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房地產行業:政策適度寬松 房地產稅任重道遠

來源:國都證券 2020-05-21 08:26中投投資咨詢網 A-A+

   核心觀點

  行業一周表現與估值

     本周房地產板塊下跌 1.8%,滬深 300 下跌 1.28%,上綜下跌 0.93%。20 年動態市盈率 6.77 倍,21 年動態市盈率 5.66 倍。

  行業判斷

  本周板塊跑輸指數。兩會預計將于 2020 年 5 月 22 日在北京召開。對于房地產方面,我們認為地產方面主基調都將“穩”字當先。所以預計房地產調控力度適中,既抑制房地產泡沫,又防止大起大落。“一城一策”使地方擔負調控主動權,今年地方房地產政策適時適度調整可能將會增多。不過,對于房價上漲壓力較大的城市或區域而言,甚至不排除加碼的可能。其次是“房地產稅”方面,房地產稅法從審議到落地有一個漫長的過程,目前來看 2020 年或許不一定立法,考慮到今年疫情的因素,我們預計立法也許是更長時間,這取決于房地產稅法在草案討論中的成熟度。從長遠來看,完善房地產稅是大勢所趨,對住房開征房產稅也是勢在必行,只是這個過程可能不太順利,必將伴隨著各方博弈。其次,我們認為房地產依然會延續房地產長效機制,一個好的住房制度和長效機制至少需要具備以下四個要素:與經濟發展水平相適應的現代化房地產市場體系和保障能力;在實現“住有所居”基礎上,全面改善住房條件,提升居住品質;實現經濟、社會和住房市場協調發展;全面提升防范房地產領域系統性風險的能力。此外我們認為在金融方面,支持力度或會更大一些,包括住房金融、住房租賃、住房保障和市場監管制度上,推動逐步形成城鄉統一的住房市場。考慮到房地產作為國家經濟支柱之一,在本身經濟下行壓力較大及 2020 年經濟開年受制的前提下,國家對房地產調控相關政策主基調不變,但是在維持穩定的基調下,部分城市有望進一步適度放寬。當前行業板塊估值的平均在6X 左右,當前處于明顯低估狀態考慮到目前板塊 2020 年業績確定性強,板塊估值較低,股息率仍處于高位,此外政策彈性有望帶動估值彈性修復。建議積極關注業績穩健,有避風港屬性的龍頭類公司。我們繼續看好地產龍頭公司在 2020 年的估值修復行情,建議積極關注招商蛇口,萬科 A。

     本周(2020.5.9—2020.5.15)成交

  22 個城市本周成交 448.3 萬平方米,環比上升 68.7,同比下滑 9.8%。累計成交方面,一線累計完成去年的 26.7%,二線完成去年的 26.3%,三線完成去年的 23.2%。

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