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地產行業:下半年來杭州樓市熱度亦有所降溫

來源:渤海證券 2018-11-06 07:39中國投資咨詢網 A-A+

  樓市穩中略降,中簽率逐步上行:2016年調控以來,2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分別下降22.1%和17.8%。但由于限價導致價格倒掛,新房市場仍維持較高景氣度,超80%新盤需要搖號。隨著調控深入及預期變化,下半年來杭州樓市熱度亦有所降溫,三季度新盤中簽率由上半年的不到25%上升至40%。分區域來看,主城區表現優于外圍板塊,9月拱墅區、濱江區、西湖區等傳統主城區平均中簽率僅30.7%、23.1%、4%,遠低于臨安區(61.2%)、富陽區(46.9%)等外圍區域。

  房企推盤加速,庫存緩慢回升:限價未松、資金偏緊疊加市場降溫預期影響,下半年以來入市樓盤明顯增加,三季度全市月均批準預售面積達129.1萬平,處于2015年以來最高水平。供應量增加及去化率下行,全市庫存緩慢回升,2018年10月末全市商品房可售面積981.7萬平,較6月底上升11.4%,連續6個月攀升。考慮入市項目獲取時間大多為地價高企的16、17年,限價背景下盈利空間有限,供給端持續放量帶動庫存大幅攀升可能性較小。

  二手房或具調整壓力,中長期基本面扎實:短期受新房限價及搖號機制影響,二手房價格穩中略松。2018年9月二手房帶看量3.7萬次,較2018年3月高點下降58.9%;9月末鏈家二手房掛牌量升至2.3萬套,同比提升273.5%,市場預期正逐步轉變。中長期來看,杭州依托高科技產業、金融業、智能制造業等多類產業,2018年前三季度GDP增速7.3%,疊加較快的收入增速及持續的人口凈流入,基本面依舊扎實。

  土地市場回歸理性,多家房企首次布局:受限價及樓市熱度下降影響,開發商拿地更為理性,更注重盈利空間;2018年8月以來土拍溢價率降至10%以下,為近三年來最低水平。蕭山、余杭兩大副中心區仍為區域供地主力,2018年1-10月土地成交面積占比分別為31.7%、30.3%。土拍降溫背景下,上半年有恒隆、華僑城、新希望、重慶華宇、南京銀城、弘陽6家房企首次入杭。

  開發商及樓盤調研小結:1)樓市區域分化,主城區去化率90%以上,臨安、富陽60%以上;2)國慶后略有降溫,個別項目認籌為推盤量2倍以上仍未日光,棄購數明顯上升;3)首套利率上浮15-20%,較此前上浮20%及以上略有回落;4)限價嚴格,大多精裝修為主,統一備案,拆遷需求較上年有所下滑;5)高品質及口碑項目依舊受追捧,如濱江翡翠之星中簽率僅6%。

 

關鍵詞:地產行業 城市 草根 杭州 市場
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