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中國產業園區企業投資項目指引及機會戰略分析報告(上下卷)

首次出版:2014年11月最新修訂:2021年5月交付方式:特快專遞(2-3天送達)

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報告目錄內容概述 定制報告

第一章 產業園區企業投資準入政策指引
1.1 產業園區企業投資目錄
1.1.1 政府核準投資項目目錄
1.1.2 產業結構調整指導目錄
1.1.3 基礎設施領域REITs試點
1.1.4 西部地區鼓勵類產業目錄
1.1.5 產業園區政策創新態勢
1.2 產業園區不同類型企業投資準入政策
1.2.1 入園企業準入政策
1.2.2 國有企業投資規定
1.2.3 民營企業投資規定
1.2.4 外資企業投資規定
1.3 產業園區細分市場企業投資導向政策
1.3.1 經濟技術開發區
1.3.2 高新技術產業開發區
1.3.3 生態工業園區政策
1.3.4 綠色產業園區政策
第二章 產業園區企業投資價值分析
2.1 產業園區企業投資環境(PEST)分析
2.1.1 政策(Political)環境
2.1.2 經濟(Economic)環境
2.1.3 社會(Social)環境
2.1.4 技術(Technological)環境
2.2 產業園區運行狀況分析
2.2.1 產業園區主要類型
2.2.2 產業園區發展特征
2.2.3 疫情對園區的影響
2.2.4 產業園區經營狀況
2.2.5 產業園區發展規模
2.2.6 產業園區發展建議
2.2.7 產業園區發展趨勢
2.3 產業園區企業投資SWOT分析
2.3.1 優勢(Strength)分析
2.3.2 劣勢(Weakness)分析
2.3.3 機會(Opportunity)分析
2.3.4 威脅(Threat)分析
2.4 產業園區企業投資波特五力模型分析
2.4.1 新進入者威脅
2.4.2 替代品威脅
2.4.3 上游供應商議價能力
2.4.4 下游用戶議價能力
2.4.5 現有企業間競爭
2.5 產業園區的發展演化階段分析
2.5.1 園區發展歷程
2.5.2 第一代產業園區
2.5.3 第二代產業園區
2.5.4 第三代產業園區
2.5.5 第四代產業園區
2.5.6 產業園演化趨勢
2.6 產業園區核心競爭力的評價體系
2.6.1 產業園區競爭力
2.6.2 資源整合能力
2.6.3 運營管理能力
2.6.4 社會經濟效益
2.6.5 數字化創新能力
第三章 產業園區企業投資程序分析
3.1 項目決策程序
3.1.1 信息收集
3.1.2 園區選址
3.1.3 項目調研
3.1.4 項目定位
3.1.5 產業定位
3.2 項目實施程序
3.2.1 園區規劃
3.2.2 規劃編制
3.2.3 可行性分析
3.2.4 項目設計
3.2.5 土地獲取
3.2.6 開發建設
3.2.7 前期籌備
3.2.8 組織實施
3.2.9 考核驗收
3.3 項目評價程序
3.3.1 園區管理
3.3.2 目標評價
3.3.3 績效考核
3.3.4 效益評價
3.3.5 持續性評價
3.4 項目退出程序
3.4.1 退出路徑
3.4.2 整售方式
3.4.3 資產證券化
3.4.4 REITs方式
第四章 產業園區企業投資目標項目機會評估
4.1 產業園區企業投資目標項目評估要素
4.1.1 投資成本
4.1.2 市場需求
4.1.3 產業配套
4.1.4 基礎設施
4.1.5 綜合效益
4.2 生態工業園區項目投資機會評估
4.2.1 政策機遇
4.2.2 市場需求
4.2.3 競爭格局
4.2.4 運營模式
4.2.5 投資案例
4.2.6 景氣度分析
4.3 文化創意產業園區項目投資機會評估
4.3.1 政策機遇
4.3.2 市場需求
4.3.3 競爭格局
4.3.4 運營模式
4.3.5 投資案例
4.3.6 景氣度分析
4.4 裝備制造產業園區項目投資機會評估
4.4.1 政策機遇
4.4.2 市場需求
4.4.3 競爭格局
4.4.4 運營模式
4.4.5 投資案例
4.4.6 景氣度分析
4.5 電子商務產業園區項目投資機會評估
4.5.1 政策機遇
4.5.2 市場需求
4.5.3 競爭格局
4.5.4 運營模式
4.5.5 投資案例
4.5.6 景氣度分析
4.6 軟件產業園區項目投資機會評估
4.6.1 政策機遇
4.6.2 市場需求
4.6.3 競爭格局
4.6.4 運營模式
4.6.5 投資案例
4.6.6 景氣度分析
4.7 環保產業園區項目投資機會評估
4.7.1 政策機遇
4.7.2 市場需求
4.7.3 競爭格局
4.7.4 運營模式
4.7.5 投資案例
4.7.6 景氣度分析
第五章 產業園區企業投資目標區域機會評估
5.1 產業園區企業投資目標區域評估要素
5.1.1 資源導向
5.1.2 市場導向
5.1.3 政策導向
5.1.4 產業導向
5.1.5 能力導向
5.1.6 價值導向
5.1.7 持續性導向
5.2 華北地區產業園區項目投資機會評估
5.2.1 投資優勢
5.2.2 市場規模
5.2.3 產業政策
5.2.4 產業配套
5.2.5 區內對比評估
5.3 東北地區產業園區項目投資機會評估
5.3.1 投資優勢
5.3.2 產業政策
5.3.3 園區投資
5.3.4 區內對比評估
5.4 華東地區產業園區項目投資機會評估
5.4.1 投資優勢
5.4.2 市場規模
5.4.3 產業政策
5.4.4 區內對比評估
5.5 華南地區產業園區項目投資機會評估
5.5.1 投資優勢
5.5.2 市場規模
5.5.3 產業政策
5.5.4 區內對比評估
5.6 中西部地區產業園區項目投資機會評估
5.6.1 投資優勢
5.6.2 市場規模
5.6.3 產業政策
5.6.4 經濟效益
5.6.5 區內對比評估
第六章 產業園區產業鏈企業投資機會評估
6.1 產業園區產業鏈分析
6.1.1 產業鏈結構分析
6.1.2 產業園運營特征
6.1.3 園區產業鏈招商
6.2 產業鏈上游土地市場投資潛力
6.2.1 相關政策
6.2.2 市場規模
6.2.3 成交均價
6.2.4 需求分析
6.2.5 發展機遇
6.2.6 前景預測
6.3 產業鏈上游產業園區物業市場投資潛力
6.3.1 行業特征
6.3.2 驅動因素
6.3.3 市場規模
6.3.4 發展指數
6.3.5 管理規模
6.3.6 經營績效
6.3.7 并購事件
6.3.8 發展趨勢
6.4 產業鏈中游產業園區運營商投資潛力
6.4.1 運營商業績狀況
6.4.2 上市公司數量
6.4.3 業務構成分析
6.4.4 重點城市布局
6.4.5 重點開工項目
6.4.6 運營商面臨問題
6.5 產業鏈下游物流市場投資潛力
6.5.1 市場規模
6.5.2 需求分析
6.5.3 園區數量
6.5.4 區域分布
6.5.5 發展現狀
6.5.6 興起原因
6.5.7 發展模式
6.5.8 發展問題
6.5.9 發展趨勢
6.5.10 前景預測
6.6 產業園區產業鏈投資建議
6.6.1 上游市場投資建議
6.6.2 中游市場投資建議
6.6.3 下游市場投資建議
第七章 國內重點產業園區運作模式分析
7.1 天津經濟技術開發區
7.1.1 園區概況
7.1.2 產業定位
7.1.3 運營現狀
7.1.4 工業指標
7.1.5 利用外資
7.1.6 科技創新
7.1.7 營商環境
7.1.8 招商政策
7.1.9 規劃目標
7.2 杭州經濟技術開發區
7.2.1 園區概況
7.2.2 營商環境
7.2.3 運營現狀
7.2.4 稅收收入
7.2.5 整合動態
7.2.6 產業定位
7.2.7 創新政策
7.3 蘇州工業園區
7.3.1 園區概況
7.3.2 經濟運行
7.3.3 投資環境
7.3.4 園區地位
7.3.5 運營模式
7.3.6 盈利模式
7.3.7 招商模式
7.3.8 中新合作
7.3.9 規劃目標
7.4 華夏幸福產業新城
7.4.1 開發模式
7.4.2 區域布局
7.4.3 招商現狀
7.4.4 經營現狀
7.4.5 發展規劃
7.5 廣州經濟技術開發區
7.5.1 園區概況
7.5.2 園區地位
7.5.3 經濟運行
7.5.4 主導產業
7.5.5 產業定位
7.5.6 科技創新
7.5.7 規劃目標
7.6 上海張江科學城
7.6.1 園區概況
7.6.2 經濟運行
7.6.3 產業定位
7.6.4 園區優勢
7.6.5 招商現狀
7.6.6 規劃目標
7.7 武漢東湖新技術開發區
7.7.1 園區概況
7.7.2 經濟運行
7.7.3 產業定位
7.7.4 科技創新
7.7.5 招商政策
7.7.6 發展措施
7.7.7 規劃目標
第八章 產業園區企業投融資模式分析
8.1 產業園區項目開發模式分析
8.1.1 園區產業規劃
8.1.2 開發運營要素
8.1.3 企業主導模式
8.1.4 政府主導模式
8.1.5 政企聯合模式
8.1.6 產業地產商模式
8.1.7 綜合運作模式
8.2 產業園區項目投資主體分析
8.2.1 參與主體
8.2.2 地方政府
8.2.3 國有資本
8.2.4 外商投資
8.2.5 民間資本
8.3 產業園區項目融資模式分析
8.3.1 融資方式介紹
8.3.2 基礎融資模式
8.3.3 BOT模式
8.3.4 PPP模式
8.3.5 ABS模式
8.3.6 TOD模式
8.3.7 REITs模式
8.4 產業園區運營模式分析
8.4.1 政府運營模式
8.4.2 投資運營模式
8.4.3 服務運營模式
8.4.4 土地運營模式
8.4.5 產業運營模式
8.5 產業園區項目盈利模式分析
8.5.1 產業園區商業模式
8.5.2 產業園區盈利模式
8.5.3 產業園區盈利構成
8.5.4 產業載體構建模式
8.5.5 產業發展盈利模式
8.5.6 金融運作盈利模式
8.6 產業園區項目盈利趨勢分析
8.6.1 產業園區盈利模式創新
8.6.2 轉向存量經營與精細管理
8.6.3 從“園區經濟”轉向“城市經濟”
8.6.4 從“管理園區”轉向“服務園區”
8.6.5 產業升級轉型依舊是主流
第九章 產業園區企業投資風險預警
9.1 產業園區投資進入壁壘
9.1.1 資金壁壘
9.1.2 品牌壁壘
9.1.3 地域壁壘
9.1.4 人才壁壘
9.2 產業園區投資外部風險預警
9.2.1 政策風險
9.2.2 融資風險
9.2.3 環保風險
9.2.4 產業風險
9.2.5 海外風險
9.3 產業園區投資內部風險預警
9.3.1 規劃風險
9.3.2 拿地風險
9.3.3 建設風險
9.3.4 競爭風險
9.3.5 人才風險
9.3.6 招商風險
9.3.7 模式風險
9.4 產業園區項目運營風險預警
9.4.1 財務風險
9.4.2 運營問題
9.4.3 業務風險
9.4.4 商業風險
9.4.5 營銷風險
9.4.6 多元化風險
第十章 產業園區企業投資策略建議
10.1 產業園區企業投資建議
10.1.1 投資生命周期
10.1.2 園區開發流程
10.1.3 園區規劃建議
10.1.4 區位選擇建議
10.1.5 園區建設建議
10.1.6 產業投資建議
10.1.7 企業合作建議
10.1.8 投資人選擇建議
10.2 產業園區項目招商策略
10.2.1 招商引資要素
10.2.2 主要招商模式
10.2.3 產業鏈招商模式
10.2.4 招商模式創新
10.2.5 招商運營創新
10.2.6 園區科技創新
10.2.7 園區企業孵化
10.2.8 園區合作策略
10.2.9 招商引資策略
10.3 產業園區項目融資策略
10.3.1 主要融資方式
10.3.2 融資階段特點
10.3.3 園區融資現狀
10.3.4 園區融資估算
10.3.5 資本運作創新
10.3.6 ABS融資建議
10.3.7 園區融資機遇
10.3.8 園區融資建議
10.4 產業園區項目運營策略
10.4.1 規劃建設策略
10.4.2 產業定位策略
10.4.3 項目運作要點
10.4.4 完善配套設施
10.4.5 提升運營效率
10.4.6 管理優化措施
10.4.7 園區環境保護
10.5 產業園區項目退出機制
10.5.1 引入項目退出機制
10.5.2 資產包退出模式
10.5.3 公募REITs退出案例
10.5.4 資產證券化退出案例
10.5.5 僵尸企業退出策略

圖表目錄

圖表1 生態工業園區相關政策差異性對比
圖表2 綠色債券支持項目目錄(2020年版)
圖表3 地方層面關于綠色產業園的政策匯總(一)
圖表4 地方層面關于綠色產業園的政策匯總(二)
圖表5 2016-2020年國內生產總值及其增長速度
圖表6 2016-2020年三次產業增加值占國內生產總值比重
圖表7 2015-2019年中國城鎮化率
圖表8 產業園區類型
圖表9 中國主要產業園區類型
圖表10 2014-2019年中國產業園區營業收入、凈利潤對比
圖表11 2014-2019年中國產業園區分業務收入情況
圖表12 中國產業園區三大功能
圖表13 中國產業園區七大優勢
圖表14 中國產業園區優惠政策
圖表15 中國產業園區發展劣勢
圖表16 2020年度中國產業園區運營商50強
圖表17 2020年度中國國控園區運營商10強
圖表18 2020年度中國商辦園區運營商10強
圖表19 2017-2019年中國產業園區運營商市場集中度
圖表20 產業園區發展歷程
圖表21 第四代產業園特征
圖表22 服務生態化平臺
圖表23 主要開發商類型、代表及盈利模式
圖表24 產業園區競爭力評價模塊
圖表25 產業園區項目調研流程
圖表26 產業園區項目調研方法
圖表27 產業園區項目調研內容
圖表28 產業園區項目產業定位
圖表29 產業園區開發建設流程
圖表30 產業園區績效考核實施程序
圖表31 產業園區建設成本估算
圖表32 產業園退出路徑
圖表33 2018年上海產業園相關大宗交易
圖表34 2020年商業地產領域資產證券化產品發行情況
圖表35 2020年商業地產資產證券化產品類型
圖表36 2020年商業地產資產證券化資產類別占比
圖表37 2020年商業地產資產證券化底層資產城市分布
圖表38 2019年各業態資產證券化項目優先級產品平均票息
圖表39 產業和物流相關資產證券化項目
圖表40 2019年國內商業不動產資產證券化產品累計發行規模及數量
圖表41 2019年國內商業不動產資產證券化產品類別
圖表42 2019年中國類REITs以各行業為底層資產的占比情況
圖表43 各類建筑載體工程造價區間表
圖表44 產業園區市場需求
圖表45 各類企業面積、人數及產值情況
圖表46 2018年我國工業園區數量
圖表47 2017-2019年中國文化產業園支持政策匯總
圖表48 主要省份文化產業園區支持政策匯總
圖表49 2020年地方層面關于文化產業的規劃目標
圖表50 2020年地方層面關于文化產業的規劃目標(續)
圖表51 2018年中國文化創意產業園區最受關注十大園區
圖表52 我國主要省市電子商務產業園區數量
圖表53 國家對軟件產業園部分資金獎勵支持政策
圖表54 2019年國家火炬軟件基地評價綜合排名表
圖表55 2019年國家火炬軟件基地評價綜合排名表(續)
圖表56 我國軟件園區收入規模分布圖
圖表57 軟件園區分區域創新投入情況
圖表58 我國軟件園運營模式及產業園代表
圖表59 我國主要國家級環保產業園區概況
圖表60 我國部分地區主要環保產業園區概況
圖表61 2017-2019年華北地區產業園百強榜運營商數量
圖表62 2017-2019年華北地區產業園營業收入
圖表63 2017-2019年華北地區產業園凈利潤
圖表64 2016-2019年北京市產業園相關政策
圖表65 2017-2019年北京產業園區平均租金及同比變化
圖表66 2017-2019年北京產業園區新增供應、凈吸納量及空置率
圖表67 2019年遼寧省開發區數量及類型
圖表68 吉林省電商產業園匯總
圖表69 2020年黑龍江省擬命名省級現代農業產業園推薦名單
圖表70 2017-2019年華東地區產業園百強榜運營商數量
圖表71 2017-2019年華東地區產業園營業收入
圖表72 2017-2019年華東地區產業園凈利潤
圖表73 2018、2019年上海市開發區重點產業規上產值
圖表74 2017-2019年華南地區產業園百強榜運營商數量
圖表75 2017-2019年華南地區產業園營業收入
圖表76 2017-2019年華南地區產業園凈利潤
圖表77 2017-2019年中西部地區產業園百強榜運營商數量
圖表78 2017-2019年中西部地區產業園營業收入及凈利潤
圖表79 2020年湖南省產業園區分類型分布情況
圖表80 1990-2018年四川省產業園發展階段及產業園數量統計
圖表81 2019年貴州省開發區數量及類型
圖表82 中國產業園區上下游產業鏈分析
圖表83 2013-2020年全國300城工業用地推出、成交情況
圖表84 2013-2020年全國300城工業用地成交占比情況
圖表85 2013-2020年全國300城工業用地成交樓面積均價、溢價率情況
圖表86 2013-2020年全國300城工業用地土地出讓金情況
圖表87 2020年土地出讓金額TOP20城市
圖表88 2020年部分城市拿地房企數量情況
圖表89 部分產業用地政策
圖表90 2015-2019年度PMDI100產業園區物業發展指數走勢
圖表91 2019年度500強企業產業園區物業管理面積各城市分級分布
圖表92 2010-2019年百強企業中涉足產業園區物業企業占比情況
圖表93 2010-2019年百強企業產業園區物業管理面積情況
圖表94 2010-2019年百強企業產業園區物業企業平均管理面積情況
圖表95 2019年度500強企業產業園區物業管理項目各城市分級分布
圖表96 2010-2019年百強企業產業園區物業管理項目情況
圖表97 物業管理收費模式比較
圖表98 產業園區物業業態典型收并購事件
圖表99 2017-2019年產業園區運營商營收和凈利潤區間分布
圖表100 中國代表性房地產企業園區發展情況
圖表101 2019年部分產業園區上市公司資本擴張情況
圖表102 2019年部分產業園區主板上市企業投資收益占比情況
圖表103 2019年部分產業園區上市公司服務收入占比情況
圖表104 部分產業園區上市公司重點布局城市
圖表105 2020年10月產業園區重點開工項目
圖表106 2020年11月產業園區重點開工項目
圖表107 2020年12月產業園區重點開工項目
圖表108 截止到2020年中國示范物流園區分布情況
圖表109 2020年天津經濟技術開發區主要經濟指標
圖表110 2020年天津經濟技術開發區工業企業指標
圖表111 2020年天津經濟技術開發區利用外資情況
圖表112 2020年度杭州經濟技術開發區稅收收入情況
圖表113 杭州醫藥港全鏈式生態賦能
圖表114 中新蘇州工業園區經營狀況
圖表115 華夏幸福產業園PPP開發模式
圖表116 華夏幸福“3+3+4”都市圈戰略分布
圖表117 2017-2020年華夏幸福產業園區入園企業
圖表118 2017-2019年張江高科技園區經濟發展主要指標及增速
圖表119 張江高科技園區開發區域明細
圖表120 園區產業規劃要點
圖表121 開發區、特色小鎮、產業園區、產業新城的區別
圖表122 中國產業園開發運營關鍵要素
圖表123 產業園開發企業主導模式
圖表124 企業主導模式產業園的優劣比較
圖表125 產業園開發政府主導模式
圖表126 政府主導模式產業園的優勢與劣勢
圖表127 產業園開發政企聯合模式
圖表128 政企聯合模式產業園的優劣比較
圖表129 聯東U谷三大產品系列
圖表130 2014-2020年中國地方政府債券發行規模
圖表131 2019-2020年地方政府專項債主要資金用途情況
圖表132 產業園區融資方式
圖表133 產業園區BOT模式
圖表134 產業園區TOD框架體系
圖表135 “交通、產業、空間”三要素協同概念圖
圖表136 TOD走廊站點差異化定位
圖表137 產業園區政府運營模式
圖表138 產業園區投資運營模式
圖表139 產業園區服務運營模式
圖表140 產業園區土地運營模式
圖表141 產業園區典型盈利模式
圖表142 2017-2020年張江高科業績狀況
圖表143 近年地方開發區條例涉及規劃編制要求
圖表144 互聯網招商模式流程
圖表145 創新型物流園招商模式與傳統物流園區招商模式對比
圖表146 物流園的五個發展階段
圖表147 中國產業園創新型招商模式
圖表148 園區配套策略
圖表149 2019年新加坡和中國香港REITs大交易物業城市分布
圖表150 各國REITs監管對比
圖表151 中國、中國香港及新加坡稅收對比
圖表152 產業園區REITs搭建及上市流程(擬)
圖表153 上海8號橋項目資產證券化過程示意圖

產業園區是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。產業園區的類型十分豐富,包括工業園區(含各種類型的開發區,如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區、保稅區以及省級各類工業園區等)、金融后臺、文化創意產業園區、物流產業園區等等。

2019年產業園運營主體整體營收從8945.91億元增長至10494.16億元,同比增長17.10%。2019年行業總體營業收入中,CR10的營收占比從2018年的54.86%增至60.90%,頭部企業的領先優勢進一步擴大,企業中小型園區運營商話語權極低。

當前,我國各類產業園區發展態勢良好。2019年,全國218家國家級經濟技術開發區實現地區生產總值10.8萬億元,同比增長8.3%,增幅高于同期全國平均水平(6.1%)2.2個百分點,占同期國內生產總值比重為10.9%。實現進出口總額6.4萬億元,同比增長4%,高于全國平均增速0.6個百分點,占全國進出口總額比重為20.2%;實際使用外資和外商投資企業再投資547.6億美元,同比增長3.7%,占全國利用外資比重為22%,為穩外貿、穩外資發揮了重要支撐作用。

產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體,具有復雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體,表現出一定的宏觀性;另一方面由于其運營方式多為政府投資或規劃,開發企業管理運營,因此又具有一定的微觀性。隨著我國新型城鎮化建設的快速推進,我國已經迎來了產業園區迅速發展的大好時機。2020年4月30日,證監會、國家發改委聯合下發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。2020年8月3日,國家發改委與中國證監會聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,《通知》鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。

中投產業研究院發布的《中國產業園區企業投資項目指引及機會戰略分析報告》,依托龐大的調研體系,結合科學的研究方法和分析模型,通過對產業園區的政策導向,投資價值、投資程序、運作模式、風險預警、策略建議等方面進行細致深入的分析,幫助客戶全面把握產業園區企業投資目標項目、目標區域及上下游產業的投資機會。

本報告將幫助對產業園區有投資意向的機構或個人,尋找產業園區市場的空白點、機會點、增長點和贏利點,有效把握產業園區未被滿足的市場需求及發展趨勢,對潛力較大的目標項目、目標區域進行戰略布局,規避投資風險,形成競爭優勢,實現投資價值最大化。此報告將是您跟蹤產業園區最新發展動態、進行項目決策、評估投資價值、制定投資策略的重要參考工具。

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