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房地產行業投資研究報告:投資回落符合預期 單月銷售首次轉負

來源:中銀國際證券 2017-11-15 15:45中國投資咨詢網 A-A+

   2017 年 1-10 月全國房地產新開工面積和投資額分別同比增長 5.6%和7.8%,銷售面積和金額同比分別增長 8.2%和 12.6%,投資和銷售增速雙雙回落符合我們預期。10 月單月銷售額同比下降 1.7%自 2015 年以來首次轉負,而房企按揭貸款到位同比增速也在年內首次轉負。受到銷售回款下降的滯后影響,新開工和投資在 10 月均出現回落,完全符合我們對地產投資四季度見頂的判斷。我們認為在宏觀經濟見頂信號逐漸顯現的背景下,行業政策邊際寬松的拐點越發臨近,疊加一二線城市成交量降幅出現收窄趨勢,我們對四季度保持謹慎樂觀的判斷,維持板塊中立評級,推薦組合: 1)龍頭房企:保利地產、金地集團、新城控股;2)區域主題:華夏幸福、北京城建、招商蛇口;3)REITs 受益題材:嘉寶集團、金融街、世茂股份等。

  支撐評級的要點

  1-10 月,全國房地產開發投資額同比增長 7.8%,較 1-9 月回落 0.3 個百分點;商品房新開工面積同比上升 5.6%,較 1-9 月回落 1.2 個百分點;施工面積同比上升 2.9%,增速較 1-9 月回落 0.2 個百分點;土地購置面積同比上升 12.9%。單月開工增速同比下降 4.3%,單月投資增速回落至 5.6%,較上月收窄 3.6 個百分點。開工和投資增速雙雙回落符合我們此前對于四季度見頂的判斷,主要由于房企銷售回款下降帶來的滯后效應開始顯現。

  1-10 月的商品房銷售面積為 130,254 萬平方米,同比上升 8.2%;銷售額為 102,990 億元,同比上升 12.6%;較上月回落 2 個百分點;銷售均價為 7,907 元/平米,同比上升 4%,較上月擴大 0.1 個百分點。單月銷售面積和金額分別同比下降 6%和 1.7%,前者降幅擴大 4.5 個百分點,后者自 2015 年二季度以來首次轉負,主要由于三四線城市銷售熱度下降和居民信貸持續回落,但我們認為一二線城市成交量的基數效應將逐漸下降。

  1-10 月,房地產開發企業合計資金來源為 125,941 億元,同比上升 7.4%,較 1-9 月回落 0.6 個百分點。其中,國內貸款增速為 20.2%,較上月擴大 0.6個百分點,反映房企一定的補庫存動能;自籌資金同比微增 0.8%,較上月回升 1.1 個百分點,主要受到房企債券融資的放松以及信托貸款的增長;定金及預付款增速為 14.8%,較上月回落 2.1 個百分點,而個人按揭貸款同比下降 1%,增速首次轉負,單月增速大幅下降 19%,主要受到近期消費貸的嚴查影響。

關鍵詞:房地產 投資研究
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