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“蛇口模式4.0”走出蛇口 招商蛇口向世界500強進擊

來源:時代周報 2017-11-14 16:40中國投資咨詢網 A-A+

   在深圳蛇口10.85平方公里的土地上,誕生了中國第一個對外開放的園區——蛇口工業區。隨著工業區改制及招商局蛇口與招商地產的整合,新的招商蛇口浮出水面。38年過去,這家央企喊出了進軍世界五百強的口號。

  新的招商蛇口擁有園區開發運營、社區開發運營和油輪建設運營三大業務。根據克而瑞最新數據,今年1-10月,招商蛇口地產業務累計實現簽約銷售金額882.3億,排名第14位,完成全年千億目標的88%。
  招商局內部的這場重組迄今已過去一年多,在完成太子灣郵輪母港啟用、前海土地確權等標志性動作后,招商蛇口已步入正軌,通過其特有的運營模式,串聯三大業務板塊協同發力,在行業普遍尋求轉型之前,率先駛入了快車道。
  這家以區域開發著稱的企業,正在帶著它的“蛇口模式4.0”走向世界。
  “蛇口模式4.0”走出蛇口
  新招商蛇口的商業模式被稱作“蛇口模式4.0”。所謂的“蛇口模式4.0式,即“前港-中區-后城(Port-Park-City,PPC)”的開發模式,它是一種港口先行,產業園區跟進,配套城市新區開發,從而實現成片區域整體聯動發展的模式。這是招商局集團在38年的蛇口開發運營中摸索出來的經驗。
  作為改革開放最早的實踐者之一,招商局集團在1979年建立了蛇口工業區。最早的蛇口工業區只是一個以港口和臨港工業以及港航物流業為主的區域,隨著經濟發展,蛇口工業區經過五次大的產業升級和創新,招商蛇口將其開發運營經驗歸納為蛇口模式1.0-4.0的不斷升級。
  蛇口模式1.0,實際上就是簡單的港口建設。最初的需求,主要是吸引外資、產品進出口需求,其關鍵在于港口;而2.0模式,即蛇口工業區逐步形成,以制造業、加工業為主。在這期間,一些工業不斷的騰籠換鳥、產業升級,形成了新的樣板,至今在蛇口片區仍留有痕跡。
  蛇口模式3.0則是港口模式升級的階段,此時蛇口已經從一個偏僻荒蕪的小漁村,發展成為人均GDP超過6萬美元的現代化、國際化、宜居宜業的濱海新城。
  新的蛇口模式4.0,將成為招商蛇口“走出去”的法寶。這是由招商局集團摸索出來的關于產業園區、產業新城發展的新模式。這一模式之下,招商蛇口“社區+園區+郵輪”的業務模式基本形成,三大業務形成協同、互為促進。
  “這種綜合開發模式,契合港口、園區和城市良性互動發展的客觀經濟規律,促進城鎮化與城市升級,與國家戰略要求相匹配。”招商蛇口在年報中強調到。
  相比之前的舊模式,“前港-中區-后城”在現時的經濟環境下可協作、可復制、可盈利性更強。事實上,這一模式已經開始在多個地方復制。去年以來,招商蛇口先后拿下了深圳前海、深圳國際會展中心、北京通州臺湖鎮、湛江港等多個項目,而更多一、二線城市的片區合作項目仍在加快推廣復制當中。
  蛇口模式4.0還要走向海外。早在2013年,招商局集團就開始在東非吉布提進行了實踐,而跟隨著“一帶一路”戰略的推進,這一模式將被進一步帶到海外地區。
  “招商蛇口將憑借房地產開發全鏈條的專業能力,園區運營管理的豐富經驗,產業聚集的協同效應全面參與中國城市升級、產業新城建設的浪潮,在有條件的‘一帶一路’沿線國家復制‘前港-中區-后城’的新蛇口模式,以充分實現該模式在城市運營中巨大的優勢。”
  向千億進發
  在新的模式之下,招商蛇口的發展也逐步進入快車道。以2015年576億的銷售規模為開端,招商蛇口上市兩年來的成長有目共睹。2016年,招商蛇口實現銷售額739億,2017年,該公司將銷售目標定在了1000億,按年增長35%。
  根據克而瑞最新數據,今年1-10月,招商蛇口累計實現簽約銷售金額882.3億,已經完成全年目標88%,在當前的地產排行榜中排名第14位。
  匹配規模增長,招商蛇口的拿地也更加積極,據安信證券透露,招商蛇口今年的拿地目標是500億。僅上半年,招商蛇口就在北京、上海(樓盤)、廣州、南京等重要城市獲得16宗優質項目,擴充項目資源227萬平米,總地價353億。
  進入到下半年,招商蛇口拿地態勢不減,僅7-8月,公司就拿下了14個項目。招商蛇口董秘則在8月份的投資者會議上透露,“今年為了500強目標,拿地上更為激進。目前來看拿地成本較低。”
  除了公開市場的招拍掛之外,招商蛇口有相當一部分土地資源是來源于其母公司或倚仗集團背景獲得,這些土地往往更為“低廉”。這當中,就包含了母公司合并中外運長航所帶來的地產資源南通市港閘區住宅項目,以及武鋼集團、昆鋼集團的合作協議等。
  從營收上來看,社區開發業務仍然是招商蛇口的主要利潤來源。根據2016年年報,招商蛇口社區開發運營、園區開發運營、郵輪產業的營收比重為88%、11%和0.5%,及至今年年中,這一比例變更為86%、13%和1.2%,后兩者的比重有些許上升。
  盡管郵輪和園區業務目前來說占比較低,但這并不影響招商蛇口要打造這兩個板塊的決心,郵輪和園區未來將是招商蛇口獲取優質土地資源的重要談判砝碼。
  “園區的有效拓展將為社區板塊提供充足的更有競爭力的土地儲備,園區產業的聚集和基礎設施的完善也將有效提高住宅產品的價值。公司提前布局的郵輪業務將助力公司打造特色的郵輪母港,并增強獲取城市綜合體的能力,為社區板塊儲備優質的土地資源。”招商蛇口表示。
  此外,董秘劉寧也強調,“目前集團下定決心要努力做好郵輪板塊,我們認為郵輪板塊長期來看屬于朝陽行業,短期的虧損需要忍受,我們要看到郵輪板塊給公司帶來的其他資源方面優勢。”
  讓員工成為伙伴
  生于蛇口、長于蛇口,新的招商蛇口從誕生之初就帶著改革、創新的基因。一改央企以往保守的人才制度,招商蛇口在人才激勵方面做出了大膽的創新,成為央企體制中激勵力度最大的上市公司之一。
  2015年招商蛇口重組上市之時,就設定好了員工持股計劃:總計不超過2585名公司核心骨干人員出資不超過10億參與配套募資定增。最終上市之時,招商蛇口員工持股計劃斥資6.69億認購了2833.68萬股股權。
  次年11月,招商蛇口又推出了股權激勵計劃,涉及股票總數4934.5萬股,占公司股本總額的0.624%,涉及激勵對象達254人。
  2017年5月底,招商蛇口又推出了近年大熱的“跟投計劃”,設定跟投金額最高不超過項目資金峰值的5%。這一項制度在央企來說,已經是較大的機制突破,此后不久,另一家央企保利地產也開始醞釀跟投制度。
  劉寧透露,公司要求除了收購的項目外,所有的項目都要求跟投。具體而言,對項目負有主要責任的核心管理人員須強制跟投,同時允許區域總部、城市公司、項目部的其他正式員工自愿跟投。
  安信證券認為,“公司作為央企項目跟投“先行者”,對全員上下的激勵作用值得期待。實施項目跟投機制后,員工上下對做強業績的訴求將更強烈。”
關鍵詞:蛇口模式 世界 500強
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