中投大數據特色小鎮專題月民營保險籌建申請“十三五”健康中國2020相關投資機會分析“十三五”中國制造2025相關投資機會分析“十三五”數據中國2020相關投資機會分析
當前位置:首頁 > 產經 > 行業動態 > 正文

房地產行業投資分析報告:房地產市場正式進入體系建設的時代

來源:東方財富網 2017-11-13 08:39中國投資咨詢網 A-A+

   十九大期間,中國住建部部長王蒙徽表示,將加快培育住房租賃市場以及在北京和上海開展共有產權住房試點,標志著中國房地產市場正式進入了體系建設的時代。未來中國的核心城市,將形成中低收入人群由租賃房覆蓋、夾心收入人群由共有產權房覆蓋而中高收入人群則由普通商品房覆蓋的多層次供應體系,但在前兩者基本布局完成前,目前對普通商品房的調控政策料難放松。

  封閉式管理。今年8月初北京就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》征詢意見,并于9月底正式實施,同日首個共有產權住房項目進行了公開搖號。此前,在廉租房、經濟適用房、限價商品房的基礎上,北京于2013年推出了自住商品房,旨在幫助有一定購買力的無房戶家庭擁有住房。自住商品房定價一般比周邊商品房低三成左右,而與經適房和限價房最終可實現私有化一樣,自住商品房獲取產證滿5年后亦可在公開市場轉讓,但收益的30%須上交財政。本次共有產權房的試點,覆蓋人群與自住商品房基本相同,但要求以低于市場價格的比例來確定購買人所擁有的產權,而剩余產權則由政府持有,滿五年后亦可轉讓,但僅可以轉讓自己持有的產權且受讓人必須為同樣符合共有產權房購買條件的家庭,而政府擁有的產權不會出讓,也即共有產權房將被封閉管理循環使用,永遠不能轉為普通商品房。

  國際經驗。英國從1980開始啟動共有產權住房計劃,因在經濟增長放緩的背景下希望在緩解政府保障房建設支出的同時不降低保障房的供給。購房人產權在25%-75%之間,但可根據收入變化動態自由調整直至完全私有。新加坡堪稱產權類保障住房體系建設的楷模。其于1960年成立新加坡建屋發展局(HDB)并推出組屋(HDBflat)計劃,在此后三十年間將覆蓋率推升到八成以上。而于1996年房價飆升之際又推出了執行共管公寓(EC)計劃,旨在幫助收入超過組屋購買要求但又買不起私人公寓的夾心人群以低于市場的價格擁有公寓。香港的住房保障制度則立足于租售并舉,目前主要擁有公屋(廉租房)和居屋(產權房)兩類產品。我們注意到香港的居屋實行有選擇性的半封閉式管理,買家在居住滿五年后,可在向房委會(HA)繳納補價后于公開市場出售居屋,也可以選擇在居屋二手市場賣給合資格買家而無須繳納補價。中國共有產權房試點正是采取后者這種封閉式管理方法。

  平穩過渡至共有產權房。北京自2013年10月推出自住商品房,房源由開發商通過公開市場獲地新建,當年政府即推出21宗地,總建面超200萬方。2014年8月推出首批房源公開搖號,申請家庭數高達20萬。但官網數據顯示此后迄今搖號出售的自住商品房僅3.6萬套,為對所有等待家庭公平起見,自住商品房定價區間五年來幾乎沒有變化(按區域不同定價于14500-35000元/平米之間)。土地供應的波動進一步加大了供應缺口,2014-16年自住商品房用地跟隨北京整體土地供應的縮減大幅減少,2016年全年僅有兩宗地塊,惟在今年三月響應中央要求而將全年住宅供地指標翻倍至1200公頃后,一并將自住商品房用地計劃從83公頃提升到200公頃,相當于去年實際供應量的16倍。而在共有產權房試點辦法甫一推出后,首個進行搖號的該類項目此前即為自住商品房,預示著未來自住商品房將全面轉向共有產權房。我們認為共有產權房的定價將和自住商品房相近,雖然個人擁有的產權部分會變少但會擁有控股身份,不會影響其對各類資源的使用,也依舊可以享受其所擁有權益部分的增值。同時,政府不必為了產權的持有而額外支付費用,因此相關用地的價格也不會出現變化,產權形式上的確認反而賦予其對共有產權房靈活定價的權利。

  商品房房價短期仍難撼動。北京加速供地計劃并不僅限于2017年,2017-2021五年將新增宅地6000公頃,對應新增租賃住房50萬套,產權類住房100萬套,其中普通商品房約50萬套,共有產權房和定向安置房各25萬套。官方數據顯示目前北京常住人口約2200萬,過去二十年年均新增常住人口數約50萬(對應家庭20-25萬戶),近五年收窄到30萬(對應家庭12-15萬戶),實際數據可能更高。而跟隨土地供應此前的大幅縮減,最近三年每年產權類商品住宅新增量僅在10萬套左右。同時,在北京目前760萬套的住宅存量中,約六成為1998年房改前建成,也令升級改善需求與日俱增。如果五年計劃能夠落實到位,產權類住宅需求將基本得到滿足,房價上漲壓力將有效緩解,但過去三年平均低至47%的宅地供應實現率令市場存疑,當前為控地價而導致的大比例自持亦擠壓了可售商品住宅面積。改善型買家對于普通商品住宅尤其是中高端住宅的需求仍旺,除非貨幣政策出現大波動,否則供求關系很難在一兩年內顯著改善,調控仍難退出,一手商品住宅價格將繼續處于政府調控中而難漲難跌。

關鍵詞:房地產 投資分析 體系建設
中國投資咨詢網版權及免責聲明
  • 1、中國投資咨詢網倡導尊重與保護知識產權。如發現本站文章存在版權問題,煩請聯系ocn@ocn.com.cn、0755-88350114,我們將及時溝通與處理。
  • 2、凡本網注明"來源:***(非中國投資咨詢網)"的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,不對您構成任何投資建議,用戶應基于自己的獨立判斷,自行決定相關投資并承擔相應風險。
免費報告
相關閱讀
相關報告
大健康投資前景
大健康產業投資前景預測 大健康產業投資前景預測
熱門報告