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2019-2023年中國老年公寓市場深度調研及投資戰略研究報告

首次出版:2015年5月最新修訂:2019年4月交付方式:特快專遞(2-3天送達)

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第一章 老年公寓的基本簡述
1.1 養老地產相關介紹
1.1.1 養老地產的概念
1.1.2 養老地產的分類
1.2 老年公寓概念闡釋
1.2.1 老年公寓的定義
1.2.2 老年公寓的特點
1.2.3 相關概念的辨析
第二章 中國老年公寓發展的經濟社會環境分析
2.1 宏觀經濟環境
2.1.1 國內生產總值
2.1.2 固定資產投資
2.1.3 房地產投資規模
2.1.4 經濟轉型升級
2.1.5 經濟發展趨勢
2.2 人口老齡化形勢
2.2.1 老齡化衡量標準
2.2.2 中國老齡化現狀
2.2.3 人口老齡化影響
2.2.4 老齡化趨勢預測
2.3 養老產業逐漸崛起
2.3.1 養老產業市場化發展
2.3.2 養老產業市場規模
2.3.3 養老地產市場格局
2.3.4 養老產業前景樂觀
第三章 中國老年公寓發展的政策環境分析
3.1 中國房地產市場政策形勢綜述
3.1.1 2016年市場重要政策
3.1.2 2017年政策調控政策
3.1.3 2018年樓市調控動態
3.2 老年公寓發展相關利好政策分析
3.2.1 規范養老機構設立與管理
3.2.2 大力推動養老服務業發展
3.2.3 出臺養老服務設施用地新政
3.2.4 養老設施建筑設計規范實施
3.3 養老機構領域投融資扶持政策分析
3.3.1 支持民資進入養老機構領域
3.3.2 鼓勵民間資本參與養老服務業
3.3.3 金融政策助力社會養老服務融資
3.3.4 加大養老服務體系投入力度
第四章 2017-2019年中國老年公寓市場總體分析
4.1 中國老年公寓發展的必要性
4.1.1 符合老年人生活需求
4.1.2 刺激養老市場需求增長
4.1.3 解決老年人社會需求
4.2 中國老年公寓發展的可行性
4.2.1 中國城鎮化進程提速
4.2.2 城市空巢老人養老問題
4.2.3 老年人消費觀念的轉變
4.2.4 退休人員養老金不斷提高
4.3 2017-2019年中國老年公寓市場發展現狀
4.3.1 市場需求狀況
4.3.2 市場供給狀況
4.3.3 主要發展模式
4.3.4 區域典型模式
4.4 中國老年公寓企業發展的主要影響因素
4.4.1 市場需求因素
4.4.2 區位影響因素
4.4.3 服務水平因素
4.4.4 價格水平因素
4.5 中國老年公寓發展中的主要問題
4.5.1 管理體制方面
4.5.2 政策法律方面
4.5.3 行業水平方面
4.5.4 規劃布局方面
4.6 中國老年公寓市場的發展建議
4.6.1 社會觀念方面
4.6.2 法律體系方面
4.6.3 行業標準方面
4.6.4 資金問題方面
4.6.5 服務質量方面
4.7 老年公寓企業的發展戰略建議
4.7.1 強化政府主導作用
4.7.2 加強空間布局建設
4.7.3 規范行業培訓標準
4.7.4 制定合理價格策略
第五章 2017-2019年中國老年公寓市場目標客戶特征分析
5.1 目標客戶需求特征
5.1.1 內在需求
5.1.2 外在需求
5.2 目標客戶的購買力消費特征
5.2.1 購買力
5.2.2 購買欲望
5.2.3 影響因素
5.3 目標客戶消費特征
5.3.1 性質特征
5.3.2 時限特征
5.3.3 行為特征
5.3.4 思想特征
5.3.5 質量特征
5.3.6 內在特征
5.4 目標客戶對居住環境的心理需求
5.4.1 親情需求
5.4.2 交際需求
5.4.3 精神文化需求
5.4.4 安定感需求
5.4.5 安全感需求
第六章 2017-2019年老年公寓項目運作模式分析
6.1 老年公寓的運營模式分析
6.1.1 市場化模式
6.1.2 非營利模式
6.2 老年公寓的盈利模式分析
6.2.1 會員式盈利模式
6.2.2 逆抵押貸款購房模式
6.2.3 轉讓使用權模式
6.2.4 分散租賃式模式
6.2.5 利弊分析
6.3 老年公寓的經營模式分析
6.3.1 住宅建設與社區管理相結合模式
6.3.2 住宅建設與社區管理分離模式
6.3.3 后期物業管理模式分析
6.4 老年公寓的營銷模式分析
6.4.1 終身監護制營銷模式
6.4.2 購-銷-裝一站式營銷模式
6.4.3 以舊換新營銷模式
6.4.4 房屋管家營銷模式
6.4.5 產權式酒店公寓
6.5 老年公寓運營模式應遵循的原則
6.5.1 目標市場定位
6.5.2 銷售方式
6.5.3 社區服務
第七章 2017-2019年老年公寓項目規劃選址分析
7.1 老年公寓項目的整體規劃
7.1.1 服務對象和功能組成
7.1.2 規模確定
7.1.3 基地位置選擇
7.2 老年公寓項目規劃的特點
7.2.1 社區規劃
7.2.2 社區組成
7.2.3 綠化景觀
7.2.4 交通布局
7.3 老年公寓項目的選址特點
7.3.1 地勢地形
7.3.2 周邊環境
7.3.3 商業設施
7.3.4 公共設施
7.3.5 公共交通
7.3.6 場地要求
7.3.7 地塊規模
7.3.8 不宜偏僻
第八章 2017-2019年老年公寓項目建筑設計分析
8.1 老年公寓建設的特點
8.1.1 在無障礙和人性化設計上
8.1.2 在居室空間建設上
8.1.3 在公共部位的建設上
8.1.4 在戶外環境的布局上
8.1.5 在智能化整體安排上
8.2 老人對高端養老公寓設計的需求
8.2.1 套內設施
8.2.2 建筑風格
8.2.3 周邊配套設施
8.2.4 總結概述
8.3 老年公寓的一般空間設計
8.3.1 老年居住環境問題
8.3.2 老年人對居住環境的特殊需求
8.3.3 老年公寓空間設計的特點
8.4 老年公寓的市場化設計
8.4.1 老年公寓的設計面臨挑戰
8.4.2 老年公寓市場化設計趨勢
8.4.3 老年公寓市場化設計的原則
8.4.4 老年公寓市場化設計的方法
8.5 新型老年公寓的設計分析
8.5.1 多樣化的套型選擇
8.5.2 無障礙的建筑設計
8.5.3 完善的配套設施
8.5.4 需要注意的重點
8.6 現代養老公寓中的無障礙設計
8.6.1 老年人住宅總體設計思路
8.6.2 針對視力的無障礙設計
8.6.3 針對記憶力衰退的無障礙設計
8.6.4 針對反應能力差的無障礙設計
8.6.5 針對房屋平整性的無障礙設計
8.6.6 針對門窗的無障礙設計
8.7 老年公寓的房間設計
8.7.1 臥室和起居室
8.7.2 單元的入口
8.7.3 廚房
8.7.4 衛生間
8.7.5 陽臺
8.7.6 門與窗
第九章 國內老年公寓開發的典型案例分析
9.1 上海親和源老年公寓
9.1.1 項目基本概況
9.1.2 建筑設計及配套
9.1.3 會員服務內容
9.1.4 項目特色分析
9.1.5 運營模式分析
9.2 北京太陽城老年國際公寓
9.2.1 項目基本概況
9.2.2 開發模式分析
9.2.3 產品組合分析
9.2.4 項目開發借鑒
9.2.5 項目特點及啟示
9.3 綠城•烏鎮雅園
9.3.1 項目基本概況
9.3.2 項目優勢分析
9.3.3 學院養老模式
9.3.4 項目醫療配套
9.3.5 項目資金來源
9.4 遠洋•椿萱茂
9.4.1 項目基本概況
9.4.2 項目體系特色
9.4.3 開發運營模式
9.5 典型項目對開發老年公寓項目的啟發
9.5.1 從老年公寓自身經營角度看
9.5.2 從住宅類產品開發的作用看
第十章 中國老年公寓市場投資潛力分析
10.1 養老地產市場投資形勢
10.1.1 市場投資升溫
10.1.2 投資主體分析
10.1.3 房企競逐市場
10.1.4 保險企業布局
10.1.5 外資進入市場
10.2 老年公寓項目投資特性
10.2.1 滿足個性需求
10.2.2 商業地產范疇
10.2.3 項目投資額大
10.2.4 資金回收期長
10.3 老年公寓投資機遇分析
10.3.1 集中養老趨勢
10.3.2 家庭因素影響
10.3.3 國家政策支持
10.3.4 市場亟待開發
10.4 老年公寓市場投資形勢
10.4.1 投資潛力巨大
10.4.2 具有剛性需求
10.4.3 成為投資熱點
10.4.4 民間投資青睞
10.4.5 項目動態分析
10.5 老年公寓BOT融資方式分析
10.5.1 模式構造
10.5.2 模式分析
10.5.3 優勢分析
10.5.4 劣勢分析
第十一章 中國老年公寓市場投資風險預警
11.1 養老地產市場投資風險
11.1.1 落地項目多定位高端
11.1.2 項目運營模式尚不成熟
11.1.3 部分項目潛藏“圈地”隱憂
11.1.4 房企進入養老地產的風險
11.2 老年公寓市場的投資風險
11.2.1 政策優惠無保障
11.2.2 新興市場不穩定
11.2.3 項目投資規模較大
11.2.4 后期物業管理要求高
11.2.5 投資回收期較長
11.3 民資發展老年公寓的優劣勢分析
11.3.1 優勢分析
11.3.2 劣勢分析
11.3.3 適用性分析
第十二章 老年公寓項目投資開發建議
12.1 項目定位建議
12.1.1 市場價格必須合理
12.1.2 配套設施必須完善
12.1.3 租、售方式多元化
12.1.4 社區服務管理專業化
12.2 開發途徑建議
12.2.1 投資企業的選擇
12.2.2 宅基地歸并方式
12.2.3 BOT融資模式
12.2.4 PPP融資模式
12.2.5 引進優質運營管理主體
12.3 政府引導建議
12.3.1 制定計劃和目標
12.3.2 給予財政、政策支持
12.3.3 為開發商提供融資便利
12.3.4 鼓勵社會各界力量參與
第十三章 中投顧問對中國老年公寓市場的前景趨勢展望
13.1 中國養老地產市場前景趨勢展望
13.1.1 市場前景展望
13.1.2 市場發展方向
13.1.3 未來發展趨勢
13.2 中國老年公寓市場前景趨勢預測
13.2.1 未來前景廣闊
13.2.2 市場發展趨勢
13.2.3 產品發展方向
13.2.4 未來發展模式
附錄
附錄一:《中華人民共和國土地管理法》
附錄二:《養老機構設立許可辦法》
附錄三:《養老機構管理辦法》
附錄四:《養老服務設施用地指導意見》
附錄五:《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》
附錄六:《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》

 

圖表目錄

 

圖表1 2010-2015年國內生產總值及其增速
圖表2 2011-2016年國內生產總值及增長速度
圖表3 2017年GDP(國內生產總值)核算數據
圖表4 2011-2017年GDP同比增長速度
圖表5 2011-2017年GDP環比增長速度
圖表6 2010-2015年全社會固定資產投資
圖表7 2015年分行業固定資產投資(不含農戶)及其增速
圖表8 2011-2016年全社會固定資產投資
圖表9 2016年按領域分固定資產投資(不含農戶)及其占比
圖表10 2016年分行業固定資產投資(不含農戶)及其增長速度
圖表11 2016年固定資產投資新增主要生產與運營能力
圖表12 2016-2017年固定資產投資(不含農戶)同比增速
圖表13 2017年全國房地產開發投資增速
圖表14 2017年房地產開發企業土地購置面積增速
圖表15 2017年商品房銷售面積及銷售額增速
圖表16 2017年房地產開發企業到位資金增速
圖表17 2017年全國房地產開發和銷售情況
圖表18 2005-2016年中國65歲及以上人口變化趨勢圖
圖表19 2005-2016年中國0-14歲人口變化趨勢圖
圖表20 2005-2016年中國15-64歲人口變化趨勢圖
圖表21 2005-2016年中國總撫養比、少兒撫養比、老年撫養比情況
圖表22 2007-2020年中國60歲以上人口數量及比重
圖表23 2017-2036年預測的人口數
圖表24 聯合國對我國預期壽命的預測
圖表25 2011-2049年中國失能老年人口統計分析
圖表26 中國人口老年撫養比預測
圖表27 中央重要文件、會議主要內容
圖表28 放松限購城市時間表
圖表29 “央五條”主要內容
圖表30 “930”新政主要內容
圖表31 各地信貸政策調整主要內容
圖表32 金融機構人民幣存貸款基準利率調整表
圖表33 1998-2015年五年期金融機構存貸款利率及住房公積金貸款利率走勢
圖表34 《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》主要內容
圖表35 2015年以來主要省市公積金政策調整
圖表36 2015年以來主要省市財稅政策調整
圖表37 國內支持棚戶區改造的主要金融政策
圖表38 《關于調整城市規模劃分標準的通知》城市規模劃分標準
圖表39 不動產統一登記工作加速推進
圖表40 我國城鎮化水平變化
圖表41 城市(鎮)數量和規模變化情況
圖表42 城市基礎設施和服務設施變化情況
圖表43 1999-2030年中國離退休人員退休金總額
圖表44 北京東方太陽城平面圖
圖表45 北京太陽城老年國際公寓整體開發模式
圖表46 北京太陽城老年國際公寓產品組合分析
圖表47 北京太陽城老年國際公寓項目的開發順序

 

老年公寓(apartment for the aged),是專供老年人集中居住,符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅,具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系,是綜合管理的住宅類型。
隨著社會發展,我國的家庭結構逐步走向小型化,老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化,從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來,老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。
近年來,政策也大力扶持社會養老服務健康可持續發展。2017年8月14日,財政部、民政部、人社部印發《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》,鼓勵運用政府和社會資本合作(PPP)模式推進養老服務業供給側結構性改革,加快養老服務業培育與發展,形成多層次、多渠道、多樣化的養老服務市場。
伴隨我國“未富先老”問題的日益凸顯,養老問題也變得愈發沉重。截至2017年底,我國60歲以上的老齡人口高達2.4億人,位居世界之首。從我國的人口結構來說,逐步進入老齡化的發展態勢將是老年公寓興起的內在動力。高比重的老年市場將成為不容忽視的潛在客戶群,從而帶動養老市場的發展。
在我國,由于主要還是實行家庭養老,老年人多和家庭其他成員住在一起,往往難以滿足老年人對住的特殊需求,有條件單獨居住的老人,其住房條件也不理想。但是隨著家庭養老功能的弱化和社會化養老的發展,以及老年人收入的增加,老年人對住宅的需求將會不斷提升。由此來看,未來老年公寓市場具有巨大的發展潛力。
中投產業研究院發布的《2019-2023年中國老年公寓市場深度調研及投資戰略研究報告》共十三章。首先介紹了老年公寓的相關概念等,接著分析了我國老年公寓發展的市場環境及政策背景,然后對老年公寓市場的發展現狀及目標客戶特征進行了詳實的分析。隨后,報告對老年公寓項目的運作模式、規劃選址、建筑設計及典型案例作了具體分析,并剖析了老年公寓市場的投資潛力、投資風險及提出相關投資建議,最后科學預測了老年公寓產業的未來前景及發展趨勢。
本研究報告數據主要來自于國家統計局、民政部、發改委、中國老齡科學研究中心、中國老齡產業協會、中投產業研究院、中投產業研究院市場調查中心以及國內外重點刊物等渠道,數據權威、詳實、豐富,同時通過專業的分析預測模型,對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對老年公寓市場有個系統深入的了解、或者想投資老年公寓項目,本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

 

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