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房地產行業:營收業績維持增長 行穩致遠仍看龍頭

來源:東方證券 2019-09-05 09:39中投投資咨詢網 A-A+

   核心觀點

   2019 年上半年,140 家 A+H 上市房企營收、業績雙增,毛利率、凈利率小幅下滑,有息負債率下降。我們統計的 140 家 A+H 上市房企 2019 年上半年營收總計 19684.3 億元,同比增長 17.7%,歸母凈利潤總計 2300.5 億元,同比增長 14.0%,業績增速不及營收增速主要原因在于:1)整體利潤率小幅下降;2)開發商間項目合作增加,帶來少數股東損益占比提升。116 家 A 股上市房企 2019 年上半年營收總計 9165.9 億元,同比增長 23.4%,歸母凈利潤總計988.8 億元,同比增長 24.5%,營收實現穩健增長的主要原因是開發項目結算規模較快增長。業績增速高于營收增速的原因是盈利能力提升,整體毛利率、凈利率分別為 32.8%和 13.4%,較去年同期分別提高 1.6 和 0.5 個百分點。銷售回款總額為 13774.7 億元,同比增長 14.5%,增速較去年同期下滑 10.3 個百分點。整體凈負債率為 101.9%,較去年同期下降 4.9 個百分點。24 家 H 股上市房企 2019 年上半年營收總計 10518.4 億元,同比增長 13.2%,歸母凈利潤 1311.7 億元,同比增長 7.2%。

  中型房企 ROE 反超大型房企(TOP20),因大型房企銷售利潤率及周轉率出現下滑。2019 年上半年中型房企 ROE 為 7.1%,較去年同期提高 1.0 個百分點,高于大型房企的 6.7%。中型房企 2019 年上半年業績增速 44.2%,周轉率 8.8%,權益乘數 5.5。大型房企(TOP20)的業績增速/周轉率/權益乘數分別為 6.8%/9.9%/5.6,去年同期為 49.7%/10.7%/5.4;小型房企這三項指標分別為 10.7%/7.1%/3.8。

  大型房企(TOP20)銷售增速穩健,土地投資積極,融資成本優勢進一步擴大。TOP5/TOP10/TOP20 房企上半年銷售額同比增速為 4%/9%/12%,TOP5 房企銷售額增速放緩,TOP10——20 的增速較高。2019 年上半年房企整體投資強度下降,土地投資強度排名前三的分別是融創中國、世茂房地產、華潤置地,投資強度分別為 81.0%/78.6%/69.1%。龍頭房企融資成本差距拉大,2019 年上半年 TOP20 中加權平均綜合融資成本前三低的仍舊是中海地產、華潤置地、龍湖地產,分別為 4.30%/4.45%/4.56%。預計下半年整體融資環境仍將趨緊,房企融資能力和銷售回款的能力將面臨更嚴峻的考驗。

  投資建議與投資標的

  自 730 政治局會議提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段后,行業的限制性政策接踵而至,且調控愈發精準,信托控前端拿地、銀行控后端回款,房企融資壓力陡增。伴隨著政策持續收緊,板塊 8 月大幅跑輸市場,但積極因素也正在逐漸累積,行業整體估值步入歷史底部區間,機構配置比例持續下降,龍頭房企業績的較高增速依舊維持,估值修復的機會正在醞釀!

   我們看好幾條主線:1)看好在融資上更游刃有余的龍頭公司,推薦保利地產(600048,買入)、萬科 A(000002,買入)、金地集團(600383,增持)。2)看好業績上更具彈性的龍頭公司,推薦融創中國(01918,買入)、旭輝控股集團(00884,買入)、榮盛發展(002146,買入)、大悅城(000031,買入)、陽光城(000671,買入)、中南建設(000961,買入)。

關鍵詞:房地產
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