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2019-2023年中國舊城改造深度分析及發展規劃咨詢建議報告

首次出版:2014年10月最新修訂:2019年7月交付方式:特快專遞(2-3天送達)

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報告目錄內容概述 定制報告

第一章 舊城改造相關概述
1.1 舊城改造的界定
1.1.1 舊城改造的概念
1.1.2 舊城改造的內容
1.2 舊城改造的類型及運作模式
1.2.1 舊城改造的類型
1.2.2 舊城分期改造步驟
1.2.3 舊城改造運作模式
1.3 舊城改造與城市更新的對比
1.3.1 內涵的區別
1.3.2 范圍的區別
1.4 舊城改造與新區開發的對比
1.4.1 舊城改造與新區開發的區別
1.4.2 舊城改造與新區開發的基本要求
第二章 國外舊城改造概況及經驗借鑒
2.1 國外舊城改造的理論依據
2.1.1 有機疏散論
2.1.2 有機更新論
2.1.3 城市活力論
2.2 國外舊城改造的主要模式
2.2.1 全盤改變
2.2.2 完善舊城功能
2.2.3 局部修葺
2.2.4 更換外表材質
2.3 全球主要城市舊城改造模式分析
2.3.1 美國紐約
2.3.2 英國倫敦
2.3.3 新加坡
2.3.4 中國香港
2.4 全球主要城市舊城改造案例分析
2.4.1 紐約市蘇荷區
2.4.2 法國巴黎
2.4.3 德國魯爾區
2.4.4 新加坡河
2.5 國外城市舊城改造的主要經驗
2.5.1 規劃為先導
2.5.2 專門機構負責
2.5.3 法律保證
2.5.4 居民權益保障
2.5.5 嚴格的程序和標準
2.5.6 注重歷史文化的保護
2.5.7 多方籌集資金
第三章 2017-2019年中國舊城改造的環境背景分析
3.1 中國經濟快速發展
3.1.1 國內生產總值增長
3.1.2 固定資產投資分析
3.1.3 居民消費升級分析
3.2 中國城鎮化進程加速
3.2.1 城鎮化發展成就
3.2.2 城鎮化模式轉變
3.2.3 城鎮化發展愿景
3.2.4 城鎮化發展方向
3.3 舊城改造的現實意義
3.3.1 為城市帶來經濟和社會效益
3.3.2 促進空間資源的可持續利用
3.3.3 提高城市土地資源利用效率
第四章 2017-2019年中國舊城改造總體分析
4.1 中國舊城改造的狀況分析
4.1.1 舊城改造主要特征
4.1.2 舊城改造政策依據
4.1.3 舊城改造現狀分析
4.1.4 市場參與態勢分析
4.1.5 舊城改造面臨形勢
4.2 我國舊城改造的模式對比分析
4.2.1 破舊立新
4.2.2 協調規劃
4.2.3 復興舊城
4.2.4 對比分析
4.3 我國不同類型舊城改造項目的比較分析
4.3.1 城市中心區
4.3.2 歷史文化
4.3.3 混合居住區
4.3.4 城市邊緣區
4.3.5 工業聚集區
4.4 我國舊城改造運營模式研究分析
4.4.1 土地權利問題分析
4.4.2 土地權利解決途徑
4.4.3 運營策略分析研究
4.5 中國舊城改造存在的主要問題
4.5.1 圍繞拆遷事宜的非合作博弈
4.5.2 GDP與傳統文化的得失
4.5.3 規劃粗糙帶來的后遺癥
4.6 中國舊城改造的對策及建議
4.6.1 應遵循的原則和措施
4.6.2 模式創新的對策建議
4.6.3 必須注意的問題
4.6.4 實施生態先行戰略
第五章 2017-2019年中國主要省市舊城改造進程分析
5.1 北京市
5.1.1 舊城改造現狀
5.1.2 舊城改造規模
5.1.3 改造模式創新
5.1.4 舊城改造熱點
5.1.5 補償方案案例
5.1.6 舊城改造規劃
5.2 上海市
5.2.1 舊房改造歷程
5.2.2 改造更新模式
5.2.3 改造更新必要性
5.2.4 舊城改造現狀
5.2.5 舊城改造案例
5.2.6 舊城改造規劃
5.2.7 市場投資機遇
5.3 廣州市
5.3.1 舊城改造支持政策
5.3.2 舊城改造成果分析
5.3.3 舊城改造工作安排
5.3.4 舊城改造總體規劃
5.4 深圳市
5.4.1 城市更新重點事件
5.4.2 舊城改造規模現狀
5.4.3 城市更新發展成果
5.4.4 城市更新建設規劃
5.4.5 城市更新暫行措施
5.4.6 城市更新主要經驗
5.5 重慶市
5.5.1 舊城改造現狀
5.5.2 創新投融資機制
5.5.3 舊城改造做法
5.5.4 舊城改造規劃
5.6 成都市
5.6.1 舊城改造現狀
5.6.2 舊城改造效果
5.6.3 改造投資規模
5.6.4 創新投融資模式
5.6.5 舊城改造熱點
5.7 江蘇省
5.7.1 舊城改造現狀
5.7.2 舊城改造規劃
5.7.3 主要省市改造
5.8 浙江省
5.8.1 舊城改造現狀
5.8.2 金融支持狀況
5.8.3 主要省市改造
5.8.4 舊城改造規劃
5.9 山東省
5.9.1 舊城改造現狀
5.9.2 金融支持狀況
5.9.3 舊城改造計劃
5.9.4 主要省市改造
5.9.5 舊城改造規劃
5.10 湖北省
5.10.1 舊城改造現狀
5.10.2 舊城改造政策
5.10.3 主要省市改造
5.11 河南省
5.11.1 舊城改造現狀
5.11.2 金融支持政策
5.11.3 舊城改造規劃
5.12 云南省
5.12.1 舊城改造現狀
5.12.2 金融支持規模
5.12.3 舊城改造規劃
5.13 貴陽市
5.13.1 舊城改造現狀
5.13.2 舊城改造計劃
5.13.3 舊城改造規劃
5.14 銀川市
5.14.1 舊城改造現狀
5.14.2 舊城改造熱點
5.14.3 舊城改造措施
5.14.4 舊城改造規劃
5.15 其他城市
5.15.1 長春市
5.15.2 福州市
5.15.3 南昌市
5.15.4 合肥市
5.15.5 佛山市
第六章 國外舊城改造經典案例分析
6.1 莎德泰晤士(Shad Thames)
6.1.1 項目簡介
6.1.2 更新機構
6.1.3 更新方式
6.1.4 改造成效
6.2 羅斯蒙特三角地塊(Rosemont Triangle)
6.2.1 項目簡介
6.2.2 更新機構
6.2.3 更新方式
6.2.4 改造成效
6.3 城市路船塢(City Road Basin)
6.3.1 項目簡介
6.3.2 更新機構
6.3.3 更新方式
6.3.4 改造成效
6.4 本斯海姆和索爾特維爾(Bensham and Saltwell)
6.4.1 項目簡介
6.4.2 更新機構
6.4.3 更新方式
6.4.4 改造成效
6.5 安科斯(Ancoats)
6.5.1 項目簡介
6.5.2 更新機構
6.5.3 更新方式
6.5.4 改造成效
6.6 斯皮塔菲爾德(Spitalfields)
6.6.1 項目簡介
6.6.2 更新機構
6.6.3 更新方式
6.6.4 改造成效
第七章 國內舊城改造成功案例分析
7.1 大規模改造為主的案例
7.1.1 項目背景
7.1.2 更新機構
7.1.3 更新方式
7.1.4 改造成效
7.2 老特色居住區的改造案例
7.2.1 項目背景
7.2.2 更新方式
7.2.3 方法創新
7.2.4 改造成效
7.3 老工業區功能更新與再利用案例
7.3.1 項目背景
7.3.2 更新方式
7.3.3 改造成效
7.4 老商業歷史街區的復興案例
7.4.1 項目背景
7.4.2 更新方式
7.4.3 改造成效
7.4.4 改造模式
7.5 舊城改造土地運作案例分析
7.5.1 “捆綁式”模式
7.5.2 “修舊如舊”模式
7.5.3 “不動遷”模式
7.5.4 市場化運作為主與政府組織結合模式
7.5.5 土地運作案例對比分析
第八章 2017-2019年舊城改造領域重點房企發展分析
8.1 佳兆業
8.1.1 企業發展概述
8.1.2 企業發展現狀
8.1.3 舊改項目進展
8.1.4 經驗及優勢
8.1.5 運作模式解析
8.1.6 典型案例分析
8.2 恒大地產
8.2.1 企業發展概況
8.2.2 企業經營業績
8.2.3 舊改項目概況
8.2.4 舊改項目進展
8.2.5 舊改項目利潤
8.2.6 投資并購狀況
8.3 保利地產
8.3.1 企業發展概況
8.3.2 企業經營業績
8.3.3 舊改項目進展
8.3.4 舊改發展戰略
8.4 碧桂園
8.4.1 企業發展概況
8.4.2 企業經營業績
8.4.3 舊城改造項目
8.5 新鴻基地產
8.5.1 企業發展概況
8.5.2 企業經營業績
8.5.3 舊改項目進展
8.5.4 運作模式解析
8.6 瑞安房地產
8.6.1 企業發展概況
8.6.2 企業經營業績
8.6.3 舊城改造模式
8.7 金地集團
8.7.1 企業發展概況
8.7.2 企業經營業績
8.7.3 經營業務分析
8.7.4 合作拿地攻堅
8.7.5 運作模式解析
第九章 2017-2019年中國房地產市場現狀分析
9.1 2017-2019年中國房地產市場運行分析
9.1.1 因城施策嚴控風險
9.1.2 調控收緊后價格趨穩
9.1.3 成交結構明顯上移
9.1.4 一二線土地市場熱度高
9.1.5 行業整合加速
9.2 2017-2019年中國房地產行業需求因素分析
9.2.1 人口及城鎮化率
9.2.2 居民收入水平
9.2.3 杠桿水平
9.2.4 政策作用
9.3 2017-2019年中國房地產供給及去庫存分析
9.3.1 土地供應狀況
9.3.2 開發建設及庫存
9.3.3 去庫存工作現狀
9.4 中國房地產行業預測分析
9.4.1 地產成交量分析
9.4.2 房地產價格走勢
9.4.3 房地產投資總額
9.5 中國房地產行業面臨的問題及考驗
9.5.1 當前需注意的問題
9.5.2 市場運行存在的問題
9.5.3 行業面臨的危機
9.5.4 市場供需結構失衡
9.6 中國房地產行業的對策及建議
9.6.1 發展對策分析
9.6.2 市場調控應走法制化道路
9.6.3 制度改革和市場發展的對策
9.6.4 規范稅收管理的對策
第十章 2017-2019年中國舊城改造投資分析
10.1 舊城改造投資現狀分析
10.1.1 市場投資態勢
10.1.2 投資原因分析
10.1.3 投資特性分析
10.1.4 投資主體分析
10.2 舊城改造融資模式分析
10.2.1 舊改融資模式
10.2.2 投資資金創新
10.2.3 舊改類地產基金
10.3 舊城改造中PPP融資模式分析
10.3.1 運用PPP模式的必要性與可行性
10.3.2 運用PPP模式的動力機制
10.3.3 舊改PPP模式資本結構分析
10.3.4 舊改PPP模式運作流程分析
10.4 舊城改造投資機遇分析
10.4.1 舊改投資價值
10.4.2 舊改投資收益
10.4.3 舊改投資優勢
10.4.4 舊改投資趨勢
10.4.5 舊改投資機會
10.5 投資案例分析
10.5.1 項目發展概況
10.5.2 社會經濟效益
10.5.3 項目開發模式
10.6 投資風險分析
10.6.1 政策風險
10.6.2 社會風險
10.6.3 資金風險
第十一章 2019-2023年中國舊城改造前景分析
11.1 宏觀環境發展形勢
11.1.1 中國經濟發展趨勢
11.1.2 土地市場發展趨勢
11.1.3 房地產行業發展趨勢
11.2 舊城改造的前景展望
11.2.1 國土規劃綱要發布
11.2.2 舊城改造發展契機
11.2.3 城市群發展需求
11.2.4 城市化發展需求
11.2.5 房企發展需求
11.2.6 舊改類基金空間
附錄
附錄一:《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》
附錄二:《中華人民共和國物權法》
附錄三:《國有土地上房屋征收與補償條例》
附錄四:《中華人民共和國土地管理法》
附錄五:《中華人民共和國城市房地產管理法》
附錄六:《中華人民共和國城鄉規劃法》
附錄七:《城市規劃編制辦法》
附錄八:《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)

圖表目錄

圖表1 上海新天地項目信息一覽
圖表2 本輪消費升級與上輪消費升級的顯著不同
圖表3 2005-2017年中國居民人均儲蓄余額
圖表4 中國居民人均擁有房產價值
圖表5 中美GDP結構對比
圖表6 2013-2016年我國人均文教娛樂消費占比及其增速
圖表7 2000-2020年中國人口年齡結構及未來預測
圖表8 國際視角下中國的高速城鎮化進程
圖表9 1999-2017年全國建設用地供應面積及其同比增速
圖表10 2005-2016年一線城市建設用地供應面積
圖表11 城市更新模式迭代特征
圖表12 上海城市更新主要模式
圖表13 工業用地原土地權利人轉型方式
圖表14 上海城市更新模式主要特點
圖表15 上海及國際大都市建設用地占行政區域土地面積比例
圖表16 上海建設用地規模
圖表17 2012-2017年上海市主要土地供應面積
圖表18 2008-2017年上海市成交土地樓面均價
圖表19 全球主要城市工業用地占建設用地比重
圖表20 全球主要城市工業用地績效
圖表21 2010-2020年上海市工業園區土地績效
圖表22 2011-2017年上海市土地溢價率
圖表23 上海市城中村與舊里簡屋分布
圖表24 上海市居民區舊改總體量
圖表25 上海居民舊改區域分布
圖表26 上海市城中村各屬性占比
圖表27 上海城中村各區域占比
圖表28 舊房改造利益驅動及多方合作模式
圖表29 上海中遠兩灣城項目改造
圖表30 上海中心城區更新規模容量一覽表
圖表31 園區平臺類企業與非園區類平臺企業土地轉型政策比較
圖表32 上海城市更新受益房企
圖表33 廣州市城市更新重點行動與重點工程
圖表34 成都市城北舊城改造示意圖
圖表35 2016年十堰市保障房建設目標任務進度表
圖表36 2016年銀川市棚戶區改造情況
圖表37 義井村舊改地塊示意范圍
圖表38 排尾紅星地塊示意圖
圖表39 佳兆業主要舊城改造項目列表
圖表40 佳兆業典型舊城改造項目列表
圖表41 2017年金地集團新獲取項目權益比例
圖表42 2017年中國房地產政策一覽
圖表43 2010-2017年百城住宅均價及環比變化
圖表44 2015-2017年百城及各級城市不同階段價格累計漲跌情況
圖表45 2010-2017年50個代表城市月度成交量走勢
圖表46 2010-2017年不同城市成交走勢
圖表47 2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區間
圖表48 2017年30個城市樓盤套總價前10%、前40%分界線、中位數和均值
圖表49 2017年30個代表城市不同面積段住宅銷售套數占比較2015年變化
圖表50 2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地推出面積
圖表51 2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地成交面積
圖表52 2011-2017年300個城市住宅用地成交面積同比增長率
圖表53 2011-2017年全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率
圖表54 2017年百億房企各陣營數量、銷售均值及增長率
圖表55 2011年-2017年20家代表企業拿地面積和金額情況
圖表56 1955-2060年我國人口數量增速
圖表57 1951-2017年我國城鎮化率
圖表58 1920-2010年美國及日本城鎮化率
圖表59 1998-2017年城鎮居民家庭人均可支配收入及其同比增速
圖表60 2010-2017年我國50大中城市房價收入比
圖表61 2010-2017年一、二、三線城市房價收入及其同比增速
圖表62 1998-2017年我國M2總額及其同比增速
圖表63 2012-2017年我國新增個人購房貸款/商品房銷售額比例
圖表64 1998-2017年人民幣存款準備金及貸款利率增速
圖表65 2008-2017年典型房地產需求促進政策梳理
圖表66 2007-2017年典型房地產需求抑制政策梳理
圖表67 政策調控從多方面影響需求
圖表68 2009-2017年國有建設用地供應面積及其增速
圖表69 2008-2017年一、二、三線城市土地供應及其同比增速
圖表70 1998-2017年中國新開工房屋面積及其增速
圖表71 2002-2017年商品房待售面積及其增速
圖表72 2002-2017年我國廣義庫存面積及其增速
圖表73 35個城市新建商品住宅庫存量
圖表74 2010-2017年35個城市新建商品住宅年度供求關系
圖表75 2010-2017年一二三線城市新建商品住宅庫存量
圖表76 2015-2017年一線城市商品房可售面積及去化周期
圖表77 2015-2017年二三線城市商品房可售面積及去化周期
圖表78 2009-2016年房屋竣工面積與銷售同比增速
圖表79 2015-2017年商品房成交套數同比增速
圖表80 2011-2017年房地產政策與商品房成交走勢
圖表81 全國主要城市房地產最新調控政策一覽
圖表82 2008-2017年全國房地產開發投資完成額累計同比及70個大中城市新建住宅價格指數環比
圖表83 2014-2017年上海中原經理指數
圖表84 2014-2017年深圳中原經理指數
圖表85 2004-2017年商品房銷售價格增速
圖表86 2011-2017年一線城市新建住宅出清周期和售價環比
圖表87 2011-2017年二線城市商品住宅出清周期和售價環比
圖表88 2008-2017年房價指數
圖表89 2008-2017年貨幣與房價同比增速
圖表90 2012-2017年地產投資完成額測算
圖表91 2003-2017年購置土地面積同比、房屋新開工面積同比及商品房銷售面積同比
圖表92 2005-2017年房地產開發資金及國內貸款增速
圖表93 2007-2017年購置土地面積同比、房屋新開工面積同比及商品房銷售面積累計同比
圖表94 2014-2017年全國商品房庫存銷售比
圖表95 2011-2017年一線、二線城市庫存銷售比
圖表96 2011-2017年房地產開發資金來源
圖表97 2015-2017年以來房企參與城市更新情況
圖表98 民間資本參與舊城改造PPP模式資本結構圖
圖表99 民間資本參與舊城改造PPP項目運作流程
圖表100 七個典型城市的城市更新情況
圖表101 2000-2017年中國服務業增加值增長情況
圖表102 2001-2017年中國服務業占比趨勢
圖表103 1978-2017年中國城鎮化率
圖表104 2011-2017年社會消費品零售總額及其增速
圖表105 城鄉用地分類中英文對照表
圖表106 城市建設用地分類中英文對照表
圖表107 城鄉用地分類和代碼
圖表108 城鄉用地分類和代碼續表
圖表109 城市建設用地分類和代碼
圖表110 城市建設用地分類和代碼續表一
圖表111 城市建設用地分類和代碼續表二
圖表112 城市建設用地分類和代碼續表三
圖表113 除首都以外的現有城市規劃人均城市建設用地指標(m2/人)
圖表114 人均居住用地面積指標(m2/人)
圖表115 規劃建設用地結構
圖表116 城鄉用地匯總表
圖表117 城市建設用地平衡表
圖表118 中國建筑氣候區劃圖

近年來,我國社會和經濟的飛速發展加速了城市化的進程,也對城市內部的建設形成了巨大的推動與壓力。城市中部分老舊城區往往存在著房屋老化下沉、道路狹窄擁堵、功能規劃有缺陷、公共設施落后、環境污染嚴重等問題。因此,城區改造的進程在我國各地陸續開展起來。

我國舊城改造實踐當中形成了三種比較典型的模式:破舊立新、協調規劃、復興舊城。三種模式的排列順序體現了舊城改造中歷史文化保護逐漸增強的方向,其精髓依次是:改變、協調、保護。我國于2011年1月20日頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》也為制訂舊城改造實施方案提供了政策依據。

近年來,在以一線城市房地產市場供不應求、供地結構遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下,舊城改造已然成為房企在大城市做大做強的戰略性選擇,作為企業未來的利潤增長點,成為未來房地產市場發展的重要趨勢。

2017年1月國務院印發《全國國土規劃綱要(2016-2030)》發布,確認“向外向上要面積”轉向“向內向下要面積”,從“貪大”轉向“做強”,從“追求量”轉向“追求質”,從土地粗放利用轉向精細化利用,從盲目追求城市建成區擴大轉向提高單位土地產出效率。舊城改造將成為盤活土地存量的重要方式,為市場的發展騰出更多發展空間。2018年至2020年三年全國老舊小區基本設施改造項目需政府投入財政資金超萬億元,平均每年需投入財政資金約4000億元。

中投產業研究院發布的《2019-2023年中國舊城改造深度分析及發展規劃咨詢建議報告》共十一章。首先介紹了舊城改造的界定、特征、類型等,接著分析了中國舊城改造的發展環境,然后重點分析了國內舊城改造的發展現狀,并對重點省市舊城改造的規劃與發展做了具體細致的分析。隨后,報告對國內外舊城改造的成功案例以及我國房地產市場的現狀做了分析,最后分析了舊城改造的投資潛力及未來前景。

本研究報告數據主要來自于國家統計局、國土資源部、國家發改委、住建部、中投產業研究院、中投產業研究院市場調查中心、中國城市規劃協會以及國內外重點刊物等渠道,數據權威、詳實、豐富,同時通過專業的分析預測模型,對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對舊城改造發展有個系統深入的了解、或者想投資舊城改造建設,本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

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