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房地產調控壓力下 中小房企或加速離場

來源:東方財富 2019-09-13 14:27中投投資咨詢網 A-A+
  最近一年多來,隨著房地產市場調控的深入,房地產行業正迎來新一輪大洗牌。一些實力偏弱的中小型房企在激烈的競爭中業績嚴重分化。數據顯示,8月份百強房企累計業績同比增4%,而偏弱的中小型房企嚴重虧損。據統計,截至目前,有180家左右的房企已破產或進入破產程序。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,穩健的貨幣政策取向沒有改變,本次降準并不是針對房地產市場,房地產方面的調控在短期內并不會出現放松跡象。業內人士認為,金融政策的壓力,迫使中小型房企要抓住金九銀十銷售黃金期,回籠資金,否則中小型房企將開始逐漸退出市場。優勢向龍頭房企集中8月同比增4%
 
  數據顯示,近日,各大港股及A股房地產上市公司先后公布了其八月份銷售業績。上月底,房地產信息綜合服務商克而瑞亦發布了今年前8月中國房地產銷售TOP100排行榜。萬科(000002.SZ)8月則實現合同銷售面積277.4萬平方米,合同銷售金額441.3億元;前八個月,公司累計實現合同銷售面積2740.9萬平方米,合同銷售金額4263.2億元;
 
  中國恒大(03333.HK)8月實現合約銷售金額約478.2億元,環比增長約18.2%,同比增長約18.8%。同期,公司實現合約銷售面積約449.3萬平方米,折合合約銷售均價10644元/平方米;融創中國(01918.HK)8月實現合同銷售金額約512.7億元,同比增長27%,合同銷售面積約351.8萬平方米,合同銷售均價約為14570元/平方米。截至上月底,公司累計實現合同銷售金額約人民幣3065.8億元,同比增長15%;累計合同銷售面積約2101.6萬平方米,合同銷售均價約人民幣14590元/平方米。
 
  按克而瑞統計,以權益金額計算,前八月排名前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科地產、融創中國、中海地產、保利發展、綠地控股、新城控股、華潤置地、龍湖集團。業內人士認為,在房地產調控的壓力下,市場競爭十分激烈,大型房企的銷售業績普遍穩健增長,市場集中度也向優勢龍頭房企集中。
 
  中小型房企或將加速離場
 
  與大型房企正相反,許多中小型房企尤其在三四線城市以下開發的處境十分艱難,從公布中期報表來看,大部分中小型房企業績處于虧損,銷售壓力大。數據顯示,全國已有180家左右的房企向法院提請破產。
 
  7月,針對房地產行業的各種調控政策繼續出臺。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環節收緊、房地產交易環節亂象整頓等。與此同時,近期監管層針對信托融資、美元債新規等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業內普遍認為,隨著房企資金面的收緊,房企下半年投資拿地或將趨于保守,從房地產融資到開發存在的時間跨度來看,調控效果將在四季度有所體現。
 
  中原地產首席分析師張大偉認為,在政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在今年以來被密集提及。因為房企資金面缺血過多,目前來看,融資需求依然很大。“從房企的資金成本看,因為需求增加,房企的資金成本相比之前有所增加,特別是規模比較小的企業融資成本明顯增加,其中美元債融資成本普遍超過10%。”
 
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,中小企業破產,和本身房屋銷售不好、拿地機會不多等多種因素都有關。而從政策層面看,實際上包括限購、限售等政策,也會影響其房屋銷售,最終對部分中小房企形成限制和制約。而類似現象也說明了當前房企的一個困境,即在融資環境收緊的情況下,房企的資金面會更加惡化,進而對相關房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大,自然也會通過收購并購等方式進行項目的處置。
 
  房地產行業開始新一輪整合
 
  中指院最新報告顯示,從融資層面來看,不同房企之間的融資能力將進一步分化。大型房企普遍具有信用評級較高、資質較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點,企業的債務覆蓋率較好,信用債的監管調控對大型房企整體影響不大。相比較而言,融資收緊對中小型房企在融資規模和成本上影響相對較大,尤其對短期高負債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗。
 
  2019年房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡,龍頭企業優勢更加明顯。隨著房地產行業競爭日趨激烈,行業發展在“量”上處于頂部,兼并加劇,行業集中度將持續提升。克而瑞地產研究員朱一鳴分析認為,從目前房企預告2019年上半年業績情況來看,相較于2018年,房地產行業降溫明顯,繼而對房企的利潤沖擊較大。基于上半年房企整體銷售業績較2018年放緩,以及房企整體的拿地態度相對謹慎,預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續,行業競爭格局分化進一步加劇。在此背景下,對經營者的管理能力提出了更高的要求,房企在規模擴張的同時也應注意質量與效益的提升。
 
  業內專家普遍認為,2019年下半年,房企在資金方面的壓力有增無減,房企仍需加速銷售回款,理性投資,謹慎介入高價地和高溢價地塊。同時,應把握機遇并購那些具有發展潛力的中小企業及其優質項目,同時從提升產品品質入手,更好地滿足居民的自住需求。另一方面,企業之間的兼并整合,將有利于整個行業的結構優化和市場化進程。
關鍵詞:房地產 調控 中小房企
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