9.3.3 《中華人民共和國城市房地產管理法》
9.3.4 《中華人民共和國土地管理法》
 

 


 

圖表目錄

 

圖表 2014-2016年世界工業生產同比增長率
圖表 2011-2016年世界三大經濟體GDP環比增長率
圖表 2012-2016年世界及主要經濟體GDP同比增長率
圖表 2014-2016年三大經濟體零售額同比增長率
圖表 2014-2016年世界貿易量同比增長率
圖表 2014-2016年國內生產總值增長速度(累計同比)
圖表 2005-2016年全國糧食產量
圖表 2014-2016年規模以上工業增加值增速(月度同比)
圖表 2014-2016年固定資產投資(不含農戶)名義增速(累計同比)
圖表 2014-2016年社會消費品零售總額名義增速(月度同比)
圖表 2014-2016年居民消費價格上漲情況(月度同比)
圖表 2014-2016年工業生產者出廠價格漲跌情況(月度同比)
圖表 2016-2017年國內生產總值增長速度(累計同比)
圖表 2016-2017年規模以上工業增加值增速(月度同比)
圖表 2016-2017年固定資產投資(不含農戶)名義增速(累計同比)
圖表 2016-2017年社會消費品零售總額名義增速(月度同比)
圖表 2016-2017年居民消費價格上漲情況(月度同比)
圖表 2016-2017年工業生產者出廠價格漲跌情況(月度同比)
圖表 2014-2016年全國房地產開發企業土地購置面積增速情況
圖表 2016-2017年全國房地產開發企業土地購置面積增速
圖表 2014-2016年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表 2016年東中西部地區房地產銷售情況
圖表 2016年全國房地產開發和銷售情況
圖表 2016-2017年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表 2017年東中西部地區房地產銷售情況
圖表 2017年全國房地產開發和銷售情況
圖表 2004-2016年辦公樓與商業營業用房銷售增速
圖表 2004-2016年辦公樓與商業營業用房投資增速
圖表 重點城市的城市綜合體面積增長情況及預測
圖表 重點城市的城市綜合體數量增長情況及預測
圖表 重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性(按面積)
圖表 重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性與軌道交通情況(按數量)
圖表 重點城市的城市綜合體未來增量區域屬性與物業組合
圖表 我國商業地產投資盈利模式匯總
圖表 上市公司開發城市綜合體項目選擇模型
圖表 廉價EST模型
圖表 上海正大廣場
圖表 面向白領與金領顧客的城市綜合體定位模型
圖表 無錫華潤萬象城
圖表 無錫華潤萬象城項目物業功能定位
圖表 3萬平方米商業街區業態規劃
圖表 無錫萬象城購物中心業態
圖表 二期商業街區4萬平方米
圖表 上海交通樞紐型城市綜合體產品模型
圖表 2016-2017年房地產開發投資資金來源累計同比增速
圖表 我國房地產基金數量(只)與規模(億元)發展情況
圖表 REITs運作模式
圖表 我國城市綜合體融資模式
圖表 商圈的劃定示意圖
圖表 城市綜合體項目價值評估指標體系
圖表 徐州世茂廣場示意圖
圖表 徐州世茂廣場區位圖
圖表 徐州地區商圈示意圖
圖表 項目評價結果
圖表 各指標權重及隸屬度
圖表 諾瑟姆(美國)城市發展“S”型曲線
圖表 房地產市場發展規律示意圖
圖表 商業形態發展階段
圖表 城市吸引力模型結論
圖表 城市綜合體風險防范分類圖
圖表 風險應對示意圖
圖表 三中全會決定中關于深化戶籍、土地、金融等要素改革的內容
圖表 公布細則及房價控制目標的省市
圖表 不動產統一登記的工作時間表
圖表 2016年中央重要文件、會議主要內容
圖表 2016年放松限購城市時間表
圖表 “央五條”主要內容
圖表 “930”新政主要內容
圖表 各地信貸政策調整主要內容
圖表 金融機構人民幣存貸款基準利率調整表
圖表 《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》主要內容
圖表 2016年以來主要省市公積金政策調整
圖表 2016年以來主要省市財稅政策調整
圖表 2011-2016年保障性安居工程建設計劃及實際完成情況
圖表 支持棚戶區改造的主要金融政策
圖表 《關于調整城市規模劃分標準的通知》城市規模劃分標準
圖表 不動產統一登記工作加速推進
圖表 城鄉用地分類中英文對照表
圖表 城市建設用地分類中英文對照表
圖表 城鄉用地分類和代碼
圖表 城鄉用地分類和代碼續表
圖表 城市建設用地分類和代碼
圖表 城市建設用地分類和代碼續表一
圖表 城市建設用地分類和代碼續表二
圖表 城市建設用地分類和代碼續表三
圖表 除首都以外的現有城市規劃人均城市建設用地指標(m2/人)
圖表 人均居住用地面積指標(m2/人)
圖表 規劃建設用地結構
圖表 城鄉用地匯總表
圖表 城市建設用地平衡表
圖表 中國建筑氣候區劃圖

 

城市綜合體是集寫字樓、購物中心、酒店、會展中心、文化娛樂中心、公寓和住宅等于一體的大型公共商業設施。隨著中國城市化進程與經濟的飛速發展,城市人口激增,商務活動頻繁,辦公地點聚集,城市綜合體應運而生,逐漸成為房地產開發重要模式之一。
  近年來隨著城市各項事業的發展,作為房地產開發重要組成部分的商業地產開發成井噴之勢。一個個城市綜合體如雨后春筍一樣拔地而起,使整個城市商業設施與經營發生著一系列的巨變。單純的百貨業向一站式多元化消費的城市綜合體演變;單純的線下的店鋪銷售也正向線上線下結合的方向演變;隨著鐵路和地鐵等交通基礎設施的建設的完善,城市綜合體發展前景廣闊。
  與相同價格的住宅投資相比,城市綜合體中商鋪、寫字樓的投資回報率遠遠高于住宅的投資回報率,城市綜合體的租金及售價在未來幾年都可能出現持續上漲。近年品牌開發商爭相轉戰城市綜合體也是源于對這一領域未來發展潛力的普遍看漲。
  自2010年以來,不僅萬達、華潤、凱德、中糧、萬科、恒隆、寶龍等國內大型房地產開發企業加緊投資建設城市綜合體,蘇寧、華聯、娃哈哈等餐飲與零售巨頭也紛紛加入到建設城市綜合體的大潮之中。2011-2017年,全國多座重點城市的新增城市綜合體總量已然超過了1.6億平方米,未來全國城市綜合體將引發萬億級投資市場
  中投產業研究院發布的《2019-2023年中國城市綜合體投資市場深度調研及風險控制分析報告》共九章。首先介紹了城市綜合體的定義、特征等,接著分析了城市綜合體市場的宏觀投資環境,然后詳細分析了中國城市綜合體市場的投融資現狀,并闡釋了通過建立分析模型來判斷城市綜合體的投資價值。隨后,報告對城市綜合體市場的投資機會、投資前景、投資風險及風險規避與控制做了分析,最后介紹了中國城市綜合體市場發展的政策背景。
  本研究報告數據主要來自于國家統計局、商務部、財政部、中投產業研究院、中投產業研究院市場調查中心、全國工商聯商業不動產專業委員會以及國內外重點刊物等渠道,數據權威、詳實、豐富,同時通過專業的分析預測模型,對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對城市綜合體投資市場有個系統深入的了解、或者想投資城市綜合體項目開發,本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

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