迪馬股份:穩中求進,逆勢擴張下的發展平衡術

來源:互聯網 2021-07-15 18:48中投網 A-A+

  2021年進度條過半,迪馬股份(600565.SH)表現一如既往的優秀。

  4月9日,迪馬股份子公司以16.18億元競得昆明市五華區四宗國有建設用地使用權,西南版圖再擴張;4月30日,旗下物業公司東原仁知向港交所遞交了招股書,進一步擴寬融資渠道;5月26日,旗下康養板塊首個自持自建項目常青社·新鴻樂養社區亮相,探索樂活養老新模式。

  在房地產行業競爭日趨激烈的當下,迪馬以相對獨立、收入可觀的多元化航道,不斷拓寬利潤護城河,在保持增速的同時,實現增長質量的進一步優化。

  2021年,是迪馬夯實主業、發力多元化的關鍵一年。盡管受房地產調控政策趨嚴、融資持續收緊等因素影響,行業增速普遍放緩,但公司業績仍保持穩步增長的良好狀態,在開發、融資和多元化業務積極進取,展現出強大的韌性。

  持續提升盈利能力回報股東

  2021年上半年,房地產行業資金端的調控明顯收緊,房企面臨融資規模縮小、利率走高的難題。

  貝殼研究院數據顯示,2021年上半年,房企境內外債券融資累計約5480億元,同比下降16%,規模累計增速連續兩年下降;境內、境外融資規模同比分別下降7%與29%。

  第二季度以來,房企債券利率整體走高。4月,佳源國際控股發行一筆票面利率高達12.5%的美元債;6月9日,佳兆業集團發行2.8億美元優先票據,利率為9.75%;6月10日,中南建設完成1.5億美元高級無抵押定息債券發行,票面利率高達12%。

  融資收緊背景下,迪馬的融資表現明顯優于行業。

  2021年5月6日,迪馬股份2021年非公開發行住房租賃專項公司債券(第一期)在上交所掛牌。本期債券發行總額為4.5億元,發行期限為2+1年期,票面利率為8.5%。

  參考房地產行業同期的融資數據,可見迪馬在積極擴寬融資渠道的同時,嚴格把控融資成本,發行利率明顯低于同類房企。

  多次發債備受熱捧、融資渠道不斷拓寬,為迪馬規模提速提供動力,為獲得優質土儲保駕護航。同時,多渠道融資有利于公司用所籌得資金發展旗下多元化業務,持續挖掘利潤增長點。

  長期以來嚴格執行的穩健財務戰略,讓迪馬在“三道紅線”方面全線達標,保持“綠檔”房企的發展優勢。

  2020年,迪馬股份的加權平均資產收益率(ROE)達到18.11%,同比增加9.29%;基本每股收益達到0.76元/股,同比增長26.67%。可見,迪馬股份回報股東的能力仍在持續提升。

  嚴格執行“三獨立五分開”

  財報數據顯示,截至2020年12月31日,公司凈負債率為48.2%,剔除預收賬款的資產負債率(雙項扣除)為69.1%,現金短債比為1.2,三個指標均明顯優于三道紅線要求,安全邊際持續增厚。

  針對2017年以來的大股東債務事件,迪馬股份相關負責人表示,股東債務問題未對公司正常經營帶來重大影響,迪馬與大股東財務體系獨立且邊界清晰。目前,迪馬融資和發債工作都在有條不紊地進行。

  據了解,迪馬股份受控股股東債務問題影響較小,其關鍵原因在于,迪馬一直嚴格按照上市公司“三獨立五分開”的經營要求規范治理結構,與大股東應實行人員、資產、財務分開,機構、業務獨立,各自獨立核算,獨立承擔責任和風險。

  截至2021年5月31日,迪馬借款余額(含發行債券)充足,較2020 年末增加45.08億元至207.19億元。迪馬表示,公司經營情況穩定,盈利狀況良好,借款利息、本金均按時兌付,未出現延期支付或無法兌付的情形。

  前瞻布局為穿越周期蓄力

  房地產行業高速增長時代已經過去,樓市走進下行區間,利潤下滑成為行業共識。

  克而瑞數據顯示,2020年,66家行業典型上市房企毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值,分別為3.1%和5.6%,較2019年的23.6%和19.4%下滑明顯。

  盡管行業利潤下行,但仍有少數企業能走出逆勢行情。比如,迪馬就在盈利能力方面表現出強大的戰略定力,呈現出雙位數的利潤增長。

  2020年報顯示,迪馬的加權ROE顯著提升至18.11%,位于行業前列;凈利潤增速達25.90%。同期,迪馬實現20.04%的毛利率,保持合理的利潤水平。

  前瞻性的城市布局是迪馬逆勢增長、穿越周期的原因之一。

  長久以來,迪馬旗下東原地產采用精選深耕戰略,堅持以一二線為主、一二線外延且具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰略,展開投資布局。

  精準的投資戰略讓東原在這些城市較早鎖定發展空間與市場,深化企業品牌與產品力,利潤空間得以被充分保障。

  2020年,東原華東區域及南京區域均保持利潤高增長,分別實現40.0億元及25.5億元的營業收入,同比增長高達101.8%及175.4%,區域深耕成效顯著。

  過去一年,東原也在不斷擴儲納糧,新增土地35宗,建筑面積高達516.8萬平米,較2019年的300萬平米同比上升達72.3%,面積投銷比達2.8,為后期業績增長奠定了扎實的基礎。

  今年迪馬也將積極擴儲,在周期里尋找機會。4月底,迪馬股份管理層人士在股東大會上表示為保證公司的持續長遠發展,公司將根據戰略發展規劃并結合2021年房地產市場動態,適機增加儲備土地資源。為此,迪馬將全年拿地金額提高至300億元。

  適時增加土地儲備有利于優化城市布局更加優化合理,亦為未來的規模發展奠定夯實的基礎。可以預見,新增土儲將成為迪馬未來數年發展的壓艙石,為穩健發展提供源源不斷的動力。

  打造利潤新增長極

  除了主業的堅挺,迪馬在多元化布局上已經走出了自己的特色之路。

  通過依托原有優勢產業進行戰略轉向,迪馬已經實現迪馬工業、東原地產、迪馬產發“工業+地產+賦能型協同業務”三元發展,康養板塊和物業板塊成為新增長極。

  5月26日,迪馬旗下康養板塊打造的首個高端城市級老年公寓——迪馬常青社·新鴻樂養社區于成都市成華區正式亮相,這也是公司首個自持自建自運營項目。

  由于養老地產具有重運營、專業壁壘等特點要素,搶先布局的迪馬已經成功積累了越來越多的硬資源和軟實力,行業地位持續鞏固。截至2020年底,公司康養板塊成功布局川渝、環滬兩大重點區域,共運營11個醫療康養項目,運營床位規模達到2000張以上,形成醫院運營、機構養老、社區展點和居家養老的醫療康養板塊產業鏈。

  近年來,由于人口老齡化趨勢日趨明顯,養老地產因市場空間容量巨大,成為資本爭相搶奪的藍海。艾媒咨詢分析,在多方需求的驅動下,中國養老產業市場規模將會保持相對穩定的增長態勢,到2022年預計突破10萬億元。當養老產業化逐漸成為剛需,率先進軍起步的迪馬股份也將在風口來臨時擁有更多機會。

  2021年初,物業板塊方面,迪馬旗下的東原物業再啟新篇,正式更名為東原仁知,沖刺資本市場。

  招股書數據顯示,東原仁知服務的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元,復合年增長率約為40.8%。2018年至2020年,東原仁知服務的年內利潤分別約為2910萬元、2560萬元及8450萬元,三年間增長約190.4%。

  迪馬股份選擇在此時分拆東原仁知上市,精準把握了資本市場風口。多名業內人士認為,在房地產商整體融資承壓的環境中,分拆物業企業上市能為母公司擴寬融資渠道,同時獲得后續發展的資金。在房地產股普遍低迷的當下,物業股能夠更高的估值,成為母公司新的利潤增長極。

  迪馬多元業務大膽、創新,但穿透內核,每一環都將與主業有效聯動,形成協同效應。未來,隨著這些多元化業務的逐步成熟,將成為新的增長引擎。

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