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2021-2025年中國舊城改造深度分析及發展規劃咨詢建議報告(上下卷)

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報告目錄內容概述 定制報告

第一章 舊城改造相關概述
1.1 舊城改造的界定
1.1.1 舊城改造的概念
1.1.2 舊城改造的內容
1.2 舊城改造的類型及運作模式
1.2.1 舊城改造的類型
1.2.2 舊城分期改造步驟
1.2.3 舊城改造運作模式
1.3 舊城改造與棚改、城市更新的對比
1.3.1 城市更新的內涵
1.3.2 棚改的內涵
1.3.3 三者概念對比
1.4 舊城改造與新區開發的對比
1.4.1 舊城改造與新區開發的區別
1.4.2 舊城改造與新區開發的基本要求
第二章 國外舊城改造概況及經驗借鑒
2.1 國外舊城改造的理論依據
2.1.1 有機疏散論
2.1.2 有機更新論
2.1.3 城市活力論
2.2 國外舊城改造的主要模式
2.2.1 全盤改變
2.2.2 完善舊城功能
2.2.3 局部修葺
2.2.4 更換外表材質
2.3 全球主要城市舊城改造模式分析
2.3.1 美國紐約
2.3.2 英國倫敦
2.3.3 中國香港
2.3.4 新加坡
2.4 全球主要城市舊城改造案例分析
2.4.1 紐約市蘇荷區
2.4.2 法國巴黎
2.4.3 德國魯爾區
2.5 國外城市舊城改造的主要經驗
2.5.1 規劃為先導
2.5.2 法律保證
2.5.3 居民權益保障
2.5.4 嚴格的程序和標準
2.5.5 注重歷史文化的保護
2.5.6 多方籌集資金
第三章 2018-2020年中國舊城改造的環境背景分析
3.1 中國經濟快速發展
3.1.1 宏觀經濟概況
3.1.2 工業運行情況
3.1.3 固定資產投資
3.1.4 宏觀經濟展望
3.2 中國居民生活水平提高
3.2.1 人口環境分析
3.2.2 居民收入水平
3.2.3 居民消費結構
3.2.4 消費市場特征
3.3 中國城鎮化進程加速
3.3.1 城鎮化發展階段
3.3.2 區域城鎮化進程
3.3.3 城鎮化發展水平
3.3.4 城市發展規模
3.3.5 流動人口規模
3.3.6 城鎮化建設任務
3.3.7 城鎮化發展方向
3.4 政策推進舊城改造
3.4.1 舊改政策匯總
3.4.2 棚戶區改造政策
3.4.3 老舊小區改造政策
3.4.4 國土規劃綱要解讀
3.4.5 土地征收與補償政策
3.5 舊城改造的現實意義
3.5.1 為城市帶來經濟和社會效益
3.5.2 促進空間資源的可持續利用
3.5.3 提高城市土地資源利用效率
第四章 2018-2020年中國舊城改造總體分析
4.1 中國舊城改造的發展綜述
4.1.1 舊城改造主要特征
4.1.2 舊城改造主要內容
4.1.3 舊城改造利益相關者
4.1.4 舊城改造市場規模
4.1.5 舊城改造計劃增加
4.1.6 舊城改造資金來源
4.1.7 融資支持力度加大
4.1.8 舊城改造企業布局
4.2 中國城鎮老舊小區改造發展狀況
4.2.1 城鎮老舊小區改造需求
4.2.2 老舊小區園林景觀現狀
4.2.3 城鎮老舊小區改造內容
4.2.4 城鎮老舊小區更新模式
4.2.5 應用“海綿城市”模式
4.2.6 城鎮老舊小區改造難點
4.3 中國舊城改造的模式對比分析
4.3.1 破舊立新
4.3.2 協調規劃
4.3.3 復興舊城
4.3.4 對比分析
4.4 中國不同類型舊城改造項目的比較分析
4.4.1 城市中心區
4.4.2 歷史文化
4.4.3 混合居住區
4.4.4 城市邊緣區
4.4.5 工業聚集區
4.5 中國舊城改造存在的主要問題
4.5.1 拆遷的非合作博弈
4.5.2 GDP與傳統文化的得失
4.5.3 規劃粗糙帶來的后遺癥
4.6 中國舊城改造的對策及建議
4.6.1 小城鎮舊改應對措施
4.6.2 老舊小區的改造建議
4.6.3 舊改建筑規劃的策略
4.6.4 實施生態先行戰略
第五章 2018-2021年主要省市舊城改造進程分析
5.1 北京市
5.1.1 舊城改造概況
5.1.2 舊改整治內容
5.1.3 舊改存在問題
5.1.4 老城保護政策
5.1.5 銀行資金支持
5.1.6 典型舊改案例
5.2 上海市
5.2.1 改造更新必要性
5.2.2 舊城改造情況
5.2.3 舊城改造政策
5.2.4 企業布局情況
5.2.5 舊城改造項目
5.3 深圳市
5.3.1 舊城改造發展背景
5.3.2 舊城改造發展階段
5.3.3 城市更新模式分析
5.3.4 首部城市更新立法
5.3.5 城市更新發展狀況
5.3.6 城市更新工作通知
5.3.7 城市更新產城融合
5.4 廣州市
5.4.1 舊城改造演變歷程
5.4.2 舊城改造發展現狀
5.4.3 舊城改造項目情況
5.4.4 舊改企業合作指引
5.4.5 舊城改造總體規劃
5.5 重慶市
5.5.1 老舊小區舊改模式
5.5.2 老舊小區改造現狀
5.5.3 城市更新工作方案
5.5.4 老舊小區改造辦法
5.6 成都市
5.6.1 老舊小區改造現狀
5.6.2 老舊小區改造模式
5.6.3 區域舊改發展情況
5.6.4 城市更新發展規劃
5.7 杭州市
5.7.1 老舊小區改造現狀
5.7.2 老舊小區改造需求
5.7.3 老舊小區改造內容
5.7.4 老舊小區改造方式
5.7.5 老舊小區改造資金
5.7.6 老舊小區改造計劃
5.8 山東省
5.8.1 區域舊改現狀
5.8.2 金融支持狀況
5.8.3 融資改造模式
5.8.4 舊城改造方案
5.8.5 舊城改造規劃
5.9 湖北省
5.9.1 主要區域舊改狀況
5.9.2 老舊小區改造政策
5.9.3 武漢舊城改造情況
5.10 河南省
5.10.1 老舊小區改造狀況
5.10.2 老舊小區改造意見
5.10.3 舊改金融支持政策
5.10.4 棚戶改造重點工作
5.11 安徽省
5.11.1 舊城改造發展現狀
5.11.2 老舊小區改造項目
5.11.3 老舊小區改造通知
5.11.4 老舊小區實施方案
5.12 其他地區
5.12.1 江蘇省
5.12.2 河北省
5.12.3 廣西省
5.12.4 江西省
5.12.5 甘肅省
5.12.6 吉林省
第六章 國外舊城改造經典案例分析
6.1 莎德泰晤士(Shad Thames)
6.1.1 項目簡介
6.1.2 更新機構
6.1.3 更新方式
6.1.4 改造成效
6.2 羅斯蒙特三角地塊(Rosemont Triangle)
6.2.1 項目簡介
6.2.2 更新機構
6.2.3 更新方式
6.2.4 改造成效
6.3 城市路船塢(City Road Basin)
6.3.1 項目簡介
6.3.2 更新機構
6.3.3 更新方式
6.3.4 改造成效
6.4 本斯海姆和索爾特維爾(Bensham and Saltwell)
6.4.1 項目簡介
6.4.2 更新機構
6.4.3 更新方式
6.4.4 改造成效
6.5 安科斯(Ancoats)
6.5.1 項目簡介
6.5.2 更新機構
6.5.3 更新方式
6.5.4 改造成效
6.6 斯皮塔菲爾德(Spitalfields)
6.6.1 項目簡介
6.6.2 更新機構
6.6.3 更新方式
6.6.4 改造成效
第七章 國內舊城改造成功案例分析
7.1 大規模改造為主的案例
7.1.1 項目背景
7.1.2 更新機構
7.1.3 更新方式
7.1.4 改造成效
7.2 老特色居住區的改造案例
7.2.1 項目背景
7.2.2 更新方式
7.2.3 方法創新
7.2.4 改造成效
7.3 老工業區功能更新與再利用案例
7.3.1 項目背景
7.3.2 更新方式
7.3.3 改造成效
7.4 老商業歷史街區的復興案例
7.4.1 項目背景
7.4.2 更新方式
7.4.3 改造成效
7.4.4 改造模式
7.5 舊城改造土地運作案例分析
7.5.1 “捆綁式”模式
7.5.2 “修舊如舊”模式
7.5.3 “不動遷”模式
7.5.4 市場化運作為主與政府組織結合模式
7.5.5 土地運作案例對比分析
第八章 2017-2020年舊城改造領域重點房企發展分析
8.1 佳兆業集團控股有限公司
8.1.1 企業發展概況
8.1.2 舊改項目現狀
8.1.3 舊改項目成就
8.1.4 2018年企業經營狀況分析
8.1.5 2019年企業經營狀況分析
8.1.6 2020年企業經營狀況分析
8.2 中國恒大集團
8.2.1 企業發展概況
8.2.2 舊改項目規模
8.2.3 舊改項目動態
8.2.4 2018年企業經營狀況分析
8.2.5 2019年企業經營狀況分析
8.2.6 2020年企業經營狀況分析
8.3 碧桂園控股有限公司
8.3.1 企業發展概況
8.3.2 舊城改造項目
8.3.3 舊改業務布局
8.3.4 2018年企業經營狀況分析
8.3.5 2019年企業經營狀況分析
8.3.6 2020年企業經營狀況分析
8.4 保利發展控股集團股份有限公司
8.4.1 企業發展概況
8.4.2 經營效益分析
8.4.3 業務經營分析
8.4.4 財務狀況分析
8.4.5 核心競爭力分析
8.4.6 公司發展戰略
8.4.7 舊改項目動態
8.5 金地(集團)股份有限公司
8.5.1 企業發展概況
8.5.2 經營效益分析
8.5.3 業務經營分析
8.5.4 財務狀況分析
8.5.5 核心競爭力分析
8.5.6 公司發展戰略
8.5.7 舊改項目動態
8.6 萬科企業股份有限公司
8.6.1 企業發展概況
8.6.2 經營效益分析
8.6.3 業務經營分析
8.6.4 財務狀況分析
8.6.5 公司發展戰略
8.6.6 未來前景展望
8.6.7 舊改項目動態
第九章 2018-2021年中國房地產市場現狀分析
9.1 中國房地產市場政策背景
9.1.1 房地產調控政策
9.1.2 住房制度改革
9.1.3 土地供給政策
9.1.4 人才住房政策
9.2 中國房地產市場運行狀況
9.2.1 房地產施工情況
9.2.2 商品房銷售情況
9.2.3 房地產資金來源
9.2.4 房地產景氣程度
9.2.5 房地產庫存規模
9.3 中國土地市場運行狀況
9.3.1 土地出讓狀況分析
9.3.2 土地成交總價分析
9.3.3 土地市場供應情況
9.3.4 主要城市監測地價
9.3.5 房企土地購置面積
9.4 中國房地產行業面臨的問題及考驗
9.4.1 市場發展問題
9.4.2 項目成本問題
9.4.3 財務管理問題
9.5 中國房地產行業的對策及建議
9.5.1 房地產發展對策分析
9.5.2 房地產財務管理對策
9.5.3 房地產工程管理對策
第十章 2018-2020年中國舊城改造投資分析
10.1 舊城改造投資現狀分析
10.1.1 市場投資概況
10.1.2 投資原因分析
10.1.3 投資特性分析
10.1.4 投資主體分析
10.2 舊城改造投資機遇分析
10.2.1 舊改投資價值
10.2.2 舊改投資收益
10.2.3 舊改投資優勢
10.2.4 舊改投資機會
10.2.5 投資受益企業
10.3 舊城改造投資拉動效益分析
10.3.1 防水材料的需求拉動
10.3.2 涂料市場的需求拉動
10.3.3 管材市場的需求拉動
10.3.4 保溫板和五金器具的需求
10.3.5 石膏板市場的需求拉動
10.3.6 水泥市場的需求拉動
10.4 投資案例分析
10.4.1 項目發展基本情況
10.4.2 政府主導投資模式
10.4.3 企業主導投資模式
10.4.4 項目投融資創新機制
10.5 投資風險分析
10.5.1 政策風險
10.5.2 社會風險
10.5.3 資金風險
第十一章 2018-2020年舊城改造項目融資模式分析
11.1 舊改投融資模式和社會資本參與方式
11.1.1 政府直接投資
11.1.2 政府購買舊改服務模式
11.1.3 舊改專項債模式
11.1.4 舊改PPP模式
11.2 PPP融資模式基本概述
11.2.1 PPP模式基本內涵
11.2.2 PPP融資的發展歷程
11.2.3 PPP項目投資規模分析
11.3 舊城改造應用PPP融資模式
11.3.1 舊改PPP模式的應用效益
11.3.2 舊改PPP模式的動力機制
11.3.3 舊改PPP模式的資本結構
11.3.4 舊改PPP模式的運作流程
11.3.5 舊改PPP模式的應用案例
11.3.6 舊改PPP模式的應用前景
第十二章 2021-2025年中國舊城改造前景分析
12.1 宏觀環境發展形勢
12.1.1 房地產政策發展趨勢
12.1.2 房地產市場運行趨勢
12.1.3 房地產行業發展趨勢
12.1.4 房地產行業投資趨勢
12.2 舊城改造的前景展望
12.2.1 舊城改造發展契機
12.2.2 城市化發展需求
12.2.3 新基建發展需求
12.2.4 房企發展需求
附錄
附錄一:《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》

圖表目錄

圖表1 棚改、舊改、城市更新概念辨析
圖表2 2015-2019年國內生產總值及其增長速度
圖表3 2015-2019年三次產業增加值占國內生產總值比重
圖表4 2020年4季度和全年GDP初步核算數據
圖表5 2015-2020年GDP同比增長速度
圖表6 2015-2020年GDP環比增長速度
圖表7 2015-2019年全部工業增加值及其增長速度
圖表8 2019年主要工業產品產量及其增長速度
圖表9 2020年規模以上工業增加值同比增長速度
圖表10 2020年規模以上工業生產主要數據
圖表11 2019年三次產業投資占固定資產投資(不含農戶)比重
圖表12 2019年分行業固定資產投資(不含農戶)增長速度
圖表13 2019年固定資產投資新增主要生產與運營能力
圖表14 2020年固定資產投資(不含農戶)同比增長
圖表15 2019年年末人口數量及構成
圖表16 2019年全國居民人均可支配收入平均數與中位數
圖表17 2020年全國居民人均可支配收入平均數與中位數
圖表18 2019年全國居民人均消費支出及構成
圖表19 2019年全國居民收支主要數據
圖表20 2020年居民人均消費支出及構成
圖表21 2020年各季度社會消費品零售總額及增速
圖表22 2019年人口凈流入最多的十座城市
圖表23 近年來舊改相關政策
圖表24 近年來舊改相關政策(續)
圖表25 棚戶區改造政策
圖表26 老舊小區改造推進政策
圖表27 部分省市老舊小區改造計劃
圖表28 舊改與棚改內容或方式的區別
圖表29 項目各階段利益相關者的利益訴求
圖表30 規劃舊改小區數2020年同比翻倍
圖表31 舊改涉及居民戶數2020年同比翻倍
圖表32 河北省舊改資金投入
圖表33 寧夏賀蘭縣舊改項目中專項債資金占比顯著提高
圖表34 2014-2018年上海市土地市場年度成交走勢
圖表35 深圳城市更新分類及特點
圖表36 綜合整治類的實施主體及經費來源
圖表37 禁止功能改變類城市更新的情形
圖表38 申請建筑物功能改變流程
圖表39 拆除重建類城市更新補繳地價情形
圖表40 2020年安徽省城鎮老舊小區改造計劃匯總表(一)
圖表41 2020年安徽省城鎮老舊小區改造計劃匯總表(二)
圖表42 2020年安徽省城鎮老舊小區改造計劃匯總表(三)
圖表43 2017-2018年佳兆業集團綜合收益表
圖表44 2017-2018年佳兆業集團分部資料
圖表45 2018-2019年佳兆業集團綜合收益表
圖表46 2018-2019年佳兆業集團分部資料
圖表47 2019-2020年佳兆業集團綜合收益表
圖表48 2019-2020年佳兆業集團分部資料
圖表49 2017-2018年中國恒大集團綜合收益表
圖表50 2017-2018年中國恒大集團分部資料
圖表51 2018-2019年中國恒大集團綜合收益表
圖表52 2018-2019年中國恒大集團分部資料
圖表53 2019-2020年中國恒大集團綜合收益表
圖表54 2019-2020年中國恒大集團分部資料
圖表55 2020年碧桂園公開市場拿地情況
圖表56 2017-2018年碧桂園綜合收益表
圖表57 2017-2018年碧桂園分部資料
圖表58 2018-2019年碧桂園綜合收益表
圖表59 2018-2019年碧桂園分部資料
圖表60 2019-2020年碧桂園綜合收益表
圖表61 2019-2020年碧桂園分部資料
圖表62 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表63 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司營業收入及增速
圖表64 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司凈利潤及增速
圖表65 2019年保利發展控股集團股份有限公司主營業務分行業、地區
圖表66 2019-2020年保利發展控股集團股份有限公司主營業務分行業
圖表67 2019-2020年保利發展控股集團股份有限公司主營業務分地區
圖表68 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表69 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司凈資產收益率
圖表70 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司短期償債能力指標
圖表71 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司資產負債率水平
圖表72 2017-2020年保利發展控股集團股份有限公司運營能力指標
圖表73 2017-2020年金地(集團)股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表74 2017-2020年金地(集團)股份有限公司營業收入及增速
圖表75 2017-2020年金地(集團)股份有限公司凈利潤及增速
圖表76 2019年金地(集團)股份有限公司主營業務分行業、地區
圖表77 2020年金地(集團)股份有限公司主營業務分行業、地區
圖表78 2017-2020年金地(集團)股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表79 2017-2020年金地(集團)股份有限公司凈資產收益率
圖表80 2017-2020年金地(集團)股份有限公司短期償債能力指標
圖表81 2017-2020年金地(集團)股份有限公司資產負債率水平
圖表82 2017-2020年金地(集團)股份有限公司運營能力指標
圖表83 2017-2020年萬科企業股份有限公司總資產及凈資產規模
圖表84 2017-2020年萬科企業股份有限公司營業收入及增速
圖表85 2017-2020年萬科企業股份有限公司凈利潤及增速
圖表86 2019年萬科企業股份有限公司營業收入分行業
圖表87 2019-2020年萬科企業股份有限公司主營業務分行業
圖表88 2017-2020年萬科企業股份有限公司營業利潤及營業利潤率
圖表89 2017-2020年萬科企業股份有限公司凈資產收益率
圖表90 2017-2020年萬科企業股份有限公司短期償債能力指標
圖表91 2017-2020年萬科企業股份有限公司資產負債率水平
圖表92 2017-2020年萬科企業股份有限公司運營能力指標
圖表93 2021年城市樓市調控政策
圖表94 多地從供給端密集施策扶持房地產行業發展
圖表95 多地從需求端密集施策扶持房地產行業發展
圖表96 2019年全國房地產銷售情況
圖表97 2018-2019年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表98 2019年東中西部和東北地區房地產銷售情況
圖表99 2019-2020年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表100 2019年全國房地產開發企業到位資金增速
圖表101 2019-2020年全國房地產開發企業本年到位資金增速
圖表102 2018-2019年國房景氣指數
圖表103 2019-2020年國房景氣指數
圖表104 2012-2020年我國100城新建商品住宅庫存面積
圖表105 一、二、三四線的新建商品住宅庫存面積
圖表106 一、二、三四線的新建商品住宅庫存銷比
圖表107 2020年土地出讓金額TOP20城市
圖表108 2020年全國住宅用地成交總價TOP10
圖表109 2019-2020年全國336經營性用地月度供應情況
圖表110 2020年第四季度一二三線城市地價環比增速
圖表111 2020年第四季度東中西部地區環比增速
圖表112 2019-2020年全國房地產開發企業土地購置面積增速
圖表113 舊改對主要建材品類需求提振測算
圖表114 舊改對防水材料需求提振測算
圖表115 舊改對建筑涂料需求提振測算
圖表116 舊改對管材需求提振測算
圖表117 舊改對于保溫板需求提振作用測算
圖表118 舊改對建筑五金需求提振測算
圖表119 舊改對石膏板需求提振作用測算
圖表120 舊改對水泥需求提振測算
圖表121 PPP模式不同分類
圖表122 民間資本參與舊城改造PPP模式資本結構圖
圖表123 民間資本參與舊城改造PPP項目運作流程
圖表124 主要指標
圖表125 國土分類分級保護(一)
圖表126 國土分類分級保護(二)
圖表127 國土分類分級保護(三)
圖表128 國土分類分級保護(四)
圖表129 重點區域生物資源保護
圖表130 重點建設的陸路邊境口岸城鎮

近年來,我國社會和經濟的飛速發展加速了城市化的進程,也對城市內部的建設形成了巨大的推動與壓力。城市中部分老舊城區往往存在著房屋老化下沉、道路狹窄擁堵、功能規劃有缺陷、公共設施落后、環境污染嚴重等問題。因此,城區改造的進程在我國各地陸續開展起來。

我國舊城改造實踐當中形成了三種比較典型的模式:破舊立新、協調規劃、復興舊城。三種模式的排列順序體現了舊城改造中歷史文化保護逐漸增強的方向,其精髓依次是:改變、協調、保護。我國于2011年1月20日頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》也為制訂舊城改造實施方案提供了政策依據。

2019年,各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶。2020年,全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個,惠及居民約736萬戶。

2020年4月14日召開的國務院常務會議上,要求“確定加大城鎮老舊小區改造力度,推動惠民生擴內需”。各地要統籌負責,按照居民意愿,重點改造完善小區配套和市政基礎設施,提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。舊改受政策支持力度大,未來有望迎來大規模發展。2020年7月,國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,要求按照黨中央、國務院決策部署,全面推進城鎮老舊小區改造工作,滿足人民群眾美好生活需要,推動惠民生擴內需,推進城市更新和開發建設方式轉型,促進經濟高質量發展。

近年來,在以一線城市房地產市場供不應求、供地結構遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下,舊城改造已然成為房企在大城市做大做強的戰略性選擇,作為企業未來的利潤增長點,成為未來房地產市場發展的重要趨勢。

中投產業研究院發布的《2021-2025年中國舊城改造深度分析及發展規劃咨詢建議報告》共十二章。首先介紹了舊城改造的界定、特征、類型等,接著分析了中國舊城改造的發展環境,然后重點分析了國內舊城改造的發展現狀,并對重點省市舊城改造的規劃與發展做了具體細致的分析。隨后,報告對國內外舊城改造的成功案例以及我國房地產市場的現狀做了分析,最后分析了舊城改造的投資潛力、融資模式及未來前景。

本研究報告數據主要來自于國家統計局、國土資源部、國家發改委、住建部、中投產業研究院、中投產業研究院市場調查中心、中國城市規劃協會以及國內外重點刊物等渠道,數據權威、詳實、豐富,同時通過專業的分析預測模型,對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對舊城改造發展有個系統深入的了解、或者想投資舊城改造建設,本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

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